Biguiyuan, superando la montaña más difícil

El 23 de marzo, un anuncio de Country Garden lanzó una bomba de agua profunda en el sector inmobiliario.

Se espera que en 2025, las ganancias sean de 1,000 a 2,200 millones de yuanes.

Hay que recordar que hace solo un año, esa cifra aún representaba una pérdida de 35,145 millones de yuanes.

De pérdidas enormes a beneficios, esta antigua “empresa inmobiliaria del universo” finalmente ha abierto una brecha en la larga noche, marcando un punto de inflexión clave en sus finanzas.

Esto no solo es una recuperación para una empresa, sino también una señal de “romper el hielo” para todo el grupo de empresas en dificultades, inyectando confianza en el sector.

01 Quitar peso

¿De dónde proviene esta ganancia? Country Garden lo admite abiertamente: se debe a los beneficios no en efectivo derivados de la reestructuración de deuda.

No subestimes estas palabras, detrás hay una dramática “huida por la vida y la muerte”.

En los últimos tres años, Country Garden ha estado luchando en una “zona desierta”.

En 2022, perdió 6,052 millones de yuanes; en 2023, perdió 178,400 millones; en 2024, perdió 32,835 millones, acumulando pérdidas superiores a 200 mil millones. Tres años consecutivos en pérdidas hicieron que muchos pensaran que esta gigante difícilmente podría levantarse.

Para levantarse, Country Garden lanzó un conjunto de medidas ejemplares:

En 2025, todos los nueve bonos domésticos, por un valor aproximado de 13,77 mil millones de yuanes, fueron reestructurados, y también entró en vigor a finales de año un plan de reestructuración de deuda extranjera por unos 1770 millones de dólares.

Se estima que la reducción total de deuda alcanzará cerca de 90 mil millones de yuanes, y tras la reestructuración, el costo de financiamiento de la nueva deuda cayó abruptamente a entre 1% y 2.5%, ahorrando considerables intereses y aliviando la presión sobre el flujo de caja.

A diferencia de una simple extensión de la deuda, esta reestructuración de Country Garden apuesta por una “reducción sustancial de la deuda” — mediante la emisión de bonos convertibles forzosos y la capitalización de acciones, transformando fundamentalmente la naturaleza de la deuda y fortaleciendo directamente el patrimonio neto.

En otras palabras, Country Garden no pospone la “bomba”, sino que intercambia acciones por supervivencia, tiempo por espacio.

Al mismo tiempo, la reestructuración de deuda en el extranjero avanza rápidamente. Según el informe de emisión de acciones divulgado el 5 de marzo, tras la reestructuración se emitieron aproximadamente 14,233 millones de acciones, cerca del 51% del capital social ya emitido antes de la reestructuración. Desde que la reestructuración entró en vigor el 30 de diciembre de 2025, Country Garden pagó en la primera semana laboral unos 398 millones de dólares en efectivo a los acreedores.

02 Sanar heridas profundas

La dirección y la estructura organizativa de Country Garden también han experimentado cambios importantes. A finales del año pasado, el director ejecutivo y presidente, Mo Bin, fue designado copresidente, manteniendo su cargo; y el director ejecutivo, vicepresidente ejecutivo y CEO del Grupo Inmobiliario, Cheng Guangyu, fue nombrado presidente de la compañía.

La gestión pasó de ser un “equipo de rescate” a un “equipo operativo”. La creación del cargo de copresidente también ayuda a mejorar la eficiencia del consejo, enfrentando los desafíos complejos en esta nueva etapa.

Además, la compañía está sistemáticamente desvinculando la influencia familiar y las viejas fuerzas, orientándose hacia una gobernanza más profesional y joven.

En cuanto a la estructura, se fusionaron 13 regiones inmobiliarias en 10, y también se redujo el personal.

Asimismo, mediante la venta de activos para “aligerar peso”, Country Garden vendió participaciones clave en Wanda Commercial, Changxin Technology, así como en terrenos centrales en Guangzhou y el hotel Hilton en Foshan, recaudando más de 10 mil millones de yuanes.

Gracias a estas reformas drásticas, la gestión de la empresa ha mejorado. En 2025, Country Garden logró ventas contractuales de 33 mil millones de yuanes.

Este año, en febrero, alcanzó el objetivo de ventas durante el “Festival de Primavera sin cerrar”, con un aumento notable en las compras diarias en comparación con el año anterior. Según datos de CRIC, en enero y febrero de 2026, Country Garden se mantuvo entre las diez principales en ventas y superficie operativa en China.

En la reunión mensual de gestión, Cheng Guangyu afirmó que marzo y abril serán ventanas clave de observación, y pidió a todos que desplieguen y coordinen las ventas en torno a la “Acción Trueno de Primavera” en esas fechas.

Además, en la asamblea de accionistas de 2025, Cheng Guangyu reveló que Country Garden cuenta con suficiente reserva de tierra para sostener operaciones normales por un tiempo, por lo que no tiene prisa en realizar nuevas inversiones en medio del proceso de desestocaje del sector.

03 Segunda etapa de emprendimiento

En noviembre pasado, tras la conclusión de la reestructuración de deuda, Yang Huiyan, presidenta del consejo, propuso por primera vez el concepto de “segundo emprendimiento”.

Ella afirmó que la aprobación de los acreedores en la reestructuración representa un reconocimiento del futuro de la compañía, y que esto permitirá un espacio más amplio para la recuperación operativa, iniciando una transición sistemática: “la transición es una metamorfosis, y también el ‘segundo emprendimiento’ de Country Garden”.

En marzo, Yang Huiyan volvió a definir 2026 como “el año clave para pasar de garantizar entregas a una operación normal”, delineando por primera vez la dirección y el marco de los próximos 3 a 5 años, y exigiendo que los proyectos regionales cumplan con las metas en cada etapa para cimentar la segunda fase de crecimiento.

Ella afirmó que los próximos 3 a 5 años serán cruciales para que Country Garden acumule fuerza, centrando su estrategia en “construir una ventaja competitiva central”.

La clave para la transformación de Country Garden radica en la profunda integración de cambios organizativos, innovación tecnológica y gestión. Ella misma redactó la nueva visión organizacional: “Construir una organización moderna, eficiente, basada en datos y tecnología, sensible al mercado y al entorno externo, innovadora y de aprendizaje continuo”.

De hecho, la compañía también se está preparando activamente para su “segundo crecimiento”.

Antes de publicar los resultados, circuló en línea una noticia sobre una “gran retirada de empleados que renuncian”, lo que volvió a poner a Country Garden en el centro de atención.

La compañía respondió que su selección de talento siempre se basa en las necesidades reales del negocio, mediante canales como la recontratación de empleados destacados internos, reclutamiento externo y selección de talento externo.

Al mismo tiempo, estableció un mecanismo de revisión y optimización periódica de sus sistemas internos, ajustando las políticas según las necesidades operativas y de gestión.

Country Garden enfatizó que la reciente modificación del “Reglamento de Recontratación de Personal que dejó la empresa” es solo una actualización rutinaria de las políticas existentes, no una política nueva.

Para los expertos del sector, este movimiento indica un cambio sustancial en el enfoque de gestión tras profundas reformas, y que la empresa está reforzando sus operaciones para entrar en una fase de “restauración operativa”.

Por otro lado, para reconstruir la confianza del mercado, en los últimos años, Country Garden ha mantenido como prioridad la “garantía de entregas”. Entre 2023 y 2025, entregó casi 1,15 millones de unidades, manteniéndose en la cima del sector en listas de terceros.

Asimismo, la compañía ha definido 2026 como “el año final para garantizar entregas”, con un plan claro para completar la mayoría de las entregas a mediados de año, permitiendo dedicar más recursos a reparar su balance y normalizar operaciones.

El “segundo emprendimiento” propuesto por Yang Huiyan será, sin duda, un camino difícil.

Country Garden ha demostrado tener la capacidad de “sobrevivir”, pero si podrá, sobre esa base, recuperar verdaderamente su motor de crecimiento de antaño, aún requiere tiempo para comprobarlo.

Para todo el sector inmobiliario, la luz de Country Garden se ha encendido, al menos para mostrarles el camino a seguir.

Seguir vivo, significa tener esperanza.