Un mes desde la implementación de las nuevas políticas del mercado inmobiliario de Shanghai: se observan cambios positivos en el mercado de viviendas nuevas y de segunda mano

El 25 de febrero, la Comisión Municipal de Vivienda y Urbanismo de Shanghái y otros cinco departamentos emitieron conjuntamente la “Notificación sobre la optimización y ajuste adicional de las políticas inmobiliarias de la ciudad” (en adelante, la “Notificación”), que presenta siete medidas para reducir aún más las restricciones de compra de viviendas, optimizar las políticas de préstamos de fondos de vivienda y perfeccionar la política de impuestos sobre propiedades residenciales.

Desde la publicación de la “Notificación” hace un mes, el mercado inmobiliario de Shanghái ha mostrado cambios positivos. Según la estimación de la plataforma de datos inmobiliarios Iceberg Index, hasta el 24 de marzo, las transacciones del mercado de viviendas de segunda mano en Shanghái en marzo han aumentado un 4% en comparación con el mismo período del año pasado. Datos del Instituto de Investigación China indican que en la segunda semana de marzo (del 9 al 15 de marzo), las ventas de viviendas nuevas en Shanghái alcanzaron 220,000 metros cuadrados, un aumento del 62% respecto a la semana anterior, alcanzando el nivel semanal más alto desde 2026.

“Las viviendas de segunda mano reaccionan de manera más directa a los ajustes de política en esta ronda, y el mercado ha comenzado a mostrar cierta recuperación, con características claramente dominadas por compradores con necesidades urgentes”, afirmó Cao Jingjing, gerente general del Departamento de Investigación de Índices del Instituto de Investigación China, a un periodista del “Diario de Valores”. Desde la perspectiva de las características de precio total, la venta de viviendas de bajo costo ha aumentado, y tras los ajustes de precios, la relación calidad-precio se ha destacado. Con la liberación de las políticas favorables, la voluntad de compra de los grupos de compradores con necesidades urgentes que estaban en espera ha aumentado, impulsando la venta de viviendas de bajo costo.

Es importante señalar que la cantidad de nuevas viviendas de segunda mano en el mercado ha disminuido, lo que ha aliviado la presión sobre el inventario del mercado de segunda mano.

Según el Instituto de Investigación China, en cuanto a la cantidad de listados de agencias principales, en las dos primeras semanas de marzo, las nuevas listas de viviendas de segunda mano en Shanghái disminuyeron un 27% y un 48% en comparación con el mismo período del año pasado. Al mismo tiempo, el número de listados en inventario también ha mostrado una tendencia a la baja, con una disminución del 30.7% en el total de listados de las principales agencias a finales de febrero en comparación con el pico de octubre del año pasado, volviendo a niveles bajos en casi tres años.

Cao Jingjing opina que la reciente disminución simultánea en las nuevas listas y en el inventario refleja una mejora en las expectativas del mercado por parte de algunos propietarios, lo que ayuda a aliviar los conflictos de oferta y demanda a corto plazo y crea condiciones favorables para la estabilidad del mercado.

La “Notificación” acorta el período de contribución de seguro social o impuestos personales requerido para que residentes no registrados en Shanghái puedan comprar viviendas dentro del anillo exterior, y propone que “los residentes no registrados que cumplan con los requisitos puedan adquirir una vivienda adicional dentro del anillo exterior”, aclarando la reducción de los umbrales de compra.

Al mismo tiempo, la “Notificación” aumenta el límite máximo de préstamos del fondo de vivienda, optimiza la evaluación del número de viviendas financiadas, amplía el apoyo a la compra de viviendas para familias con múltiples hijos y reduce los costos de compra para los residentes.

Bajo el apoyo de estas políticas, el mercado de viviendas nuevas también ha mostrado recuperación. “Después de que Shanghái anunció la nueva política el 25 de febrero, la afluencia a algunos desarrollos de alta calidad aumentó, y las transacciones comenzaron a recuperarse”, afirmó Cao Jingjing. Debido al ritmo de oferta, la recuperación del mercado de viviendas nuevas ha sido más lenta que la del mercado de segunda mano, pero las señales positivas ya son evidentes gracias a las políticas. Además, en marzo, las promotoras inmobiliarias aceleraron claramente el ritmo de lanzamiento de nuevos proyectos, y los proyectos de mejora de vivienda podrían brindar soporte al mercado.

“Cada fin de semana en marzo se han realizado horas extras, y durante los días laborables también hay muchos clientes. La semana pasada, el jueves, tuve cuatro grupos de clientes que regresaron para visitar”, dijo un vendedor en un nuevo desarrollo en Songjiang, Shanghái. La efectividad de la nueva política y la temporada alta de ventas en marzo han aumentado tanto las visitas como las transacciones en el proyecto.

Cao Jingjing opina que, si el estado de ánimo actual del mercado puede mantenerse, Shanghái podría mantener un alto nivel de actividad durante el “pequeño auge de primavera” de marzo a abril. Sin embargo, es importante tener en cuenta que la estabilización del mercado es un proceso gradual, y la continuidad futura dependerá de la recuperación de las expectativas de ingresos y precios de las viviendas, así como de otros fundamentos macroeconómicos.

Al hablar sobre cómo las políticas futuras pueden apoyar la calidez del mercado, Li Yujia, investigador principal del Centro de Estudios de Políticas de Vivienda de Guangdong, afirmó que actualmente todavía existen obstáculos en el ciclo de compra de viviendas de primera necesidad y de mejora, principalmente debido a que las transacciones de viviendas de segunda mano tienen ciclos largos y los precios finales con descuentos son evidentes, lo que prolonga el ciclo de reemplazo de viviendas viejas y aumenta los costos. Las políticas deben promover la sustitución de viviendas de segunda mano mediante la adquisición y almacenamiento por parte del gobierno y la movilización del mercado.