Diéo Shuihua pagará su deuda con propiedades y adquirirá más de 200 inmuebles de 19 empresas inmobiliarias

El problema de la deuda de las empresas inmobiliarias sigue afectando a las empresas upstream y downstream. Recientemente, DIO Waterhua (SZ002798) anunció que, para acelerar la recuperación de créditos, la compañía aceptará que el deudor compense la deuda con bienes inmuebles terminados y en construcción (incluyendo viviendas, locales comerciales, apartamentos y plazas de estacionamiento) por un monto total de 161 millones de yuanes (incluyendo IVA), para saldar una deuda de 155 millones de yuanes, pagando en efectivo la diferencia de 6.0649 millones de yuanes.

Según el anuncio, los deudores involucrados en la compensación con bienes inmuebles incluyen 19 empresas inmobiliarias como Vanke, Country Garden, China Jinmao, Huaxia Happiness (600340), Sunac China, entre otras, con activos que involucran más de 200 propiedades en ciudades como Chengdu, Wuhan, Hefei, Guangzhou y Kunming.

Al respecto, DIO Waterhua afirmó: “Implementar la compensación con bienes inmuebles puede reducir el riesgo de pérdidas por cuentas por cobrar incobrables, mejorar la situación financiera de la empresa y tener un impacto positivo en su estado financiero y resultados operativos presentes y futuros”.

No es la primera vez que se acepta la compensación con bienes inmuebles

Una investigación de Daily Economic News revela que, entre las empresas inmobiliarias involucradas, Vanke es la mayor deudora, con activos en compensación que incluyen varias viviendas, cuatro locales comerciales, diez apartamentos y más de cien plazas de estacionamiento, por un monto aproximado de 68.8824 millones de yuanes. Le siguen Longfor Group y R&F Properties, con aproximadamente 28.5715 millones y 16.1188 millones de yuanes, respectivamente. Empresas como Country Garden y Rongsheng Properties también superan los 7 millones de yuanes en activos en compensación, mientras que Huayuan Real Estate tiene un monto menor, de 58,500 yuanes.

La ejecución de estos activos en compensación se realiza de dos maneras: la primera, mediante un acuerdo escrito entre la compañía y el deudor, en el que el deudor registra y transfiere los bienes inmuebles a la compañía para saldar la deuda, y se contrata a una firma de evaluación de activos con calificación para operaciones en valores y futuros, Sichuan Tianjian Huaheng Asset Appraisal Co., Ltd., que evalúa los bienes en cuestión en 64.5475 millones de yuanes. DIO Waterhua señala que este valor de evaluación difiere de la cantidad en compensación de 94.5158 millones de yuanes, y tras una consideración cuidadosa, la compañía decide hacer concesiones en la compensación. El departamento de gestión de activos, una vez que reciba los bienes en compensación, procederá a su rápida disposición para asegurar la recuperación de fondos y evitar impactos negativos en las operaciones normales de la empresa.

La segunda forma consiste en que la compañía y el deudor firmen un acuerdo escrito en el que el deudor venda los bienes en un plazo acordado, y los fondos obtenidos de la venta se utilicen para saldar la deuda con la compañía.

Sobre esta aceptación de activos no monetarios en compensación, DIO Waterhua afirma que esta medida busca acelerar la recuperación de créditos y mitigar el riesgo de pérdidas potenciales por cuentas por cobrar, garantizando la seguridad de los activos de la empresa.

Cabe destacar que esta no es la primera vez que DIO Waterhua acepta bienes inmuebles en compensación por deudas.

Ya en mayo de 2024, la compañía anunció que había llevado a cabo reestructuraciones de deuda con 13 empresas inmobiliarias, incluyendo Rongsheng Properties, Lingdi Group y Langji Properties. En ese momento, se informó que estas 13 empresas compensaron aproximadamente 220 millones de yuanes en deudas con bienes inmuebles terminados y en construcción, incluyendo viviendas, locales comerciales, apartamentos, oficinas y plazas de estacionamiento. En total, se registraron 106 propiedades, algunas en ciudades de primer y segundo nivel, como locales en Longhua, Shenzhen, y oficinas y apartamentos en Panyu, Guangzhou.

En septiembre de 2024, DIO Waterhua anunció que su filial, Foshan Oushennuo Ceramics Co., Ltd. (Oushennuo), acordó adquirir el 100% de las acciones y créditos de Shanghai Bipu Real Estate, filial de Country Garden, en tres propiedades inmobiliarias, por un valor equivalente a 423 millones de yuanes, que se compensarán con las cuentas por cobrar de Oushennuo.

Según una revisión parcial, en 2024, las compensaciones de deuda con activos por parte de DIO Waterhua superaron los 600 millones de yuanes. Sin embargo, aunque lograron recuperar parte de las deudas, estas transacciones también implicaron ciertos costos para la empresa. Por ejemplo, en la compensación con Country Garden en septiembre de 2024, Oushennuo firmó un acuerdo de condonación de deuda, en el que se acordó eximir a las subsidiarias y relacionadas de Country Garden de pagar 57.1187 millones de yuanes en deudas de compra, y esta condonación no está incluida en los 423 millones de yuanes de la deuda en la transferencia de acciones.

En realidad, en un contexto de mercado en declive, con plazos de pago extendidos y aumento de cuentas incobrables, la liquidez de las empresas inmobiliarias se ha visto afectada. Cuando los clientes no pueden pagar en efectivo, la recuperación de cuentas por cobrar por parte de DIO Waterhua se vuelve más difícil, y aceptar bienes inmuebles, locales comerciales, oficinas, plazas de estacionamiento y participaciones accionarias como forma de pago se vuelve una medida inevitable. Aunque estos activos fijos tienen menor liquidez, todavía tienen potencial de valorización o explotación futura.

La compañía prevé seguir perdiendo en 2024

Datos muestran que DIO Waterhua, anteriormente conocida como DIO Home (002798), es una de las principales empresas nacionales en investigación, desarrollo, producción y fabricación de productos de cerámica y sanitarios. Cuenta con las marcas “Emperor” y “Oushennuo”, y tras 30 años de operación y desarrollo, su línea de productos abarca toda la gama de cerámicas y sanitarios.

Como proveedor upstream, en los últimos años, DIO Waterhua ha sido profundamente afectada por la reestructuración del sector inmobiliario. En anuncios anteriores, la compañía señaló que desde la segunda mitad de 2021, varias empresas inmobiliarias enfrentaron presión de liquidez, lo que dificultó el pago de obras y cuentas por pagar, aumentando los riesgos operativos relacionados con la recuperación de cuentas por cobrar. La recuperación de fondos se retrasó, y algunas cuentas enfrentaron riesgos de impago.

Revisando sus informes financieros anteriores, se observa que en 2022 y la primera mitad de 2025, los ingresos de DIO Waterhua fueron de 4.112, 3.760, 2.741 y 1.176 millones de yuanes, respectivamente. La utilidad neta atribuible a la matriz fue siempre negativa, con pérdidas de -1.509, -658, -569 millones y -84.32 millones de yuanes, acumulando pérdidas superiores a 2.8 mil millones. Además, en esos periodos, la compañía provisionó pérdidas por cuentas por cobrar y deterioro de crédito por un total de 672, 342, 295 millones y 24.388 millones de yuanes, en su mayoría por cuentas incobrables.

Al cierre de junio de 2025, las cuentas por cobrar de DIO Waterhua sumaban 652 millones de yuanes, una reducción de 68 millones respecto a finales de 2024, pero aún representaban casi el 40% de los activos corrientes de la empresa.

Según un pronóstico de resultados publicado anteriormente, la compañía no muestra signos de recuperación, estimando ingresos de entre 2.25 y 2.35 mil millones de yuanes en 2025, una disminución respecto a 2024; y una pérdida neta atribuible a la matriz de entre 460 y 590 millones de yuanes, principalmente por provisiones por deterioro de activos potencialmente afectados.