Property Play: Los inversores inmobiliarios registran las ganancias más bajas desde la Gran Recesión, según una empresa de datos inmobiliarios

Vesnaandjic | E+ | Getty Images

Una versión de este artículo apareció por primera vez en el boletín CNBC Property Play con Diana Olick. Property Play cubre oportunidades nuevas y en evolución para el inversor inmobiliario, desde particulares hasta capital de riesgo, fondos de private equity, oficinas familiares, inversores institucionales y grandes empresas públicas. Suscríbete para recibir futuras ediciones directamente en tu bandeja de entrada.

Las tasas hipotecarias más altas, los precios elevados de las viviendas y la oferta limitada están conspirando para presionar a los inversores en el mercado de compra y venta de viviendas.

En todo 2025, aproximadamente 297,000 casas unifamiliares y condominios fueron volteados a nivel nacional, según ATTOM, un proveedor de datos inmobiliarios, que define un flip como una casa comprada y vendida en el mismo período de 12 meses. Esto representó una disminución del 3.9% respecto a 2024 y el menor número de flips desde 2020. Los flips de inversores representaron el 7.4% de todas las ventas de viviendas en 2025, frente al 7.6% en 2024.

Los flips están cayendo porque las ganancias hacen que cada vez valga menos la pena.

Con el telón de fondo de los precios medianos de viviendas más altos en récord, el flip típico generó a los inversores solo $65,981 en ganancia bruta, o un retorno de inversión del 25.5%, según ATTOM. Esto es una caída del 32% del año anterior y la tasa más baja desde la Gran Recesión en 2008.

Recibe Property Play directamente en tu bandeja de entrada

El Property Play de CNBC con Diana Olick cubre oportunidades nuevas y en evolución para el inversor inmobiliario, entregadas semanalmente en tu bandeja de entrada.

Suscríbete aquí para acceder hoy mismo.

“La competencia por las viviendas sigue siendo fuerte en muchos mercados debido a la oferta limitada,” dijo Rob Barber, CEO de ATTOM, en un comunicado. “Con los precios manteniéndose elevados, a los inversores les resulta más difícil asegurar acuerdos que ofrezcan retornos sólidos.”

En comparación, en la década de auge tras la crisis financiera, los márgenes de ganancia superaban el 50%, alcanzando un pico del 61% en 2012, aproximadamente cuando los precios de las viviendas tocaron fondo.

Las ganancias netas, o los retornos de los inversores que consideran el costo de arreglar la propiedad, pueden variar mucho dependiendo de los costos laborales, materiales y de financiamiento locales. Sin embargo, en EE. UU., el costo de arreglar propiedades antes de flipar sigue siendo alto debido a las presiones en la cadena de suministro y los aumentos en los precios de los materiales por tarifas, lo que continúa comprimiendo los márgenes de los inversores, según ATTOM.

No obstante, hay señales de que el mercado de flips podría mejorar este año, ya que se espera que los precios de las viviendas se moderen aún más y las tasas hipotecarias se mantengan por debajo de los niveles del año pasado.

“Después de casi 4 años de disminución en el volumen de transacciones de viviendas volteadas, nuestra encuesta está mostrando signos de impulso positivo en el espacio de arreglar y vender,” escribió Alex Thomas, gerente de investigación en John Burns Research and Consulting, en un informe reciente.

La firma colabora con Kiavi en un Índice del Mercado de Viviendas de Fix and Flip, que analiza el sentimiento de los inversores en el mercado. En el cuarto trimestre de 2025, registró la mayor ganancia trimestre a trimestre en tres años y una reversión de seis trimestres consecutivos de caídas.

Además, el 71% de los inversores encuestados dijo que espera comprar más viviendas este año, en comparación con el 66% del año pasado y el 49% en 2024, según la encuesta JBRC/Kiavi. Esa es la proporción más alta en sus cuatro años de historia.

Menos flips también reportan resultados decepcionantes de sus inversiones. A nivel nacional, el 17% de los flips en el cuarto trimestre reportaron vender “principalmente por debajo” del volumen esperado después de la reparación, o ARV, frente al 21% del trimestre anterior, según la encuesta.

“Porque los flips tienden a reducir precios más rápido que los vendedores de viviendas típicos durante las desaceleraciones (para evitar períodos de mantenimiento costosos), esta mejora es una señal temprana de que el entorno de precios se está fortaleciendo,” escribió Thomas.

También mencionó que varias disposiciones en el “gran proyecto de ley hermoso” del verano pasado podrían aumentar la rentabilidad de arreglar y vender, incluyendo una depreciación mejorada, una deducción permanente del 20% por ingresos comerciales calificados y gastos de intereses deducibles en préstamos para flips.

Otras medidas de sentimiento de los inversores en bienes raíces, como la Encuesta de Sentimiento de Inversores de RCN Capital, un informe trimestral elaborado por CJ Patrick Company, también muestran optimismo.

“Son esas condiciones de mercado en mejora — más inventario, precios de viviendas moderados y costos de financiamiento ligeramente mejores — junto con la demanda reprimida de compradores y el aumento en propiedades en situación de distress para vender, lo que creo que debería ofrecer más oportunidades a los flips a medida que avanza el año,” dijo Rick Sharga, CEO de CJ Patrick.

La carta comodín serán las tasas hipotecarias. Más inversores están usando financiamiento, con un 37.7% en 2025 frente al 36.9% en 2024, según ATTOM. Se esperaba que las tasas fueran más bajas este año, pero la guerra en Irán y el aumento resultante en los precios del petróleo han alterado esas previsiones.

“Los flips tienen que ser más creativos para mantener la rentabilidad,” dijo Barber. “Eso podría incluir adquirir viviendas más antiguas, ya que la propiedad promedio volteada en 2025 fue construida en 1978, la más antigua desde que comenzamos a hacer seguimiento, junto con un control de costos más estricto y estrategias de renovación más disciplinadas.”

Elige a CNBC como tu fuente preferida en Google y no te pierdas ningún momento de la fuente más confiable en noticias de negocios.