Observación del Informe Anual丨China Merchants Shekou: Ranking de Ventas Sube Contrariamente, Ganancias Bajo Presión a la Baja

La temporada de informes anuales ya está aquí, y hemos lanzado la observación del rendimiento de las 10 principales empresas inmobiliarias, intentando a través de estos datos financieros vislumbrar la verdadera situación del sector.

El 17 de marzo, China Merchants Shekou fue la primera en publicar sus resultados anuales de 2025 en esta temporada de informes. Los cinco puntos clave son los siguientes:

• Las ventas contractuales disminuyeron un 10.6% interanual, y la posición en el sector subió al cuarto lugar

• Se adquirieron 43 terrenos en total, con un aumento del 62.1% en el valor de los derechos de tierra nuevos, y se intensificó la desinversión en activos existentes durante el período

• Los ingresos y beneficios netos cayeron en comparación con el año anterior, debido a provisiones por deterioro y pérdidas en asociaciones, con una caída en la rentabilidad neta hasta el 0.45%

• La línea roja de tres niveles continúa en zona verde, y los costos de financiamiento se redujeron aún más

• Los ingresos operativos de activos alcanzaron 7.63 mil millones de yuanes, un aumento del 2.2% interanual, comenzando a formar una segunda curva de crecimiento, y en 2026 se promoverá la emisión de la cuarta REIT

En 2025, China Merchants Shekou logró un total de 716.12 millones de metros cuadrados en ventas contratadas, una caída del 23.5% respecto al año anterior; las ventas en valor total alcanzaron 196 mil millones de yuanes, una disminución del 10.6%, y su tamaño en el sector subió al cuarto lugar.

El aumento en la clasificación se debe a una estrategia de enfoque en ciudades clave. Entre las 30 principales ciudades del país en las que opera China Merchants Shekou, 15 están en el top 5 de ventas locales, incluyendo Shanghai, Shenzhen, Chengdu, Xi’an, Changsha, Nanjing, Zhengzhou, Suzhou, Foshan y Nantong, donde en 10 ciudades se lograron los primeros tres lugares en ventas totales.

Las cinco ciudades con mayores ventas, Shanghai, Beijing, Hangzhou, Shenzhen y Chengdu, aportaron más del 60% del rendimiento de la empresa. Shanghai, con ventas totales que superan los 500 mil millones de yuanes, ocupa el primer lugar en ventas totales en la ciudad.

Para 2026, se estima que el valor de los activos disponibles para venta de China Merchants Shekou será de aproximadamente 340 mil millones de yuanes, con un 81% en las ciudades clave “6+10” y un 94% en las “30 ciudades de fuerte impulso”. La meta de ventas totales en 2026 será similar a la de 2025.

En la reunión de resultados, la dirección afirmó que en 2026 se mantendrá la estrategia de producción basada en las ventas y de inversión basada en las ventas, sin perseguir el tamaño de forma indiscriminada, sino buscando un crecimiento en ventas de calidad y con recuperación de pagos.

En 2025, China Merchants Shekou intensificó su esfuerzo en inversión.

Adquirió 43 terrenos en total, con una superficie construida de aproximadamente 4.4 millones de metros cuadrados, y un valor total de tierra de unos 93.8 mil millones de yuanes, con derechos de tierra valorados en 54.3 mil millones, un aumento del 62.1% respecto al año anterior.

Desde la perspectiva de distribución, el 100% de las inversiones en las “30 ciudades de fuerte impulso” y cerca del 90% en las 10 ciudades principales se centraron en ciudades clave, manteniendo la estrategia de profundizar en terrenos de alta calidad en ciudades principales.

China Merchants Shekou está fortaleciendo la cooperación en proyectos. La proporción de derechos en la tierra adquirida en nuevos terrenos cayó del 68.9% en 2024 al 57.9% en 2025, con socios principales como China Resources, China Railway y China Overseas.

Asimismo, la empresa aumentó la desinversión en proyectos. Al cierre, el saldo en inventario fue de 362.3 mil millones de yuanes, una reducción del 1.9% respecto al inicio del período. Entre estos, el valor en libros de productos terminados fue de 71.69 mil millones, una caída del 17% interanual.

Sin embargo, algunas propiedades aún enfrentan presión de desinversión. La empresa ha provisionado deterioro en inventarios para ciertos proyectos, como el de Chongqing China Merchants Yutianfu, con una inversión total prevista de 4.064 mil millones de yuanes, cuyo primer fase comenzó en 2021, y en 2025 se provisionaron 879 millones de yuanes adicionales. También hay provisiones por deterioro superiores a 500 millones en proyectos como Yancheng Yonghua Mansion y Siping Road en Shanghái. El centro comercial Jiufang en Tianjin, en construcción desde 2011, aún no tiene plan de finalización, lo que genera preocupaciones sobre su futura desinversión y posibles deterioros.

En 2025, los ingresos operativos de China Merchants Shekou alcanzaron 154.727 mil millones de yuanes, una disminución del 13.5%. La utilidad bruta fue de 21.287 mil millones, una caída del 18.6%. La tasa de margen bruto fue del 13.76%, una reducción de 0.85 puntos porcentuales respecto al año anterior; la rentabilidad en desarrollo fue del 15.33%, con una disminución de 0.25 puntos, sin cambios significativos.

En cuanto a beneficios netos, en 2025 alcanzaron 704 millones de yuanes, una caída del 83.2%; la tasa de beneficio neto fue del 0.45%, una disminución de 1.89 puntos porcentuales.

La gran caída en beneficios netos se debe principalmente a tres factores:

1. Aumento en la tasa de gastos de las “tres tarifas” (administración, ventas y financiero), que en 2025 subió 1.02 puntos hasta el 5.52% respecto a los ingresos.

2. Provisiones por deterioro por 4.41 mil millones de yuanes, incluyendo 3.269 mil millones en provisiones por deterioro de inventarios.

3. Pérdidas en asociaciones, con una reducción de 2.3 mil millones en ingresos por inversiones en empresas conjuntas.

Al cierre, China Merchants Shekou poseía 86.127 mil millones de yuanes en fondos en efectivo, una disminución del 14.2% respecto al inicio del período. La deuda total con intereses era de 242.4 mil millones, un aumento del 8.9%, de los cuales 56 mil millones vencen en un año.

Las tres líneas rojas continúan en zona verde: la relación deuda-activos excluyendo anticipos es del 64.17%, la relación deuda neta sobre activos es del 72.46%, y la proporción de efectivo no restringido respecto a pasivos a corto plazo es de 1.19.

En 2025, la empresa obtuvo 17.94 mil millones de yuanes en financiamiento en mercado abierto, con un costo promedio del 2.44%. El costo de financiamiento de la deuda existente al cierre fue del 2.74%, una reducción adicional de 25 puntos básicos respecto al año anterior.

En la reunión de resultados, China Merchants Shekou afirmó que el enfoque futuro será “reducir costos y mejorar la adecuación, controlar riesgos”. La “mejora de la adecuación” es especialmente importante, ajustando la estructura de activos y pasivos según las características del portafolio.

En comparación con el negocio de desarrollo, la gestión de activos y servicios inmobiliarios de China Merchants Shekou son relativamente estables.

En 2025, los ingresos consolidados alcanzaron 23.899 mil millones de yuanes, representando el 15.4% del total, un aumento de 2.8 puntos porcentuales respecto al año anterior, formando una segunda curva de crecimiento. Los ingresos por gestión de activos alcanzaron 7.63 mil millones, un 2.2% más que en 2024.

Se añadieron aproximadamente 828 mil metros cuadrados de gestión de activos ligeros, con proyectos en ciudades clave como Shanghai, Hangzhou, Chengdu y Shenzhen. La sección de comercio concentrado, la más grande, tenía 54 proyectos en operación al cierre, con una superficie total de aproximadamente 3.4 millones de metros cuadrados, y proyectos en construcción o en planificación con una superficie de aproximadamente 1.85 millones. Los ingresos por operación de comercio concentrado en 2025 fueron de 1.96 mil millones, con una tasa de ocupación del 93% en proyectos con más de tres años en operación.

Es importante destacar que algunas propiedades en alquiler de China Merchants Shekou muestran presión en su gestión. La tasa de ocupación media en comercio concentrado cayó del 91.06% al 87.5%, y el precio medio por metro cuadrado por mes bajó a 99.53 yuanes.

Al mismo tiempo, la empresa está acelerando la creación de plataformas REITs. Actualmente, cuenta con tres plataformas: la REIT de parques industriales de Shekou, la REIT de alquiler de viviendas y la REIT de negocios en Hong Kong, que cubren parques industriales, apartamentos y oficinas comerciales.

En la reunión, la dirección afirmó que en el futuro impulsarán tres mejoras: la actualización del modelo de operación, el enfoque en mejorar los retornos de las inversiones existentes, y aprovechar al máximo las ventajas de múltiples plataformas REITs.

En cuanto a servicios inmobiliarios, China Merchants Property Services logró ingresos de 19.273 mil millones de yuanes, un aumento del 12.23%, y un beneficio neto atribuible a la matriz de 655 millones, una disminución del 22.12%. Al cierre, gestionaba 2,473 proyectos con una superficie gestionada de 377 millones de metros cuadrados.

En el negocio de construcción por encargo, en 2025 se añadieron 80 nuevos proyectos, con una superficie contratada de 11.39 millones de metros cuadrados y contratos por más de 800 millones de yuanes. En total, se han gestionado más de 620 proyectos, con una superficie que supera los 35 millones de metros cuadrados.

De cara a 2026, China Merchants Shekou planea ingresar aproximadamente 1 millón de metros cuadrados en nuevos proyectos. La empresa afirmó que fortalecerá su capacidad operativa, mediante la colaboración en múltiples formatos y un control de costos riguroso, para crear proyectos emblemáticos y aumentar el valor de los activos. Además, en 2026 se promoverá la emisión de la cuarta REIT comercial, para facilitar la salida de infraestructura de consumo y proyectos comerciales comunitarios en el mercado interno.

En la reunión, la dirección de China Merchants Shekou expresó un juicio cautelosamente optimista: el fondo de la política ya está claro, pero aún se necesita tiempo para confirmar el fondo del mercado. Se espera que en 2026 el mercado en general pase de una fase de estabilización a una tendencia de recuperación, aunque la diferenciación entre ciudades podría continuar. A medida que el sector se recupere, la presión sobre las ganancias de la empresa también disminuirá progresivamente.

El gran interrogante para 2026 será si China Merchants Shekou puede lograr la transición de “mantener la base” a “reparar las ganancias”, que será el foco del mercado.