Los REITs de bienes raíces comerciales experimentan un "momento de explosión", con empresas inmobiliarias como fuerza principal

El 31 de diciembre de 2025, la Comisión Reguladora de Valores oficializó la implementación piloto de REITs de bienes raíces comerciales públicos, abriendo un nuevo canal de capitalización para el sector inmobiliario comercial, que había estado en silencio durante mucho tiempo.

El 16 de marzo, el REIT de bienes raíces comerciales de la innovación de Hongtu, presentado por Galaxy Holdings, fue aceptado por la Bolsa de Shenzhen, convirtiéndose en el 15º REIT de bienes raíces comerciales aprobado por la bolsa en lo que va de año.

Según un análisis del diario Daily Economic News, hasta el 20 de marzo de 2026, solo 80 días después de la apertura del piloto, las bolsas de Shanghai y Shenzhen han aceptado un total de 15 solicitudes de proyectos, con una recaudación planificada superior a 46 mil millones de yuanes, acercándose al total de emisiones de REITs públicos en 2025 (incluyendo ampliaciones).

Además, los activos subyacentes principales son los complejos comerciales, retail, oficinas y hoteles, y las empresas inmobiliarias han pasado de ser participantes marginales a actores principales en esta iniciativa.

Se observa que, entre los 15 proyectos de REITs presentados, 7 son solicitados por empresas inmobiliarias como titulares originales, incluyendo a Poly Developments, Shoukai Co., New City Holdings, entre otras.

“La rápida expansión del piloto de REITs de bienes raíces comerciales refleja un paso importante en la transición del mercado inmobiliario chino de un desarrollo incremental a una operación basada en activos existentes”, explicó Yan Yuejin, vicepresidente del Instituto de Investigación Inmobiliaria E-House en Shanghái, a Daily Economic News. “La apertura de los REITs comerciales ha permitido a las empresas inmobiliarias conectar realmente sus activos existentes con el mercado de capitales.”

Una oleada de recaudación de más de 460 mil millones de yuanes

Se observa que esta ola de solicitudes de REITs comerciales presenta dos cambios notables: primero, el tamaño de la recaudación ha alcanzado un récord a corto plazo en el ámbito de los REITs públicos, acercándose al total de emisiones en 2025; segundo, los activos subyacentes de los proyectos son en su mayoría propiedades de alta calidad en zonas clave, con tasas de alquiler y cobro de rentas relativamente altas.

La apertura de los REITs comerciales ha desencadenado una explosión en el mercado, rompiendo récords en velocidad de solicitud y en volumen de recaudación. Desde el inicio de las solicitudes en enero de 2026, hasta el 20 de marzo, las bolsas de Shanghai y Shenzhen han recibido 15 solicitudes, con una recaudación total que supera los 46 mil millones de yuanes.

Además de la cantidad de empresas solicitantes y el alto volumen de recaudación, otro rasgo clave de esta ola de solicitudes es que los activos subyacentes se encuentran en propiedades de alta calidad en zonas centrales.

Específicamente, el activo subyacente del REIT de Lujiazui de Hu’an es el proyecto Jingyao Qiantan en Pudong, Shanghái; el REIT de Poly Development de Huaxia, presentado por Poly Development, incluye oficinas en Guangzhou y el centro comercial Water City en Foshan; Shoukai Co. presenta activos comerciales en Beijing, Puzhao y Songzhuang Fumao; New City Holdings presenta proyectos en Changzhou, Tianning Wuyue y Nantong Qidong Wuyue Plaza; Galaxy Holdings ha presentado el REIT Hongtu Innovation Galaxy, con activos en el centro comercial Galaxy COCOPark en Longgang, Shenzhen, y estacionamientos asociados.

Por ejemplo, el REIT Hongtu Innovation Galaxy de Galaxy Holdings tiene como activo subyacente el centro comercial Galaxy COCOPark en Longgang, Shenzhen, ubicado en la intersección del centro de Longgang y la nueva ciudad de Dayun. Según el prospecto, al final de 2025, la tasa de ocupación del centro comercial es del 99.34%, la tasa de cobro del 100%, y se estima que la recaudación será de 1.686 mil millones de yuanes.

El REIT de Hu’an en Lujiazui, presentado por Lujiazui de Hu’an, tiene como activo el proyecto Jingyao Qiantan en Pudong, que incluye un edificio de oficinas T1 y un centro comercial, con una recaudación estimada de 2.81 mil millones de yuanes. Según el prospecto, al final de 2025, la tasa de ocupación de oficinas alcanza el 95.93%, y la de centros comerciales oscila entre el 93% y el 95%, con una tasa de cobro de rentas estable por encima del 99.7% en los últimos tres años.

Además, en esta ola de solicitudes, los participantes son diversos. Se observa que, además de empresas estatales locales como Shouhang y Shoukai, también participan empresas privadas como Galaxy y New City, así como operadores con antecedentes en inversión extranjera, como Chongbang Group, rompiendo el esquema previo dominado por empresas estatales en el mercado de REITs de infraestructura.

El 20 de marzo, Zhu Yuanwei, director del Instituto de Finanzas Inmobiliarias Rees, analizó para Daily Economic News: “Desde la perspectiva de los financiadores, los REITs públicos se están convirtiendo en un canal importante para asignar activos alternativos. En un contexto de escasez de activos, los REITs ofrecen una nueva vía de inversión. La oferta de activos en bienes raíces comerciales ha aumentado, brindando más opciones a los inversores. Se sabe que la competencia por la asignación en varios proyectos es muy intensa.”

Las empresas inmobiliarias se posicionan en el campo principal de los REITs públicos

Un análisis de la participación de las empresas inmobiliarias en los REITs revela que, desde 2021, solo unas diez empresas, como China Merchants Shekou, China Resources Land, China Jinmao, Vanke y Joy City, han incursionado en este mercado, con dos productos ampliados.

Para 2024, los REITs de infraestructura de consumo alcanzaron un pequeño pico, con siete productos en el mercado, aunque todavía limitados a sectores de consumo, sin una participación generalizada en toda la industria, y muchas empresas inmobiliarias aún en fase de prueba y observación.

Sin embargo, la apertura del mercado de REITs de bienes raíces comerciales en diciembre de 2025 marcó un punto de inflexión en la participación de las empresas inmobiliarias. Hasta ahora, siete empresas como Poly, New City, Shoukai y Galaxy han presentado en total siete proyectos, representando casi la mitad del total de 15 solicitudes.

Algunos expertos consideran que, en el pasado, las empresas inmobiliarias tenían un papel marginal en el mercado de productos similares a los REITs, principalmente por la falta de canales estandarizados y públicos para la salida de sus activos, dificultando la monetización eficiente de sus activos existentes. La implementación de los REITs públicos de bienes raíces comerciales ofrece una nueva vía para que las empresas vendan participaciones y mantengan el control operativo.

Yan Yuejin explicó que la introducción de los REITs públicos permite a las empresas inmobiliarias recuperar fondos mediante la venta de participaciones en proyectos, conservando el derecho a operar.

“Desde la perspectiva de las operaciones actuales, las empresas inmobiliarias suelen presentar sus centros comerciales como activos subyacentes, planificando participar en la asignación estratégica de acciones. Este modelo de ‘mantener la participación principal + activar activos existentes’ no solo asegura ingresos futuros por operación, sino que también permite la recuperación de fondos en el corto plazo, siendo una ruta de transformación que combina flexibilidad y solidez”, afirmó Yan.

Zhu Yuanwei añadió que el sector de bienes raíces comerciales requiere una mayor capacidad operativa: “La gestión y operación de bienes raíces comerciales son habilidades organizativas completamente diferentes a las de desarrollo. La gestión del talento, los incentivos y los criterios de evaluación difieren. Los REITs han abierto la puerta, pero el éxito final dependerá de la capacidad operativa interna.”

Según E-House, en el futuro, tres tipos de activos podrían convertirse en los principales en las solicitudes de REITs comerciales: en primer lugar, oficinas de primera línea y centros comerciales de alta gama en zonas clave de ciudades de primer y segundo nivel, que por su ubicación y arrendatarios de calidad son considerados pilares del mercado; en segundo lugar, activos de oportunidad como centros comerciales en ciudades de tercer y cuarto nivel con buen potencial de transformación y comunidades comerciales con potencial de renovación, que atraen fondos con altas tasas de distribución; y en tercer lugar, activos como hoteles, residencias para mayores y distritos temáticos, que requieren una gestión especializada y, si cuentan con marca y flujo de clientes, podrían destacar en nichos específicos.