¡La temporada de informes anuales se adelanta! China Merchants Property revela "deshacerse de cargas" con signos de dolor, ¿cómo resolver la caída de ganancias?

¿Cómo equilibrar el dolor a corto plazo y la estrategia a largo plazo tras la disposición de activos por parte de AI ·招商积余?

En la temporada de informes anuales de las empresas inmobiliarias en A-share de 2026,招商积余 fue la primera en presentar resultados. El 13 de marzo, la empresa líder estatal招商积余 publicó su informe anual de 2025, convirtiéndose en la primera empresa de servicios inmobiliarios en A-share en divulgar un informe completo del año pasado.

El informe muestra que la compañía logró unos ingresos operativos de 19.273 millones de yuanes en todo el año, un aumento del 12,23% respecto al año anterior, manteniendo una tendencia de crecimiento estable. Sin embargo, el beneficio neto atribuible a los accionistas de la empresa cotizada fue de 655 millones de yuanes, una caída del 22,12% en comparación con el año anterior. La empresa señaló que la caída en beneficios se debió principalmente a la disposición única de proyectos inmobiliarios heredados, y excluyendo ese impacto, el beneficio neto principal en realidad creció un 8,3% respecto al año anterior.

En la conferencia de resultados celebrada el 18 de marzo por la tarde, el presidente吕斌 aclaró aún más la dirección estratégica: durante el período del “Quincequinto Plan”, la compañía seguirá las demandas de招商蛇口 para convertirse en el principal gestor de activos inmobiliarios en China, y ha establecido un objetivo a medio y largo plazo de “mantenerse en el top cinco y luchar por el top tres”.

Detrás de estos claros objetivos de clasificación en la industria, hay la determinación de la empresa de destacar en medio de los cambios del sector. Sin embargo, en un contexto de competencia en stock y operación refinada, el informe de 2025 muestra tanto los logros en la optimización de la estructura de activos como los nuevos desafíos en su capacidad de expansión en el mercado y en la estructura de beneficios.

Crecimiento de ingresos, ¿qué calidad tiene la expansión en mercado?

Desde la perspectiva de los indicadores clave de ingresos, los resultados operativos de招商积余 en 2025 tienen aspectos destacados. La compañía alcanzó unos ingresos totales de 19.273 millones de yuanes, un aumento del 12,23%, apenas un paso por debajo de los 200 mil millones, y en un contexto de profunda reestructuración del sector, mantuvo un crecimiento de dos dígitos. La gestión de propiedades sigue siendo la principal fuente de ingresos, aportando 18.603 millones de yuanes, un aumento del 12,83%.

La calidad de este crecimiento se refleja en la disminución continua de la dependencia de partes relacionadas y en la mejora general de la capacidad de expansión en mercado. Según el informe anual, en 2025, la firma firmó contratos anuales por un valor de 4.48 mil millones de yuanes, un aumento del 11,19%, de los cuales, los contratos con terceros alcanzaron los 4.169 millones de yuanes, un incremento del 13%, representando el 93% del total.

El mercado de no residencial sigue siendo la base principal, con contratos firmados por 3.695 millones de yuanes, un 82,48% del total, un aumento del 8,8%. En segmentos específicos, el sector de aeropuertos creció un 85% en nuevos contratos, y las instituciones educativas un 25%, demostrando la capacidad de expansión en áreas especializadas. Destaca especialmente el crecimiento en el negocio de viviendas en mercado de mercado, con nuevos contratos por 474 millones de yuanes, casi un 60% más que el año anterior, logrando proyectos emblemáticos en Shanghái y Xian, además de establecer una organización especializada en desarrollo residencial para mejorar la competitividad.

赵肖, vicepresidente de招商积余, afirmó en la conferencia que 2025 fue el segundo año en que la compañía se enfocó en el desarrollo del mercado de viviendas, estableciendo una organización especializada en desarrollo residencial, liderada por el director general, para fortalecer la competitividad. También señaló que la empresa se centrará en regiones económicamente activas como la Bahía de Bohai, la Delta del Río Perla, el Delta del Río Yangtze y Beijing-Tianjin-Hebei, desarrollando profesionalmente sectores como IFM (gestión integral de instalaciones) y educación superior, manteniendo la base de propiedades no residenciales y residenciales.

¿Por qué la “desprendimiento de cargas” presiona los beneficios y cómo se explica la caída en beneficios?

En contraste con los destacados resultados de ingresos, los beneficios enfrentan una presión significativa. El informe financiero indica que en 2025,招商积余 obtuvo un beneficio neto atribuible a los accionistas de 655 millones de yuanes, una caída del 22,12% respecto al año anterior, volviendo a niveles similares a los de 2023; el beneficio neto excluyendo elementos no recurrentes fue de 604 millones, una disminución del 24,39%, lo que representa la primera caída de doble dígito en indicadores clave desde 2022.

El desempeño financiero de 2025 muestra una tendencia de “ingresos sin aumento en beneficios”, principalmente debido a disposiciones de activos únicas. El informe aclara que la compañía vendió su participación en la filial Hengyang Zhonghang, completando la disposición del último negocio de desarrollo inmobiliario en stock, lo que provocó una reducción puntual de 256 millones de yuanes en el beneficio neto atribuible. Excluyendo este impacto, el beneficio neto creció un 8,3% respecto al año anterior.

“Esto revela que la caída aparente en beneficios se debe a una reestructuración activa de la estructura de activos”, señala Zhongzhi Property Research. La venta del 60% de la participación en Hengyang Zhonghang busca completar la disposición de los negocios inmobiliarios en stock, permitiendo a招商积余 centrarse en la gestión y operación de activos inmobiliarios, aunque a corto plazo impacta en los beneficios, favorece la simplificación y claridad de la estructura de activos a largo plazo.

No obstante, no se puede ignorar que招商积余 sigue enfrentando la presión generalizada de reducción en el margen bruto del sector. En 2025, el margen bruto global de gestión de propiedades fue del 10,01%, una caída de 0,44 puntos porcentuales respecto al año anterior. El secretario del consejo, 陈江, admitió en la conferencia que, debido a la competencia del mercado y al aumento de costos rígidos, el margen bruto del sector está en declive, y “el margen de nuevos proyectos ya está cerca del fondo”.

Un desafío aún más profundo proviene de la descoordinación entre el crecimiento de negocios y la estructura de márgenes. Los datos muestran que, en gestión de propiedades, el segmento de servicios de valor añadido creció un 48,46% en ingresos, pero su margen bruto es el más bajo, solo un 8,16%. Por otro lado, la gestión de activos, con el margen bruto más alto, vio una disminución del 0,67% en ingresos en 2025, y lleva dos años en caída. Esta situación de “alto crecimiento en negocios de bajo margen y contracción en negocios de alto margen” plantea un reto estructural para la rentabilidad global de la empresa.

Establecimiento de la meta “Mantener en el top cinco y luchar por el top tres”, camino hacia un desarrollo de alta calidad

En cuanto a la calidad financiera,招商积余 muestra una fuerte capacidad de gestión de riesgos. Al cierre de 2025, la deuda de la compañía se redujo de 833 millones a 517 millones de yuanes, con un costo promedio de financiamiento de 2,24%, y los gastos financieros disminuyeron un 61,79%. El flujo de caja neto de actividades operativas fue de 1.641 millones de yuanes, y los días de rotación de cuentas por cobrar bajaron a 43,27 días, alcanzando mínimos recientes. La entrada de efectivo por actividades de financiamiento cayó un 38,02% a 846 millones de yuanes, indicando que la mayor parte del financiamiento proviene de los resultados operativos.

Este logro se atribuye a una gestión financiera meticulosa. 江霞, directora financiera, explicó en la conferencia que en 2025, la empresa implementó una gestión detallada de cuentas por cobrar, estableció controles dinámicos de saldos de todos los proyectos y abordó proyectos especiales con estrategias específicas. A pesar de la caída en la tasa de cobro promedio en la industria, la compañía logró mantener una tasa de cobro general resistente a la presión de la caída del sector.

Sin embargo, el informe también revela riesgos potenciales. Al cierre de 2025, la compañía aún posee bienes inmuebles de inversión por valor de 54,58 mil millones de yuanes, que representan el 27,19% del total de activos. En un mercado inmobiliario en profunda reestructuración, la futura disposición de estos activos sigue siendo incierta.

De cara al “Quincequinto Plan”,招商积余 ha establecido la meta de “mantenerse en el top cinco y luchar por el top tres”, con una estrategia de desarrollo de alta calidad.吕斌 afirmó en la conferencia que el sector ha pasado de un crecimiento “masivo y poco refinado” a uno “de calidad y profundo”, y que la empresa se centrará en “servicios profesionalizados y refinados” para fortalecer su competencia central.

Cabe destacar que, un día antes de la conferencia de resultados,朱文凯, presidente de招商蛇口 y accionista mayoritario, expresó claramente que ve a招商积余 como un pilar clave para la transformación y el desarrollo, y exigió que implemente firmemente el plan de duplicar su tamaño. La capacidad de招商积余 para afrontar la presión en márgenes, optimizar su estructura de negocios y desarrollar nuevas áreas será clave para captar la atención del mercado en el futuro.

Redacción: Reportero Sun Yang, Nandu·Wancai She