Varias empresas inmobiliarias están "aprovechando" los REITs de bienes raíces comerciales, con una recaudación total superior a 46 mil millones de yuanes, incluyendo a empresas privadas como Xincheng y Xinghe.

Reportero de Jiemian News | Wang Yuhan

Editor de Jiemian News | Li Shen

Desde que la Comisión Reguladora del Mercado de Valores (CSMV) lanzó oficialmente en 2025 la fase piloto de REITs públicos para bienes raíces comerciales, el mercado de REITs públicos en nuestro país ha experimentado una nueva ola de desarrollo, acelerando significativamente el proceso de capitalización de activos inmobiliarios comerciales existentes.

Hasta el 20 de marzo, las bolsas de Shanghai y Shenzhen han recibido un total de 15 solicitudes de proyectos, con una cantidad prevista de fondos recaudados superior a 46 mil millones de yuanes. Entre ellos, 7 empresas inmobiliarias participan profundamente como titulares originales o poseedores de activos subyacentes, representando casi la mitad.

“La actual ronda de solicitudes de REITs para bienes raíces comerciales presenta una diversificación en los tipos de activos, no solo limitándose a centros comerciales, sino también incluyendo hoteles, oficinas comerciales, apartamentos, calles comerciales y sus combinaciones; además, la escala urbana también se ha expandido a ciudades de segundo y tercer nivel”, afirmó Wu Jinhui, investigador senior del Departamento de Investigación de Zhongzheng Pengyuan y jefe del grupo de investigación macro y de REITs, en una entrevista con Jiemian News. “Pero al mismo tiempo, la calidad de los activos y los riesgos de cumplimiento también requieren atención prioritaria.”

Desde la “rompimiento del hielo” hasta la “aceleración”, los REITs de bienes raíces comerciales no solo abren vías eficientes para revitalizar activos existentes, sino que también están transformando profundamente los modelos comerciales y las lógicas de capital en la industria inmobiliaria.

Las empresas inmobiliarias se convierten en protagonistas principales

En esta ola de solicitudes, la participación de las empresas inmobiliarias ha aumentado notablemente. De los 15 proyectos, 7 involucran a empresas del sector, con una recaudación prevista de más de 17.3 mil millones de yuanes, incluyendo a líderes y empresas regionales como Poly Developments, Xincheng Development y Shoukai Co., Ltd.

En cuanto a los tipos de activos, se cubren diversos formatos como centros comerciales, oficinas, complejos comerciales y hoteles; en términos de escala urbana, los proyectos inicialmente concentrados en ciudades de primer nivel se están expandiendo gradualmente a más ciudades de segundo y tercer nivel.

Además, algunas empresas representativas destacan. Por ejemplo, Poly Developments, la primera empresa inmobiliaria listada en A-shares en China en solicitar REITs de bienes raíces comerciales. Sus activos seleccionados se encuentran en las dos principales ciudades del Área de la Gran Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao: el edificio emblemático “Poly Center” en Zhujiang New Town, Tianhe, Guangzhou, y el centro comercial maduro “Poly Water City” en el CBD financiero de Foshan.

Shanghai Real Estate Group, como representante de las empresas estatales locales, ha presentado REITs con activos subyacentes en el distrito de Huangpu, en el borde del río Expo en Shanghai, incluyendo dos edificios de oficinas de alta calidad: Dingshang Building y Dingbo Building. La distancia entre ambos es de aproximadamente 500 metros, con ventajas de ubicación evidentes. Para finales de 2025, la tasa de ocupación se acerca a la plena ocupación, y se espera que en 2026 la tasa de distribución alcance el 4.5%, alineándose con la demanda central de las empresas estatales de preservar y aumentar el valor de sus activos.

Es importante destacar que también están surgiendo actores del sector privado. Galaxy Group, como representante de empresas no cotizadas, también ha ingresado en la lista de solicitudes. La participación activa de empresas privadas refleja que el mercado de REITs de bienes raíces comerciales ha superado las barreras de propiedad.

“De los proyectos ya solicitados este año, los participantes principales han pasado de plataformas gubernamentales y empresas estatales en las etapas iniciales a una participación diversificada que incluye empresas centrales, empresas estatales locales, inversores extranjeros y empresas privadas. Esto indica que el sistema del mercado de REITs públicos está en constante perfeccionamiento y se está acercando a la madurez”, afirmó Xie Chen, jefe del departamento de investigación de CBRE China, en una entrevista con Jiemian News.

¿Por qué las empresas inmobiliarias se han convertido en fuerzas principales en esta ronda de solicitudes de REITs de bienes raíces comerciales?

Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de E-House en Shanghai, explicó a Jiemian News que anteriormente, el papel de las empresas inmobiliarias en el mercado tipo REITs era marginal, principalmente por la falta de canales estandarizados y públicos para salir a bolsa. La introducción de los REITs públicos permite a las empresas recuperar fondos mediante la cesión de acciones de proyectos o manteniendo derechos operativos.

“Esto ayuda a reducir el apalancamiento en dos niveles: primero, optimizando la relación activo-pasivo mediante la salida de activos; segundo, usando los fondos recaudados para pagar deudas existentes o invertir en nuevos proyectos, mejorando el flujo de caja”, explicó Yan Yuejin. Desde el modo de operación actual, las empresas planean presentar sus centros comerciales como activos subyacentes para emitir REITs y participar en asignaciones estratégicas proporcionales. Este modelo de “mantener la participación central y revitalizar los activos” no solo asegura ingresos futuros por operaciones, sino que también permite recuperar fondos en el corto plazo, siendo una ruta de transformación que combina flexibilidad y solidez.

Xie Chen agregó desde la perspectiva de las herramientas: “Los REITs públicos son esencialmente ‘acciones de bienes raíces’, que amplían las vías de financiamiento para desarrolladores y la transformación hacia activos ligeros, además de ofrecer a instituciones y inversores individuales un plataforma más líquida y transparente para participar en proyectos de calidad”. Para él, esto es una herramienta clave para impulsar el desarrollo de mercados de capital y la industria inmobiliaria de alta calidad.

Un cambio aún más profundo es que la lógica de rentabilidad de las empresas inmobiliarias bajo la estructura de REITs está en proceso de reconfiguración. Mientras logran convertir activos en efectivo, las empresas mantienen vínculos a largo plazo con los activos mediante la participación en la propiedad o la gestión operativa. La rentabilidad pasa de beneficios únicos por desarrollo y venta a ingresos continuos por tarifas de gestión y comisiones por rendimiento operativo. Esta estructura de ingresos más estable, vinculada a la eficiencia operativa, impulsa a las empresas a transformarse de simples desarrolladores a gestores profesionales de activos.

Mercado en auge, regulación estable

Detrás de la expansión y aceleración, están el buen desempeño de los primeros proyectos y el principio de “priorizar proyectos de calidad y mantener la estabilidad” por parte de los reguladores.

“El núcleo de los REITs es el flujo de caja de los activos subyacentes. La política clave sigue siendo asegurar que los activos cumplan con los requisitos de cotización, como rentabilidad, cumplimiento y procedimientos, para garantizar un desarrollo del mercado estable y saludable”, afirmó Wu Jinhui a Jiemian News.

Este principio se refleja claramente en los proyectos ya aceptados. Según observaciones de Jiemian News, los fondos de REITs públicos en proceso generalmente tienen activos en ubicaciones clave de ciudades de primer y fuerte segundo nivel, con tasas de ocupación o apertura superiores al 90% a largo plazo, y los titulares originales son mayormente empresas estatales centrales, empresas privadas líderes o instituciones extranjeras, con fuerte capacidad operativa y respaldo crediticio.

La retroalimentación de los proyectos aceptados indica que las principales consultas giran en torno a la calidad de los activos, la prudencia en las previsiones de tasas de ocupación y el riesgo de vencimiento de contratos de alquiler. “Esto muestra que los reguladores están guiando al mercado a establecer expectativas racionales de valoración, evitando que los primeros proyectos tengan burbujas de precios demasiado optimistas”, señaló Yan Yuejin en la entrevista.

El análisis de Haitong Securities señala que, en cuanto a cuestiones de cumplimiento, las autoridades regulatorias evalúan la importancia en función de si afectan la transferencia legal y efectiva de los activos y la continuidad operacional, adoptando diferentes enfoques. Cuando los proyectos cumplen con los requisitos de emisión y cotización y pueden proteger eficazmente los derechos de los inversores, se pueden aplicar procedimientos flexibles como reemisión, explicaciones por parte de las autoridades, divulgación de riesgos y medidas de mitigación. Este mecanismo flexible de “una cuestión, una solución” mantiene la gestión de riesgos y deja espacio para el avance de los proyectos.

Mercado de billones en perspectiva

Con la progresiva implementación de los proyectos ya solicitados y la incorporación de más empresas, 2026 podría convertirse en el “año de salida a bolsa” de los REITs de bienes raíces comerciales.

Sobre las tendencias del mercado este año, Xie Chen expresó su opinión: “Se espera que en 2026 los REITs comerciales sean aceptados, aprobados y cotizados en bolsa de manera progresiva. La tendencia del mercado dependerá principalmente de la demanda de financiamiento de las empresas inmobiliarias y su entusiasmo por la asignación de fondos. Actualmente, ambos impulsores son fuertes, por lo que las solicitudes y emisiones probablemente se mantendrán en niveles altos durante todo el año.”

Wu Jinhui también se mostró optimista: “La emisión de REITs comerciales marca una etapa de rápido desarrollo en nuestro país, con una tendencia a mejorar la calidad y ampliar la escala. Se espera que en los próximos dos o tres años, la combinación de emisiones iniciales y ampliaciones impulse el mercado, que superará los 5000 mil millones de yuanes”. Además, señaló a Jiemian News que los REITs de bienes raíces seguirán desempeñando un papel en revitalizar activos existentes y apoyar la transformación económica, en línea con los objetivos del plan “Quince Cinco”.

Además de los 15 proyectos ya solicitados, hay muchos en reserva. Según estadísticas no oficiales de Jiemian News, varias empresas cotizadas como Maoye Commercial, Wushang Group y Rainbow Department Store han anunciado que están iniciando preparativos o investigaciones para la emisión de REITs, ampliando los tipos de activos a comercio comunitario, apartamentos de alquiler a largo plazo y otros sectores.

A largo plazo, el potencial de desarrollo de los REITs de bienes raíces comerciales en China es enorme. La escala de activos existentes en el sector inmobiliario comercial es grande, con millones de metros cuadrados en oficinas de clase A y grandes propiedades minoristas en las principales ciudades, proporcionando una amplia base de activos para los REITs.

Por supuesto, el mercado aún está en una etapa inicial y hay muchas áreas que necesitan perfeccionarse. Wu Jinhui advirtió: “El mercado todavía es pequeño, la participación de las empresas necesita aumentar, los fondos adicionales son limitados y las ampliaciones no están maduras. Las políticas y los sistemas de apoyo deben perfeccionarse aún más”. Recomienda implementar políticas prudentes de contracción y ofrecer incentivos políticos adecuados.