¿Ha llegado la "pequeña primavera" del mercado inmobiliario de Guangzhou y Shenzhen? Las transacciones de viviendas usadas superan con creces a las nuevas, y el ciclo de transacción de algunos "chollos" se ha acortado a menos de una semana

Marzo siempre ha sido la temporada tradicionalmente fuerte en el mercado inmobiliario, y la calidad de la “Primavera de Oro” y la “Primavera de Plata” está directamente relacionada con la tendencia del mercado durante todo el año.

A principios de 2026, Guangzhou y Shenzhen salieron sucesivamente del mínimo de ventas tras las vacaciones de Año Nuevo, con un aumento simultáneo en la cantidad de visitas y transacciones, y el mercado continúa expandiendo su calidez.

El periodista de “Daily Economic News” (en adelante, “el periodista de cada día”) visitó algunos desarrollos inmobiliarios, dialogó con agencias y varias instituciones de investigación, y se enteró de que esta ronda de la “Primavera de Sol” en Guangzhou y Shenzhen ya ha llegado de manera sustancial. Al mismo tiempo, la lógica del mercado también ha cambiado notablemente: algunos “buenos chollos” en zonas populares (propiedades con precios claramente por debajo de otras similares en la misma área y tipo, con alta relación calidad-precio) están desapareciendo gradualmente, y el espacio de negociación con los propietarios también se está reduciendo.

Entre tanto, tanto Guangzhou como Shenzhen muestran un liderazgo claro en el mercado de segunda mano, convirtiéndose en los principales impulsores de esta recuperación de la “Primavera de Sol”. Sin embargo, el mercado de nuevas viviendas presenta una profunda diferenciación: en Shenzhen, la oferta de nuevas viviendas ha disminuido en comparación con el año pasado; en Guangzhou, las propiedades de lujo en el centro siguen siendo muy demandadas, mientras que las viviendas para necesidades básicas aún dependen de descuentos para venderse. Se puede decir que la estructura del mercado de primera y segunda mano se ha invertido, y la reestructuración en la oferta es la característica más destacada de esta ronda de la “Primavera de Sol”.

Imagen de una oficina de ventas en un desarrollo en venta en Xin’an, Bao’an, Shenzhen. Fuente: el periodista de cada día, Chen Ronghao.

Las viviendas de segunda mano lideran la “Primavera de Sol”

En esta ronda de la “Primavera de Sol” en Guangzhou y Shenzhen, las viviendas de segunda mano están liderando la tendencia, y la lógica fundamental del mercado ya ha sido reescrita.

Desde los datos hasta la percepción en primera línea, las viviendas de segunda mano dominan el ritmo de recuperación.

Shenzhen fue la primera en impulsar la tendencia, convirtiéndose en el motor principal de esta recuperación. Según monitoreos de Leye Jia, las firmas de intermediación, después del Año Nuevo, las firmas de segunda mano en Shenzhen vieron un aumento del 132% en las firmas de contratos en comparación con el mes anterior, alcanzando el nivel más alto desde finales de marzo de 2024. Hasta febrero de 2026, el precio medio de transacción de viviendas de segunda mano en Shenzhen se ha recuperado a 62,000 yuanes por metro cuadrado.

Imagen: Centro de investigación de Leye Jia en Shenzhen.

Los datos del Instituto de Investigación Shell también son claros: del 2 al 8 de marzo, las firmas de contratos de viviendas de segunda mano en Shenzhen aumentaron un 118% respecto a la semana anterior, y el volumen de transacciones diarias alcanzó un récord en casi un año, con dos semanas consecutivas en alza.

Además, el estado de ánimo del mercado también se ha recuperado. Según los datos de monitoreo más recientes del Instituto de Investigación Shell en Shenzhen, en febrero, la cantidad de viviendas de segunda mano en venta en sus tiendas asociadas disminuyó un 3.3% respecto al mismo período del año anterior, y las ventas irracionales han disminuido notablemente, entrando en una fase saludable de “expectativas mejoradas, oferta optimizada y precios estabilizados”.

Imagen: Instituto de Investigación Shell.

“Ahora, las viviendas de buena calidad en zonas escolares y con bajos precios totales y altos retornos de alquiler son las que más se están recuperando. Por ejemplo, en nuestra zona, las viviendas en la zona escolar de Liyuan, como las de 83 metros cuadrados en Yuanling Garden, que están vinculadas a Liyuan y Hongling Middle School, han visto un aumento en consultas y transacciones después del Año Nuevo en comparación con antes de las vacaciones”, compartió Liu Anying, un agente experimentado en Futian, Shenzhen, con el periodista de cada día el 14 de marzo por la tarde.

Liu Anying mencionó que en el mercado de segunda mano, la velocidad de cierre de “buenos chollos” se ha comprimido a un ciclo relativamente corto, e incluso algunos “chollos” en segunda mano se venden en menos de una semana. “Por ejemplo, en el proyecto Hanlingyuan en Futian, una vivienda de aproximadamente 108 metros cuadrados, los propietarios generalmente piden más de 8.2 millones de yuanes, con un precio por metro cuadrado de aproximadamente 77,400 yuanes. Algunos propietarios están apurados por vender, y con un precio de listado de 7.55 millones de yuanes, se puede vender en aproximadamente una semana”, explicó Liu.

Imagen: Algunas viviendas de segunda mano en el área de Cui Zhu, Luohu, Shenzhen. Fuente: el periodista de cada día, Chen Ronghao.

De hecho, fenómenos similares también existen en Luohu, Shenzhen. Tras el aumento en las transacciones de viviendas de segunda mano, la mentalidad de los propietarios en las listas de venta se ha estabilizado, y ya no están tan apurados por vender, reduciendo claramente el espacio de negociación.

Por ejemplo, una vivienda de dos habitaciones de 47.84 metros cuadrados en Cui Zhu Yuan, Luohu, que el año pasado tenía un precio de listado de 2.45 millones de yuanes, y que los agentes estimaron que podría bajar a 2.3 millones, ahora en marzo, según los agentes, el precio mínimo de venta es de 2.37 millones de yuanes.

El mercado de segunda mano en Guangzhou también ha experimentado una fuerte recuperación.

Según datos de la plataforma Shell, el 8 de marzo, Guangzhou registró 247 transacciones de viviendas de segunda mano en un solo día, un aumento del 25.4% respecto al día anterior; en la semana del 2 al 8 de marzo, el total fue de 849 transacciones, un aumento del 118.8% respecto a la semana anterior. La demanda de regreso a la ciudad después del Año Nuevo se ha concentrado, y las visitas en las agencias inmobiliarias continúan aumentando. El índice de gerentes de la Asociación de Intermediarios Inmobiliarios de Guangzhou en marzo subió en 43.5 puntos respecto al mes anterior, alcanzando 71.78, mostrando confianza en la “Primavera de Sol”.

El investigador principal del Centro de Estudios de Políticas de Vivienda de Guangdong, Li Yujia, considera que tanto Guangzhou como Shenzhen muestran una característica clave: “las viviendas de segunda mano superan a las nuevas”. La cantidad de nuevas viviendas en lista ha disminuido respecto al año pasado, y el ánimo del mercado continúa mejorando, impulsando la demanda de reemplazo de ‘viejo por nuevo’, facilitando el ciclo del mercado.

El director del Instituto de Investigación Shell en Shenzhen, Xiao Xiaoping, también comparte una opinión similar, señalando que esta recuperación no es un rebote temporal impulsado por políticas, sino el resultado de la optimización de políticas, la recuperación de la confianza y la liberación concentrada de la demanda de vivienda propia, con un aumento sostenido en viviendas de segunda mano y un incremento en nuevas viviendas, fortaleciendo las bases de la “Primavera de Sol”.

El mercado de nuevas viviendas muestra una tendencia estructural

A diferencia del auge general en viviendas de segunda mano, el mercado de nuevas viviendas en Guangzhou y Shenzhen no ha experimentado una subida generalizada, sino que presenta una tendencia típica de “mercado estructural”.

Por ejemplo, en Guangzhou, el mercado de viviendas de lujo ha establecido nuevos récords de transacciones, impulsando también el interés en las viviendas nuevas cercanas. En febrero, el terreno de Tianhe Ma Chang se vendió por 23.604 millones de yuanes, con una prima del 26.60%, alcanzando un precio de 85,5 mil yuanes por metro cuadrado, estableciendo un nuevo récord en Guangzhou.

El 2 de marzo, en Zhujiang New Town, Poly Yuexiyuan vendió una vivienda de 670 metros cuadrados en la última planta por 187 millones de yuanes, con un precio de aproximadamente 28 mil yuanes por metro cuadrado, estableciendo un nuevo récord en el precio de viviendas de lujo en la zona; el 9 de marzo, el Peninsula Bay de Xinghewan vendió 4 viviendas de lujo en un solo día, con un total de 718.7 millones de yuanes, mostrando un interés sin precedentes en las propiedades de lujo en el centro.

En contraste, el mercado de viviendas para necesidades básicas en Guangzhou muestra una tendencia clara de “bajadas de precios para vender más”.

El agente inmobiliario Luo Jiamin en Guangzhou dijo que muchas viviendas para necesidades básicas en Guangzhou ahora se venden con descuentos o precios especiales para atraer compradores, “sin descuentos, no es tan fácil vender”.

“Por ejemplo, el precio de las viviendas sin terminar en Xinghewan, Huangpu, se ha ajustado a partir de 19,000 yuanes por metro cuadrado, y también ofrecen tres opciones: sin terminar, semi-acabado y completamente acabado; en Liwan, el descuento en Xinshijie Tianfu se ha reducido a 86%, con precios tan bajos como 38,000 yuanes por metro cuadrado”, explicó Luo. “El mercado es muy realista ahora; si no se ofrecen precios fijos o descuentos concretos, aunque haya muchos interesados, será difícil cerrar la venta”.

Según datos de Zhongyuan Research, hasta finales de febrero de 2026, el inventario total en Guangzhou era de 14.16 millones de metros cuadrados, una disminución de 130,000 metros cuadrados respecto a enero. Debido a que en febrero la oferta en las principales áreas fue generalmente menor, el mercado de nuevas viviendas se centró en absorber el stock existente, con una ligera reducción en el inventario, que ha bajado en cuatro meses consecutivos.

En Shenzhen, desde principios de 2026, la oferta de nuevas viviendas ha mostrado una desaceleración significativa. Según Meilian Property, en lo que va de año, solo 9 proyectos residenciales han obtenido permisos de preventa, muy por debajo de los 12 del mismo período del año pasado.

Debido a que el ritmo de entrada de nuevas viviendas en el mercado es lento y no puede generar un efecto de escala concentrada, la cantidad total de transacciones de nuevas viviendas es claramente menor que la de viviendas de segunda mano, formando un patrón de recuperación estructural en el que los principales distritos aumentan en volumen y mantienen precios estables, mientras que las áreas de necesidades básicas cambian volumen por precios.

Según datos de Centaline, hasta el 12 de marzo, Shenzhen había registrado un total de 964 viviendas comerciales vendidas, y 1,703 viviendas de segunda mano transferidas.

Proyectos en Shenzhen lanzan promociones de ventas en marzo

Aunque las ventas de nuevas viviendas en Shenzhen en general son menores que las de segunda mano, el periodista notó que, tras marzo, varios proyectos comenzaron a lanzar promociones de ventas, como Hong Rong Yuan Guan Cheng en Longhua, que vendió 41 unidades en dos días (7 y 8 de marzo), Ocean City Chengming Garden con 39 unidades vendidas la semana pasada, y Zhongjian Pengchen Yunzhu con 32 unidades en una semana.

“Con la entrada en el mercado de terrenos de alta calidad en las principales ciudades en 2025 y el aumento de las promociones por parte de algunas inmobiliarias, se espera que la demanda en marzo se libere gradualmente, y la tendencia de la ‘Primavera de Sol’ en las ciudades principales siga siendo prometedora”, concluyó el análisis del China Index Academy.