"No otorgar terrenos al sector inmobiliario" es una mala interpretación, explicación oficial de la nueva política de suministro de tierras

“Con control del stock sobre el incremento”, nuestra política de suministro de tierras en China adopta una nueva lógica.

Recientemente, el Ministerio de Recursos Naturales y la Administración Nacional de Bosques y Praderas emitieron una notificación conjunta que propone mejorar aún más la garantía de los elementos de recursos naturales. Entre los puntos más destacados por el mercado, uno es que la activación de tierras de construcción nuevas y existentes esté vinculada, y otro es que las tierras de construcción nuevas prioricen proyectos importantes y el desarrollo de servicios públicos, en principio no para el desarrollo de bienes raíces comerciales.

Esta nueva lógica en el suministro de tierras generó en su momento malentendidos como “ya no se aprueban tierras para proyectos inmobiliarios”. Al respecto, una interpretación oficial del Ministerio de Recursos Naturales aclaró que, en principio, las tierras de construcción nuevas no se destinan al desarrollo de bienes raíces comerciales, pero esto no significa que no se suministren tierras para bienes raíces, sino que se debe aprovechar principalmente el stock existente, “suministro preciso y de calidad”, y ajustar el ritmo y la secuencia del suministro según las condiciones de cada ciudad.

Actualmente, tras una fase de organización previa, las reservas de tierras estatales para construcción son suficientes para satisfacer las necesidades normales de desarrollo, y el ritmo de subasta y asignación de tierras no cambiará, sin una relación directa con las tendencias del mercado de viviendas nuevas y usadas. Sin embargo, la vinculación entre la activación del stock y las tierras nuevas impulsará la transformación del desarrollo urbano, de depender de tierras nuevas a activar el espacio existente.

Malentendido: “No se aprueban tierras para bienes raíces”

El 16 de marzo, el Ministerio de Recursos Naturales realizó una rueda de prensa para presentar y explicar el espíritu de la Notificación sobre garantizar aún más los elementos de recursos naturales (Documento No. 38, 2026).

El documento menciona que las provincias (regiones, ciudades) deben establecer mecanismos que vinculen la activación del stock con las tierras de construcción nuevas, y que en un año, las tierras de construcción nuevas no deben superar en superficie a las tierras activadas. Las tierras nuevas priorizarán proyectos importantes y servicios públicos, en principio no para el desarrollo de bienes raíces comerciales.

¿Cómo entender que “las tierras de construcción nuevas en principio no se destinen al desarrollo de bienes raíces comerciales”?

El Ministerio de Recursos Naturales indica que, debido a que en China hay más personas que tierra, la asignación de recursos de tierra debe considerar tanto los beneficios del mercado como el desarrollo nacional y el bienestar social. Se debe usar el acero de mejor calidad en los proyectos clave y en los servicios públicos, priorizando las tierras limitadas para estos fines.

Al mismo tiempo, considerando los cambios significativos en la oferta y demanda del mercado inmobiliario, el documento aclara que las tierras de construcción nuevas en principio no se destinarán al desarrollo de bienes raíces comerciales, pero esto no implica que no se suministren tierras para bienes raíces. La clave está en aprovechar bien los recursos existentes, “suministro preciso y de calidad”, ajustando el ritmo y la secuencia del suministro según las condiciones de cada ciudad, priorizando las áreas con buena ubicación y servicios completos.

Según la cadena de noticias CCTV, “las tierras de construcción nuevas” se refieren específicamente a tierras que se convierten de uso agrícola o no utilizado en tierras de construcción, un indicador escaso y estrictamente controlado, priorizando proyectos de bienestar social y grandes industrias, lo cual es razonable. La mayoría de las tierras para desarrollo inmobiliario actualmente provienen del stock existente, como renovaciones urbanas, reutilización de terrenos de baja eficiencia, transformación de barrios tradicionales, y las reservas de tierras estatales ya acumuladas. En muchas grandes ciudades, la oferta de tierras para bienes raíces depende casi por completo del stock, con una proporción muy pequeña de tierras nuevas.

“Tras una organización previa, las reservas de tierras estatales para construcción son suficientes para satisfacer las necesidades normales de desarrollo, y el ritmo de subasta y asignación no cambiará, sin una relación directa con las tendencias del mercado de viviendas nuevas y usadas”, afirmó CCTV.

El Instituto de Investigación de Índices de China también señala que las tierras se dividen en agrícolas, de construcción y no utilizadas (como tierras salinas, pantanos, etc.). En términos simples, convertir tierras agrícolas o no utilizadas en tierras de construcción se considera tierras de construcción nuevas; el stock existente incluye tierras ya aprobadas pero no suministradas, tierras ociosas, de baja eficiencia, y tierras relacionadas con la renovación urbana (incluidos barrios tradicionales). Los bienes raíces comerciales incluyen tipos como comercio, oficinas y viviendas en venta.

Este instituto indica que, en principio, las tierras de construcción nuevas no se destinarán al desarrollo de bienes raíces comerciales, “pero esto no significa que no se suministren tierras para bienes raíces”, lo que implica que el impacto a corto plazo en el mercado de subastas y asignaciones será limitado. La política refuerza la tendencia de “suministro preciso y de calidad”, promoviendo que las empresas obtengan terrenos de alta calidad, suministrando viviendas de mejor calidad y promoviendo un desarrollo inmobiliario de alta calidad.

Según datos de la Oficina Nacional de Estadísticas, hasta febrero de 2026, la superficie de viviendas en venta en todo el país (ya construidas y sin vender) es de 440 millones de metros cuadrados, con un ciclo de liquidación superior a 20 meses. Datos de China Index Academy muestran que en las 50 principales ciudades, el ciclo de liquidación de viviendas en venta supera los 20 meses, considerando terrenos en construcción sin permisos y terrenos no iniciados, la cantidad de inventario de viviendas nuevas sigue siendo considerable.

China Index afirma que las tierras de construcción nuevas en principio no se destinarán al desarrollo de bienes raíces comerciales (esto no limita el mercado de subastas y asignaciones), lo que reducirá la oferta de tierras desde su origen, ayudando a mejorar la relación oferta-demanda en el mercado inmobiliario y estabilizarlo.

A largo plazo, la escala de suministro de tierras para bienes raíces en China se coordinará con el stock de viviendas existentes y las variaciones demográficas.

La Academia de Investigación de E-House señala que, en la segunda mitad del año pasado, el Ministerio de Recursos Naturales y el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano realizaron un inventario del stock de tierras ya en venta en todo el país, y descubrieron que la escala de tierras no desarrolladas (especialmente las destinadas a bienes raíces) es muy grande, incluyendo terrenos aprobados pero no suministrados, terrenos en uso pero sin aprovechar, y terrenos ociosos de baja eficiencia, muchos de los cuales en ciudades periféricas podrían usarse en 5 a 10 años. Además, la migración de población en grandes y medianas ciudades tiende a regresar a los centros urbanos, por lo que es necesario ajustar el suministro de tierras para adaptarse a estas tendencias de stock y población.

Vinculación entre incremento y activación del stock

El otro punto clave de la política en la Notificación es: establecer mecanismos que vinculen el incremento de tierras de construcción nuevas con la activación del stock existente, y que en un año, las tierras de construcción nuevas no superen en superficie a las tierras activadas.

¿Cuál es el propósito y el impacto de esta política?

El Ministerio de Recursos Naturales explica que las tierras de construcción urbanas incluyen tanto las nuevas tierras creadas por expropiación y cambio de uso, como las tierras activadas mediante renovación urbana, reutilización de terrenos de baja eficiencia y recuperación de tierras ociosas. Ambos constituyen las fuentes de tierra para el desarrollo económico y social. Exceptuando proyectos específicos de energía, transporte y agua, en cada año, las tierras nuevas no deben superar en superficie a las tierras activadas, en otras palabras, “sólo se puede añadir una nueva hectárea si se activa una existente”.

“Mediante una buena coordinación entre stock y aumento, se evita la expansión desordenada de las ciudades y se promueve la transformación del desarrollo urbano desde la dependencia de tierras nuevas hacia la activación del espacio existente”, afirmó el Ministerio.

El Instituto de Investigación de China indica que vincular el incremento de tierras nuevas con la activación del stock, y en principio no destinar estas tierras a bienes raíces comerciales, tiene como objetivo promover un desarrollo urbano interno, evitando la expansión descontrolada. La reciente publicación del Plan Quinquenal “Guía” también aumenta claramente el contenido sobre la activación del stock y propone varias medidas y direcciones en este sentido.

Según monitoreo del instituto, hasta finales de febrero de 2026, 28 provincias y ciudades en China han anunciado un monto total superior a 7700 millones de yuanes en bonos especiales para adquirir tierras ociosas, con una emisión efectiva de más de 3350 millones de yuanes, aproximadamente el 43%. Se espera que en el futuro, los gobiernos locales aceleren la adquisición y almacenamiento de tierras ociosas, ajustando regulaciones y cambiando tierras para adaptarse a la demanda del mercado.

La Academia de Investigación de E-House señala que las tierras no desarrolladas y los proyectos en construcción constituyen inventarios a medio y largo plazo, con condiciones de planificación y venta anteriores, muchas de las cuales no satisfacen las necesidades actuales de viviendas de buena calidad. En los últimos años, las tierras en venta en muchas ciudades, con una relación costo-beneficio muy favorable, han llevado a que las tierras no desarrolladas y los proyectos en construcción pierdan valor y sean difíciles de competir en el mercado.

El Plan Quinquenal “Guía” propone gestionar de manera diferenciada las tierras no desarrolladas y los proyectos en construcción, promoviendo la activación de viviendas existentes y oficinas comerciales ociosas, mediante ajustes en planificación y uso, subdivisión y venta de terrenos, y adquisición por parte del gobierno (de tierras y edificios), combinando con nuevas formas de negocio, industrias y consumo.

Recientemente, la Oficina de Recursos Naturales de Jiangsu publicó un ejemplo de activación de stock. En Wuxi, los terrenos “Hongshu East” y “Yangxi Park City No. 82” fueron originalmente adquiridos por dos empresas estatales locales. Tras analizar las nuevas condiciones del mercado inmobiliario, las instalaciones cercanas, la estructura de los edificios en venta y las preferencias de los compradores, se diseñó una estrategia de “reducción de densidad y aumento de equipamiento”.

Luego, Wuxi utilizó políticas de incentivo para la adquisición y reventa de terrenos por parte del gobierno, y tras ajustar las condiciones de planificación y diseño, redujo la densidad del terreno Hongshu East de 1.8 a 1.2, y la del Parque Yangxi de 2.2 a 1.5, cambiando su enfoque de “alta densidad, viviendas de alta altura y necesidades básicas” a “baja densidad, viviendas mejoradas en comunidad”. Tras volver a poner en mercado estos terrenos, lograron atraer capital social y resolver el riesgo de tierras ociosas valoradas en más de 4.600 millones de yuanes.

Es importante destacar que vincular la activación del stock con las tierras nuevas puede ser un reto para algunas ciudades de menor nivel.

El vicepresidente de Sancore, Song Hongwei, señala que para muchas ciudades de menor nivel, especialmente aquellas con industrias débiles, migración de población y dependencia de ingresos por venta de tierras, activar el stock ya es difícil, y con la nueva política, la cantidad de tierras que se puedan vender en el futuro podría reducirse significativamente.

En su opinión, durante el “Plan Quinquenal” número 15, la lógica de política de suministro ha cambiado esencialmente, siguiendo la directriz de “activar el stock, suministrar según la demanda y priorizar el stock”, ayudando a resolver de raíz el problema del inventario. A largo plazo, esto también obliga a algunas ciudades a abandonar la dependencia de la fiscalidad por tierras y a revitalizar su economía real.