Shanghai reduce el porcentaje de pago inicial para propiedades comerciales, se espera que otras ciudades sigan el ejemplo

Fuente: Economic Reference Daily Autor: Liang Qian Ye Jian

El 16 de marzo, el Banco Popular de China, la Oficina Nacional de Supervisión Financiera y la Oficina de Supervisión de Shanghái emitieron un aviso conjunto que establece que, a partir del 16 de marzo de 2026, el porcentaje mínimo de pago inicial para la compra de viviendas comerciales (incluidas las viviendas de uso mixto) en Shanghái será de al menos el 30%. Las instituciones financieras deben determinar razonablemente el porcentaje de pago inicial para cada préstamo en función de su situación operativa, riesgos del cliente y otros factores. Esta es la primera vez en más de diez años que se ajusta la política de préstamos hipotecarios para propiedades comerciales en Shanghái, y se espera que otras ciudades sigan su ejemplo.

En enero de este año, el Banco Popular de China y la Oficina Nacional de Supervisión Financiera publicaron un aviso titulado “Sobre el ajuste del porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos hipotecarios de viviendas comerciales”, que establece que “el porcentaje mínimo de pago inicial para la compra de viviendas comerciales (incluidas viviendas de uso mixto) será de al menos el 30%”, y señala que “siguiendo el principio de políticas diferenciadas por ciudad, en base a un porcentaje mínimo de pago inicial unificado a nivel nacional, cada ciudad podrá determinar de forma autónoma el límite inferior del porcentaje mínimo de pago inicial en su jurisdicción.”

“La nueva política reduce la barrera de entrada para la inversión y la operación, con el objetivo principal de activar los activos comerciales y de oficinas existentes”, afirmó Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación Inmobiliaria de E-House en Shanghái. Este ajuste tiene un efecto de alivio de cargas muy evidente. Tomando como ejemplo una propiedad comercial con un precio total de 5 millones de yuanes, antes de la nueva política, el comprador debía pagar 2.5 millones de yuanes como pago inicial; tras el ajuste, el pago inicial se reduce a 1.5 millones de yuanes, disminuyendo directamente la presión de flujo de efectivo en 1 millón de yuanes.

Yan Yuejin señaló que este cambio permitirá liberar eficazmente la demanda de inversores previamente limitada por los requisitos de capital, especialmente en combinación con el repunte en la actividad de transacciones de viviendas de segunda mano, lo que se espera que impulse un crecimiento intermensual en la consulta de proyectos comerciales y de oficinas en ubicaciones clave de Shanghái en el corto plazo.

Zhang Wenjing, gerente general de datos de la investigación de China Index Academy en Shanghái, indicó que en los últimos años, los alquileres promedio y las tasas de ocupación de propiedades comerciales y de oficinas en Shanghái han disminuido en diferentes grados, lo que ha llevado a una falta de confianza en el mercado, reducción en las transacciones y aumento continuo del inventario de propiedades comerciales y de oficinas. Reducir el porcentaje de pago inicial del 50% o más, que era común anteriormente, a no menos del 30%, busca activar la demanda potencial mediante la reducción de la barrera de entrada, ayudando a las empresas inmobiliarias a acelerar la liquidación de propiedades comerciales y aliviar la presión de inventario.

Zhang Bo, director del Instituto de Investigación 58 Anjuke, opinó que la nueva política se coordinará con las políticas de Shanghái para activar el stock de propiedades no residenciales y apoyar la renovación de edificios de oficinas, facilitando que pequeños y medianos inversores y operadores de alquiler profesionales ingresen en el mercado de alquiler comercial, además de reducir la presión financiera para las inmobiliarias que desean transformar sus propiedades comerciales en apartamentos de alquiler a largo plazo. Desde el lado financiero, apoyar la transformación de propiedades comerciales en apartamentos de alquiler a largo plazo, apartamentos estilo hotel y otros formatos responde a la creciente demanda de alquiler residencial.

Li Hang, profesional inmobiliario que ha seguido de cerca el mercado de Pudong en Shanghái, también expresó que la reducción del pago inicial para propiedades comerciales impulsará principalmente la venta de apartamentos estilo hotel. “Actualmente, la comercialización de locales comerciales es relativamente difícil, pero los apartamentos estilo hotel en ubicaciones privilegiadas pueden ofrecer una rentabilidad de alquiler del 3% o más, lo que resulta bastante atractivo.” Como ejemplo, Li Hang mencionó un proyecto en venta en Zhangjiang, Pudong, con precios entre dos y tres millones de yuanes, y alquileres mensuales entre 8,500 y 9,000 yuanes. Según la nueva política, el pago inicial de los compradores se reducirá en aproximadamente 50 a 60 millones de yuanes, sin restricciones de compra, lo que resulta muy atractivo para los profesionales y inversores en las zonas cercanas a oficinas.

No obstante, la mayoría de los expertos consideran que, aunque la política puede activar la vitalidad del mercado, no provocará un cambio completo en el mercado de propiedades comerciales y de oficinas. Yan Yuejin afirmó que, en el contexto actual del mercado inmobiliario, con una tasa de vacancia de oficinas algo elevada, presión sobre los alquileres y una flexibilización en las restricciones de compra de viviendas, la política tendrá un efecto de estímulo que mostrará una diferenciación estructural significativa, difícil de replicar en el pasado con la fiebre especulativa de propiedades “tipo residencial”.

“El objetivo de la política puede ser mejorar la liquidez de las propiedades comerciales y de oficinas, activando su función como ‘portadores industriales’ o ‘portadores comerciales y minoristas’”, señaló Yan Yuejin. La menor apalancamiento permitirá que algunas propiedades sean dirigidas a instituciones o individuos con capacidad de compra o transformación y operación, para desarrollar nuevos consumos y nuevos modelos de negocio. Especialmente tras los ajustes en la economía industrial y comercial, habrá nuevas demandas de mercado para proyectos de propiedades comerciales y de oficinas innovadores.

Zhang Bo prevé que ciudades de primera línea como Beijing probablemente seguirán el ejemplo. Considera que, en el contexto actual de transición hacia un mercado de stock, activar los activos existentes en el sector de oficinas y comercio se ha convertido en una directriz importante de las políticas. Además de ajustar el porcentaje de pago inicial según las condiciones del mercado y los objetivos regulatorios, otras ciudades podrían implementar políticas más específicas para lograr múltiples objetivos: controlar el crecimiento, reducir inventarios y optimizar la oferta.

(Edición: Wen Jing)

Palabras clave: Pago inicial Compra de vivienda