¡Año de explosión de REITs entre instituciones! Inversión estratégica en gestión de valores, el futuro es la competencia colaborativa del ecosistema

¿Cómo transformará la colaboración en el ecosistema AI y Web3 el panorama del mercado?

La Comisión de Finanzas, 19 de marzo (periodista Wang Yuling) “Este año será sin duda el año de explosión y crecimiento de los REITs entre instituciones. Nuestra empresa le da gran importancia a este negocio, y el año pasado ya hicimos inversiones en recursos en este ámbito.” Un responsable de negocios relacionados con gestión de activos de una firma de corretaje mediana en Shanghái comentó a la prensa.

El periodista de la Comisión de Finanzas, tras analizar datos de Wind, encontró que el negocio de REITs entre instituciones comenzó a acelerarse a finales del año pasado, y continúa con un rápido desarrollo en 2026. Desde principios de año, ya se han emitido 10 REITs entre instituciones, en comparación con solo 1 en el primer trimestre del año pasado, mostrando una aceleración significativa.

En la gestión de los REITs entre instituciones, las gestoras de corretaje son las principales. Desde 2025, Guojin Asset Management y Taibao Asset han emitido 3 cada una, mientras que CITIC Securities, Guotai Haitong Asset Management, Dongwu Securities y China Merchants Securities Asset Management han emitido 1 cada una.

La competencia en este sector también es muy intensa. Cada gestora valora estratégicamente este negocio y dedica recursos para presentar solicitudes activamente. Algunos expertos consideran que en el futuro no será solo una competencia entre una sola institución, sino una competencia colaborativa en todo el ecosistema que involucra banca de inversión, gestión de activos, operaciones y fondos.

El desarrollo de los REITs entre instituciones se acelera, ya se han emitido 10 en 2026

Desde finales del año pasado, el negocio de REITs entre instituciones ha mostrado una aceleración clara.

Según Wind, en 2025 se emitieron 29 REITs entre instituciones por un total de 53.75 mil millones de yuanes. De estos, 13 se emitieron en diciembre. En menos de 3 meses de 2026, ya se han emitido 10, con un monto total de 12.168 mil millones de yuanes. En comparación con el mismo período del año pasado, en marzo solo se había emitido 1.

En 2025, la apertura del rango de activos, la aceleración en la revisión y la clarificación del enfoque en derechos puros, junto con la entrada de activos como oficinas comerciales y renovación urbana, generaron una gran oferta; además, en un entorno de bajas tasas de interés, las instituciones como aseguradoras y fondos de inversión demandan activos con flujo de caja estable, creando una resonancia entre oferta y demanda. La demostración de los REITs públicos también impulsó rápidamente el volumen de estos instrumentos.

Actualmente, los gestores de REITs entre instituciones incluyen principalmente gestoras de corretaje, filiales de fondos y gestoras de seguros. Entre ellas, las gestoras de corretaje, con su experiencia en banca de inversión y capacidades de venta y market making, son las principales.

Según datos de 2025, CITIC Securities emitió 7, CITIC Construction Investment Securities 4, Guotai Haitong Asset Management y CICC 3 cada una, Guojin Asset Management, Huatai Securities Asset Management, Xingzheng Asset Management y PICC Asset Management 2 cada una, y Ping An Securities, Taibao Asset, Taikang Asset Management y Wanguo Asset Management 1 cada una.

Desde 2026, Guojin Asset Management y Taibao Asset han emitido 3 cada una, mientras que CITIC Securities, Guotai Haitong Asset Management, Dongwu Securities y China Merchants Securities Asset Management han emitido 1 cada una. Destaca el proyecto “Guojin Asset Management - Century Hongyuan Data Center Holding Real Estate Asset-Backed Special Plan”, con un monto de emisión de 4.654 mil millones de yuanes.

Las necesidades de asignación de tres tipos de instituciones son destacadas

Los REITs entre instituciones, comúnmente denominados “Planes Especiales de Activos Inmobiliarios en Propiedad” (Holdings REITs), son productos de titulización que utilizan flujos de caja de bienes inmuebles en propiedad (como centros comerciales, oficinas, hoteles, parques industriales, instalaciones energéticas, etc.) como respaldo, y se emiten y negocian en bolsas de valores dirigidos a inversores institucionales calificados.

En comparación con los REITs públicos, estos tienen requisitos de umbral de emisión, madurez de activos y procesos de aprobación más flexibles, siendo un puente importante entre financiamiento no estandarizado y REITs públicos, ayudando a enriquecer el mercado de REITs de múltiples niveles en China.

Los REITs públicos son productos financieros estandarizados que recaudan fondos del público en general y se negocian en bolsas. Los REITs entre instituciones, en esencia, son valores respaldados por activos, con atributos centrales de “privados + derechos”, y se emiten principalmente en el mercado institucional a inversores calificados. Como puente entre Pre-REITs y REITs públicos, pueden actuar como “incubadoras” para activos que aún no cumplen con los estándares públicos, y en el momento adecuado, pasar al mercado público.

¿Quiénes compran REITs entre instituciones? Desde la perspectiva del capital, las principales instituciones que muestran mayor demanda de asignación son fondos de seguros, fondos de inversión bancaria y fondos privados. Los fondos de seguros, con pasivos a largo plazo y búsqueda de retornos estables a largo plazo, son los principales compradores; las gestoras de fondos de bancos, tras la transformación a fondos de valor neto, necesitan activos de “renta fija+” con altos dividendos y baja volatilidad, con mayor crecimiento en demanda; los fondos privados valoran más la elasticidad de los activos y las oportunidades de transacción, participando activamente y buscando mayores retornos integrados.

Las preferencias de estas tres instituciones son claramente diferentes:

Los fondos de seguros prefieren mantener a largo plazo, priorizando activos maduros con flujo de caja estable y dividendos sostenibles, como viviendas en alquiler y parques industriales, valorando la seguridad y la coincidencia de duración;

Las gestoras de fondos bancarios, con horizontes de mediano a corto plazo, son sensibles a la rentabilidad y tienden a usar estrategias de “renta fija+” para aumentar los dividendos de los REITs y mejorar el rendimiento del portafolio;

Los fondos privados, con mayor flexibilidad, participan tanto en la suscripción primaria como en transacciones en el mercado secundario, prefiriendo activos con potencial de crecimiento, re-listamiento o ampliación de capital, buscando mayores beneficios totales.

Estas tres categorías de fondos se complementan y juntas impulsan el rápido desarrollo del mercado de REITs entre instituciones.

El futuro del mercado será de “concentración en los líderes y diferenciación por características”

Según fuentes, ante las oportunidades de los REITs entre instituciones, los departamentos de gestión de activos de las principales firmas de corretaje y sus filiales están muy enfocados en este negocio y preparándose activamente para presentar solicitudes.

Un responsable de REITs institucionales de Guojin Asset Management afirmó que consideran este negocio como una “estratégica clave para activar el stock de la economía real y construir un ecosistema de REITs de múltiples niveles”. En cuanto a la planificación, en 2025 aumentaron su plantilla respecto a 2024, incorporando talento especializado del sector para mejorar la capacidad de servicio. También incrementaron la inversión en tecnología y gestión de riesgos, desarrollando sistemas de monitoreo de activos, utilizando big data para supervisar indicadores como flujo de clientes, ventas y consumo energético, con el objetivo de ofrecer mayor transparencia a los inversores y apoyar las valoraciones de los activos.

Este responsable opina que en el futuro, la competencia en el sector tenderá a “concentrarse en los líderes y diferenciarse por características”. Las grandes gestoras de activos y las principales filiales de fondos, con su marca, canales de financiamiento y capacidades de servicio, probablemente dominarán en proyectos a gran escala y estandarizados. Las instituciones pequeñas y medianas, para consolidarse en el mercado, deberán especializarse en nichos como energías renovables, centros de datos o logística en frío, construyendo un conocimiento profundo y barreras de recursos en esas áreas, siguiendo una estrategia de “pequeñas y especializadas”.

La competencia futura probablemente cambiará de centrarse solo en tarifas de canal a centrarse en la capacidad de gestión de activos. Quien pueda mejorar la NOI (ingresos netos operativos) de los activos mediante operaciones precisas será más atractivo para los fondos y obtendrá mejor valoración en el mercado. En resumen, el futuro no será solo competencia entre una sola institución, sino una competencia colaborativa en todo el ecosistema que involucra banca de inversión, gestión de activos, operaciones y fondos.

Las políticas de 2026 avanzarán hacia una normalización, cobertura total y ciclo completo

¿Qué cambios en políticas se esperan en 2026 para los REITs entre instituciones?

Un responsable de un departamento de gestión de activos de una gran firma de corretaje afirmó que las políticas pasarán de un “exploratorio piloto” a un marco institucional de “normalización, cobertura total y ciclo completo”, con posibles avances en tres dimensiones:

Primero, la expansión del rango de activos. Durante el “Plan Quinquenal” 14, se espera que las políticas ya no se limiten a infraestructura tradicional como transporte y municipalidades, sino que también incluyan bienes raíces comerciales (infraestructura de consumo), nuevas infraestructuras (centros de datos, estaciones 5G), energías renovables (eólica, solar, almacenamiento) y viviendas en alquiler social, en un proceso de emisión regular. La promoción de REITs de bienes raíces comerciales marcará un paso hacia un mercado de REITs más amplio y diversificado.

Segundo, la optimización del mecanismo de revisión. Con la normalización de las emisiones, los procesos de declaración, recomendación y revisión serán más transparentes, estandarizados y eficientes. La creación de un banco de proyectos, con un sistema de “presentación y aceptación inmediata, emisión cuando esté listo”, podría acortar los ciclos de emisión y reducir los costos transaccionales.

Tercero, la coordinación de políticas complementarias. Se espera una mayor colaboración en políticas fiscales, de tierras y gestión de activos estatales. Por ejemplo, en aspectos como la transformación de tierras y la neutralidad fiscal durante la emisión de REITs, se prevén directrices más detalladas para resolver problemas prácticos del mercado.

Este responsable estima que en 2026 el mercado seguirá creciendo, con una emisión anual potencialmente alta. La atención del mercado cambiará de “velocidad de emisión” a “calidad de activos”, donde la capacidad operativa y la estabilidad del flujo de caja serán claves para la valoración.

En cuanto a recomendaciones políticas, un responsable de gestión de activos de una firma de corretaje en Shanghái sugirió que, para avanzar en la estandarización y liquidez de los REITs institucionales, se podrían promover tres aspectos:

Primero, unificación de estándares de productos, en métodos de valoración, divulgación de información, distribución de beneficios y mecanismos de transferencia, para reducir diferencias de percepción y facilitar transacciones.

Segundo, perfeccionamiento del mecanismo de negociación en el mercado secundario, optimizando cotizaciones, transferencias y liquidaciones, explorando sistemas de market makers, para mejorar la eficiencia de precios y facilitar la salida de fondos.

Tercero, fortalecimiento de la divulgación de información y la credibilidad en las valoraciones, promoviendo datos operativos, flujos de caja y bases de valoración más transparentes, rastreables y comparables, ayudando a las instituciones a formar expectativas estables y elevando la aceptación general del mercado.

En conjunto, la estandarización es la base, y la liquidez, la clave. Solo con reglas más unificadas, precios más transparentes y transacciones más fluidas, los REITs institucionales podrán convertirse en activos estandarizados en los que los fondos a largo plazo estén dispuestos a seguir invirtiendo.