La venta se eleva al cuarto lugar en la industria, la lógica subyacente de Zhaoshang Shekou está cambiando

Cuando la industria deja de recompensar el tamaño, la volatilidad de las ganancias se convierte en un proceso de “exprimir el agua”. La verdadera línea de demarcación comienza a partir de si las empresas pueden seguir creando valor.

En el ciclo de ajuste profundo del sector inmobiliario, China Merchants Shekou (001979.SZ) presentó un rendimiento claro. En 2025, la compañía logró ingresos operativos de 154.728 millones de yuanes y un beneficio neto atribuible a la matriz de 10.24 millones de yuanes. A pesar de la presión del sector, China Merchants Shekou mantuvo su rentabilidad, enfatizando la seguridad del flujo de caja y la estabilidad de su base operativa. Un cambio aún más profundo radica en el cambio en la lógica de desarrollo.

China Merchants Shekou considera que la estructura competitiva del sector inmobiliario ha pasado de un crecimiento extensivo centrado en la “escala como rey” a un desarrollo de alta calidad centrado en productos, servicios y capacidades operativas. La clave de la competencia empresarial también ha cambiado de depender de recursos y apalancamiento a una gestión refinada, la capacidad de cumplimiento de productos y la resiliencia organizacional.

Basándose en este juicio, China Merchants Shekou ha establecido durante el período del “Quinto Plan Quinquenal” la estrategia de “optimizar el desarrollo, fortalecer la operación, ampliar el servicio y gestionar bien los riesgos”, transformándose de un desarrollador tradicional a un “desarrollador + operador + proveedor de servicios”, intentando construir un sistema de creación de valor más sostenible.

En cierto sentido, este informe financiero no solo es una divulgación de resultados, sino que también funciona como una autoevaluación en un punto de inflexión del sector: después de la retirada de la escala, quien pueda atravesar el ciclo con mayor estabilidad financiera, capacidad de entrega y productos verificables, tendrá más posibilidades de liderar en la próxima ronda de competencia.

La conferencia de resultados de China Merchants Shekou 2025 se celebró en Shenzhen.

Cuarta en ventas, centrada en cumplir la estrategia en ciudades clave

En un contexto de políticas continuas de apoyo, en 2025 el mercado inmobiliario chino aún se encuentra en una fase de ajuste y consolidación.

El área de ventas de viviendas en 30 ciudades clave del país fue de aproximadamente 326 millones de metros cuadrados, una caída interanual del 7%. La venta de viviendas nuevas cayó un 18%, mientras que las ventas de segunda mano se mantuvieron prácticamente estables, representando aproximadamente el 65%. Estos cambios en la estructura del mercado indican el declive de la era del desarrollo incremental y la reconfiguración de las oportunidades en stock y estructurales, que están remodelando la lógica del sector.

En este contexto, China Merchants Shekou mantuvo un rendimiento de ventas relativamente estable.

En 2025, la compañía logró un total de 7.1612 millones de metros cuadrados en ventas firmadas y un monto de ventas de 196.009 millones de yuanes, posicionándose en el cuarto lugar en el sector.

Un aspecto aún más valioso es su distribución urbana: en 10 ciudades — Shanghái, Shenzhen, Chengdu, Xi’an, Changsha, Nanjing, Zhengzhou, Suzhou, Foshan y Nantong — logró estar entre las tres primeras en ventas totales, y en 15 de las 30 ciudades clave del país, entró en el top 5 local.

Detrás de estos logros está la estrategia de “foco en ciudades clave” que China Merchants Shekou ha impulsado en los últimos años. Destaca especialmente Shanghái, con ventas totales que superaron los 500 millones de yuanes, recuperando el primer lugar en el mercado local; Beijing alcanzó 193 millones de yuanes en ventas totales, entrando por primera vez en el top 5; Hangzhou con 169 millones de yuanes, logrando su mejor resultado histórico en esa ciudad, superando a competidores locales como Binjiang y Greentown. Además, Shenzhen superó los 150 millones de yuanes, manteniéndose en tercer lugar; Chengdu también superó los 100 millones, en quinto lugar.

Correspondiente a su rendimiento en tamaño, se ha fortalecido continuamente la capacidad de producto.

Durante el período, más de 20 nuevos proyectos en todo el país de China Merchants Shekou superaron las expectativas de tasa de absorción inicial. Quince proyectos, como Kangding 19 en Shanghái,招商玺 en Chengdu, Jincheng Xu en Chengdu,招商序 en Changsha y Wutong Shuyuan en Xi’an, entraron en las listas anuales o semestrales de los diez mejores proyectos nacionales, impulsando a la compañía a ubicarse en el cuarto lugar en el ranking de “TOP 100 en capacidad de producto de empresas inmobiliarias chinas”; otros proyectos como招商玺 en Beijing y华玺 en Foshan entraron en el TOP 20 de “buenas viviendas”.

En cuanto a la estructura de productos, China Merchants Shekou continúa impulsando la iteración y actualización de las líneas de productos “X, Xu, Lan Yue, Tian Qing”, y en línea con las políticas, construye sistemáticamente el estándar de “buenas viviendas”. Este sistema cubre siete dimensiones: “vida sin preocupaciones, confort y salud, verde y bajo carbono, inteligente y conveniente, artesanía de calidad, renovación estética y servicios atentos”, detallándose en 28 módulos de escenario y 485 detalles técnicos, y ya se ha implementado a escala en más de 20 proyectos emblemáticos en todo el país.

En un proceso en el que el sector pasa de expansión en tamaño a desarrollo de alta calidad, la ruta de China Merchants Shekou se vuelve cada vez más clara: tomando las ciudades clave como ancla, con el poder de producto como herramienta, mediante capacidades estandarizadas y sistemáticas, convertir el concepto de “buenas viviendas” en una capacidad de producto replicable y verificable.

Esta capacidad se está convirtiendo en un pilar importante para atravesar los ciclos.

Fortalecimiento de la disciplina de inversión, transformación hacia desarrollo + operación + servicios

Tras cuatro años consecutivos de ajuste profundo, la relación oferta-demanda del mercado inmobiliario chino comienza a mejorar marginalmente. La superficie de inicio de construcción ha sido inferior a la de ventas durante cuatro años consecutivos, la proporción de oferta de viviendas nuevas en cien ciudades se mantiene por debajo de 1, y los inventarios se están reduciendo gradualmente; al mismo tiempo, la rentabilidad del alquiler en ciudades clave muestra una tendencia de recuperación lenta, y la lógica de valoración de activos está transitando de “impulsada por incremento” a “impulsada por rentabilidad”.

En este proceso, la demanda no ha desaparecido, sino que muestra una diferenciación estructural más marcada: las ciudades de alto nivel siguen siendo resilientes, y la demanda de viviendas de calidad en ubicaciones privilegiadas en primera línea y algunas segundas ciudades fuertes continúa.

Basándose en este juicio, China Merchants Shekou continúa con la estrategia de “foco en ciudades clave, inversión basada en ventas, selección cuidadosa” en el lado de la inversión, reforzando aún más la disciplina de inversión.

En 2025, la compañía adquirió en total 43 terrenos, con una superficie construible de aproximadamente 4.4 millones de metros cuadrados y un valor total de aproximadamente 93.8 mil millones de yuanes, con un valor patrimonial de aproximadamente 54.3 mil millones de yuanes, un aumento del 62%; la nueva capacidad de valor agregado alcanzó los 125.700 millones de yuanes, un incremento del 85%. En cuanto a la distribución por ciudad, la inversión en las “30 ciudades clave” representó el 100%, en las “10 ciudades principales” cerca del 90%, y en las ciudades de primera línea alcanzó el 63%, concentrando recursos en áreas centrales.

En el mecanismo de decisión de inversión, China Merchants Shekou ha introducido el sistema de evaluación de “seis buenos”: desde las dimensiones de ciudad, equipo, sector, rotación, producto y operación, para filtrar y controlar los proyectos en todo su proceso, logrando una asignación óptima de recursos bajo control de costos. Además, la compañía mantiene la estrategia de “basar la inversión en las ventas y en la producción en función de las ventas”, guiada por la absorción de ventas y la recuperación de efectivo, evitando expansiones sin sentido y asegurando que la inversión y el ritmo del mercado estén alineados.

A finales de 2025, el inventario de tierra sin vender de China Merchants Shekou era de aproximadamente 22 millones de metros cuadrados, con un 47% en las “6+10 ciudades principales”, un 76% en las “30 ciudades clave” y un 25% en la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao; en cuanto a tipos de activos, el 64% eran viviendas, que siguen siendo el soporte principal. La estructura general del inventario muestra que la compañía ha avanzado en su enfoque hacia las ciudades clave y productos principales.

Es importante destacar que el mercado de tierras también está cambiando.

Este año, los gobiernos locales comenzaron a ofrecer más terrenos en ubicaciones centrales, reduciendo los precios iniciales, disminuyendo los coeficientes de ocupación y reduciendo el tamaño de los proyectos. En 2025, los proyectos con un coeficiente de ocupación inferior a 2.0 representaron el 43%, un nivel histórico mínimo. Estos cambios, por un lado, favorecen la mejora en la calidad de los productos y la eficiencia de rotación, y por otro, intensifican la competencia por terrenos de alta calidad, con algunos proyectos mostrando aumentos evidentes en los precios de sobreprecio.

En este contexto, China Merchants Shekou mantiene una actitud prudente hacia las inversiones en 2026, continuando con la línea de “ciudades clave, inversión precisa”, poniendo más énfasis en la velocidad de rotación y en la capacidad de realizar beneficios, promoviendo un crecimiento interno y una expansión de alta calidad.

Desde la oferta, China Merchants Shekou ya ha preparado el camino para la siguiente etapa.

En cuanto a las ventas, mantiene una estrategia prudente. La compañía estima que en 2026 el volumen total de ventas será similar al de 2025, priorizando la calidad de las ventas y la recuperación de efectivo, buscando una coincidencia precisa entre el ritmo de suministro en diferentes ciudades y las ventanas del mercado.

En general, el mercado aún se encuentra en una fase de “fondo de políticas ya visible, fondo de mercado por confirmar”. China Merchants Shekou mantiene una visión de “estimular la confianza a corto plazo” y una actitud “prudente y optimista” a largo plazo, considerando que el sector seguirá atravesando un período de consolidación y recuperación.

En este contexto, China Merchants Shekou acelera su transformación de desarrollador tradicional a “desarrollador + operador + proveedor de servicios”, y el crecimiento de negocios en propiedad se convierte en una manifestación directa de esta estrategia.

En 2025, los ingresos por propiedades en cartera de China Merchants Shekou alcanzaron los 7.63 mil millones de yuanes, un aumento del 2.2%; durante el año, ingresaron 29 nuevos proyectos, con una superficie construida total de 1.77 millones de metros cuadrados, incluyendo apartamentos en alquiler a largo plazo, centros comerciales y parques industriales. Además, la compañía añadió aproximadamente 828 mil metros cuadrados de gestión de activos ligeros, concentrados en ciudades clave como Shanghái, Hangzhou, Chengdu y Shenzhen, con efectos sinérgicos en múltiples tipos de activos.

En conjunto, la competencia central de China Merchants Shekou se vuelve cada vez más clara. Aprovechando el respaldo a largo plazo del sistema de China Merchants, sumado a una estrategia clara y estable, una gestión financiera prudente y capacidades integradas en desarrollo, operación y servicios, estas cualidades no se forman en corto plazo ni son fáciles de copiar.

En un sector aún en invierno, esta estructura de capacidades se convierte en el soporte fundamental para su avance estable.