La problemática época de la familia Zhu Mengyi: Banco de China y Shengang Securities se enfrentan al incumplimiento de bonos de Zhujiang Investment

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Desde principios de 2026, varias obligaciones en curso de Pearl River Investment han caído en un pozo de extensión y incumplimiento, como “H21珠投4” y “H21珠投2”. Esta antigua inmobiliaria, que alguna vez fue una de las más influyentes en el sector inmobiliario del sur de China, está enfrentando la prueba de liquidez más severa en sus más de treinta años de historia.

En esta lucha que involucra a decenas de miles de acreedores, el principal suscriptor y el co-suscriptor han sido Bank of China Securities (601696) y Shen Gang Securities, respectivamente, ambos en el centro de la tormenta.

Dificultades del efecto bola de nieve de la deuda y los suscriptores

La crisis de deuda de Pearl River Investment no es de un día, pero salió a la luz claramente a principios de 2026.

Según el anuncio publicado por la compañía el 29 de enero de 2026 y el informe de gestión fiduciaria relacionado, al 31 de diciembre de 2025, los bonos corporativos en mercado abierto de Pearl River Investment por un total de 651.65 millones de yuanes en principal y los intereses correspondientes no se pagaron a tiempo, y las deudas en mercado no abierto, incluyendo bancos y otras instituciones financieras no bancarias, sumaron 2.490 millones de yuanes en incumplimiento, con un total de deuda vencida de más de 3.142 millones de yuanes.

Entre ellas, destacan los bonos de la serie “21珠投” que han sido objeto de atención por parte de los inversores. En concreto, en octubre de 2024, la compañía ya anunció que no pudo pagar el principal y los intereses de “H21珠投1” (5.615 millones de yuanes) y “H21珠投5” (aproximadamente 0.9 millones de yuanes), constituyendo un incumplimiento. Para febrero de 2026, aunque la asamblea de tenedores de “H21珠投2” aprobó la reprogramación del pago, en realidad se extendió la fecha de vencimiento de febrero de 2026 a febrero de 2029, manteniendo la tasa de interés en 3.50%. De manera similar, en marzo de 2026, tras la aprobación de la reestructuración por parte de los tenedores, la fecha de vencimiento de “H21珠投4” se cambió a marzo de 2027, con una tasa de interés del 7.50%. Desde la perspectiva del mercado y los inversores, estas medidas parecen ser solo una forma de ganar tiempo, y la confianza ya está dañada.

En esta crisis de deuda, el papel de los intermediarios, en particular los corredores de bolsa, ha sido muy observado. Los datos muestran que el principal suscriptor de varias emisiones de bonos corporativos de Pearl River Investment ha sido Bank of China Securities, con Shen Gang Securities como co-suscriptor. Con el incumplimiento y la extensión de los bonos, los suscriptores se han visto obligados a pasar de ser “vendedores” a “gestores de riesgos”.

En febrero de 2026, Shen Gang Securities publicó un informe provisional sobre la gestión fiduciaria de la deuda de Pearl River Investment. El informe confirmó que el emisor no pudo pagar a tiempo y advirtió a los inversores sobre los riesgos. De hecho, en noviembre de 2025, la Oficina de Supervisión de Valores de Guangdong ya había emitido una advertencia a Pearl River Investment y a su controlante Zhu Weihang, señalando que no divulgaron a tiempo la venta de subsidiarias, cambios en los supervisores y atrasos en pagos de deuda, además de información inexacta en informes anuales anteriores. Como gestor fiduciario de los bonos, la cuestión de si los suscriptores cumplieron con sus obligaciones de diligencia en ese momento ha sido un tema de discusión en el mercado.

Alta apalancamiento, rotación lenta y el “agujero negro” de la renovación urbana

La caída de Pearl River Investment refleja un fallo típico en el modelo de desarrollo inmobiliario antiguo.

Primero, una grave descoordinación entre fondos y pasivos. Al cierre de junio de 2025, la deuda total de Pearl River Investment alcanzaba los 120.526 millones de yuanes, con una tasa de endeudamiento del 72.8%. Además, sus pasivos no corrientes con vencimiento en un año sumaban 11.993 millones de yuanes, mientras que sus fondos en caja eran solo 2.248 millones, dejando una brecha de casi 10 mil millones. Esta cadena de suministro de fondos extremadamente frágil puede colapsar fácilmente ante una caída en las ventas del mercado.

En segundo lugar, el negocio de renovación urbana, que está “atrapado”. Como un gran poseedor de tierras oculto del grupo Zhu Mengyi, Pearl River Investment posee numerosos proyectos de renovación urbana en Beijing, Shanghái, Guangzhou y Shenzhen, como Minzun Temple en Beijing y Ankangyuan en Shanghái. Aunque el valor de estas tierras es alto, los proyectos de renovación urbana tienen ciclos largos y requieren una inversión de fondos muy significativa. En la primera fase de desarrollo de tierras, las autoridades locales deben devolver grandes sumas, pero la recuperación de estas cuentas por cobrar es muy lenta, lo que impide convertir estos activos en liquidez para pagar deudas.

Además, existe una influencia cruzada dentro del “sistema Hopson”. No solo Pearl River Investment enfrenta una crisis de deuda, sino que también sus empresas hermanas, Hopson Development (00754), vieron reducir sus ingresos a la mitad en la primera mitad de 2025 y no pudieron pagar un préstamo de 847 millones de HKD, lo que provocó un incumplimiento cruzado de 7.563 millones de HKD. Otra plataforma, Zhuguang Holdings (01176), también tiene una deuda elevada, y se ha reportado que ha retrasado el pago de salarios durante 22 meses, generando gran revuelo en las redes sociales. La “flota de portaaviones” del grupo Zhu Mengyi, que antes era motivo de orgullo, ahora se ha convertido en un lastre mutuo.

La lucha y autoconservación de la “familia Zhu”

Frente a la crisis, la familia Zhu Mengyi no se quedó de brazos cruzados.

En enero de 2026, Zhu Mengyi asistió personalmente a una reunión de planificación de trabajo del grupo Hopson-Zhuhai Investment Group, enfatizando la “unidad de pensamiento” y tratando de revitalizar los activos mediante una integración interna. Hopson ya comenzó a tomar el control de los proyectos clave de Zhuguang Group, y ambas empresas han ajustado su estructura organizativa para colaborar en diferentes áreas. Además, en la estrategia de mantener las entregas, Hopson Pearl River en Guangzhou planea entregar más de 6,500 viviendas en 2026, intentando recuperar fondos mediante ventas.

Sin embargo, estas medidas, en comparación con la magnitud de la deuda vencida, tienen un impacto limitado. La compañía admite que “los efectos negativos no podrán eliminarse en el corto plazo”. Para los tenedores de “21珠投1” y “21珠投5”, todavía esperan un plan de pago claro; y para Bank of China Securities y Shen Gang Securities, la mayor prueba será cómo ayudar a resolver esta crisis y evitar un largo proceso judicial, que sería aún más difícil que emitir bonos.

Cuando la marea inmobiliaria se retire, los problemas ocultos por el apalancamiento excesivo saldrán a la luz uno tras otro. La “obra de extensión” de Pearl River Investment puede ser solo el comienzo de un largo período oscuro para esta antigua inmobiliaria de Guangdong.