Zhang Zheng: El modelo de desarrollo inmobiliario ha cambiado, la "desinventario efectiva" no debe simplificarse a un objetivo numérico de disposición de viviendas existentes

Preguntas sobre AI · ¿Cómo lograr un ciclo de capital sostenible mediante fondos de inversión para la desinversión?

El reportero Dong Hongyan, Beijing

Actualmente, la economía china se encuentra en un momento clave de transición cíclica y transformación estructural. El mercado inmobiliario pasa de una expansión rápida a una orientación hacia el stock. Cómo activar eficazmente los activos existentes y construir un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario es un tema importante en el ámbito económico.

El 17 de marzo, tras la reunión de las dos sesiones de 2026 en Guanghua, Peking University, en la conferencia de análisis de la situación económica y políticas, varios académicos de autoridad emitieron juicios sobre la tendencia económica y los ajustes en el sector inmobiliario. Consideran que la economía de nuestro país está entrando en un nuevo ciclo impulsado por factores a largo plazo, y que la presión de caída de precios que dura varios años podría revertirse. El ciclo inmobiliario a corto plazo también está tocando fondo gradualmente. En cuanto a la activación del stock inmobiliario, la comprensión de la desinversión debe pasar de una simple gestión de inventarios a un arreglo institucional, sostenible y a largo plazo.

Entre ellos, Zhang Zheng, profesor y vicedecano de la Escuela de Administración Guanghua de la Universidad de Pekín, propuso que la desinversión efectiva debe basarse en una perspectiva a medio y largo plazo, construyendo mecanismos institucionales replicables y sostenibles, evaluando los resultados desde las dimensiones de activos, bienestar social y finanzas, y mediante la creación de fondos especializados de inversión en desinversión, perfeccionando el mercado de REITs de múltiples niveles y optimizando las políticas de fondos a largo plazo, promoviendo la transformación del sector inmobiliario de “vender casas” a “vender servicios”, y elevando el modelo de desarrollo de la venta a la gestión y operación de activos.

Nuevas ideas en un nuevo contexto

Respecto a la situación económica actual, varios académicos ofrecen una visión optimista. La profesora adjunta de la Escuela de Administración Guanghua de Peking University y subdirectora del Instituto de Políticas Económicas de Peking University, Yanse, señaló que China está entrando en un nuevo ciclo impulsado por factores a largo plazo. Los problemas de exceso de capacidad y presión a la baja en precios que han afectado a China en los últimos años, influenciados por la situación internacional y los cambios tecnológicos, están experimentando cambios. Con la demanda externa y la reducción de costos, el ciclo de caída de precios que dura más de tres años podría estar llegando a su fin.

El profesor de economía y director del Instituto de Políticas Económicas de Peking University, Chen Yuyu, afirmó que, con la profunda transformación del sector inmobiliario, esta ronda de ciclo económico a corto plazo está tocando fondo gradualmente.

En el ámbito inmobiliario, la activación del stock ha sido un foco de atención en los últimos años. Zhang Zheng expresó directamente a los periodistas del Huaxia Times que, según investigaciones relacionadas, los resultados de activar el stock no son muy alentadores. A corto plazo, las políticas relacionadas principalmente cumplen una función de señalización, pudiendo cambiar las expectativas.

En los últimos años, Zhang Zheng ha mantenido su interés y estudio en la activación del stock inmobiliario. Su visión actual se centra más en “mirar hacia el futuro”. “Las políticas relacionadas son una herramienta importante para cultivar futuras empresas emergentes en el sector de la vivienda a nivel nacional”, enfatizó Zhang Zheng. La desinversión no debe centrarse solo en efectos a corto plazo, sino considerarse en el contexto de “el inicio de un nuevo ciclo o nuevo modelo inmobiliario” a medio y largo plazo. A través de fondos de mercado, REITs y otras herramientas financieras, se debe fomentar operadores especializados, logrando realmente la transición de “vender casas” a “vender servicios”.

Respecto a la política de “estabilizar el mercado inmobiliario” tras las dos sesiones, Zhang Zheng señaló que esta orientación no solo implica gestionar expectativas y riesgos a corto plazo, sino también una reorientación estructural a medio y largo plazo: en una etapa dominada por el stock, la contribución del sector inmobiliario a la economía macro y al desarrollo urbano cambiará de “desarrollo-venta-expansión” a “posesión-operación-servicio-gestión de activos”.

Desde su perspectiva, “una desinversión efectiva” no debe reducirse a un objetivo de cantidad de viviendas gestionadas, sino que debe definirse como un conjunto de mecanismos e instituciones replicables, sostenibles y auditables, cuyo objetivo es transformar los activos inmobiliarios ineficientes en activos operativos sostenibles, mejorar la estructura de suministro de servicios, elevar la funcionalidad urbana y el bienestar de los residentes, y crear mecanismos de salida y reinversión en capital circulante en el ámbito financiero.

Basándose en estos puntos, Zhang Zheng analizó en profundidad los objetos, restricciones y dimensiones de evaluación de la desinversión actual. Señaló que los objetos de limpieza del stock no se limitan solo a inventarios de viviendas comerciales, sino también a activos comerciales y residenciales similares con alta tasa de vacancia, flujo de caja inestable, y desajustes en formato y espacio. Las restricciones principales son: primero, las limitaciones duales de fondos y capacidades profesionales de los gobiernos locales y otros actores, que hacen difícil una adquisición administrativa a largo plazo; segundo, el largo ciclo de operación de los activos y la lenta escalada del flujo de caja, que requiere que los plazos y costos del financiamiento se ajusten; y tercero, la premisa para que capital social participe es un perfil de rentabilidad-riesgo predecible y canales de salida claros, de lo contrario, surgirán cadenas de restricciones como “falta de fondos, mala gestión de activos y dificultades para salir”.

Por ello, considera que la evaluación de una “desinversión efectiva” debe partir de “tres dimensiones”: primero, si en el nivel de activos se logra estabilidad de flujo de caja y aumento de valor (tasa de vacancia, nivel de alquileres, costos operativos, eficiencia en la renovación); segundo, si en el nivel de servicios y bienestar social se mejora la oferta verificable (viviendas en alquiler, servicios comunitarios y de atención a la tercera edad, impulso al empleo y consumo); y tercero, si en el nivel financiero y fiscal se forma un mecanismo de capital circulante (participación de fondos a largo plazo, eficiencia en salidas, apalancamiento y aislamiento de riesgos, sostenibilidad fiscal).

Conectando los activos en múltiples dimensiones

En concreto, Zhang Zheng propuso varias recomendaciones. Apoyar la creación de fondos de inversión para la desinversión a nivel local. La clave para convertir la desinversión en un mecanismo institucional radica en organizar las adquisiciones y operaciones mediante fondos especializados, formando un ciclo cerrado de “recaudación, inversión, gestión y salida”. Se recomienda apoyar a las administraciones locales en la creación de fondos de inversión para la desinversión, con una estructura de “fondo matriz + fondos subordinados”.

En el nivel del fondo matriz, propone que participen fondos fiscales locales, empresas estatales locales y entidades financieras de política pública. Sus responsabilidades incluyen: uno, definir las prioridades en tipos de activos y selección estratégica (priorizando viviendas en alquiler, instalaciones para ancianos, comercio comunitario y servicios públicos relacionados con la operación); dos, guiar en fases iniciales con incentivos adecuados para atraer capital social y fomentar capacidades de operación de mercado.

En el nivel de fondos subordinados, recomienda establecer fondos según tipos de activos y modelos operativos, como viviendas en alquiler, atención a la tercera edad, comercio comunitario y bienes inmuebles comerciales existentes susceptibles de transformación. Estos fondos deben contar con gestores profesionales con capacidad de inversión y operación (GP/gestores), responsables de selección, due diligence, valoración, adquisición, renovación, gestión de alquileres, optimización de formatos y diseño de salidas. La evaluación central de estos fondos debe centrarse en “capacidad operativa”, es decir, que los gestores sean valorados no solo por su capacidad de captar fondos e invertir, sino también por su rendimiento operativo a largo plazo, gestión de vacancia y alquileres, control de costos, cumplimiento y transparencia.

Para que el mecanismo de fondos funcione, las políticas deben apoyar en tres aspectos: primero, reducir costos de transacción y mantenimiento, y ajustar los plazos de operación; segundo, facilitar financiamiento a largo plazo con tasas estables, mediante préstamos a largo plazo y subsidios, para que los plazos de financiamiento coincidan con los ciclos de operación de 10-15 años, y mediante estructuras de riesgo y mecanismos de evaluación y auditoría que aseguren control; tercero, ampliar los usos y objetos, manteniendo el enfoque en “residencia y servicios públicos”, pero extendiendo a alquileres de mercado, atención a la tercera edad, comercio comunitario y otros escenarios, incluyendo la transformación de uso de inmuebles comerciales en residencial (“comercio a vivienda”), para mejorar la eficiencia y el suministro de servicios.

La sostenibilidad de la desinversión depende en gran medida de si el capital social puede formar expectativas estables de salida y circulación. Por ello, Zhang Zheng también recomienda perfeccionar el mercado de REITs de múltiples niveles, formando una escalera desde fondos inmobiliarios, REITs interinstitucionales hasta REITs públicos, cubriendo todo el ciclo de vida del activo. En la implementación de estas políticas, es necesario mejorar los estándares de cumplimiento, reglas de flujo de caja y distribución, requisitos de divulgación y auditoría, y mecanismos de apalancamiento y control de riesgos.

Además, Zhang Zheng mencionó que, en comparación internacional y en análisis macroeconómicos, los indicadores relacionados con la industria de servicios de vivienda parecen bajos en China. La principal razón es que los cálculos de alquiler virtual de viviendas propias por los residentes son conservadores, lo que puede subestimar el valor añadido del sector de servicios de vivienda y el consumo. En la etapa de stock, el sector inmobiliario enfatiza más la operación y el suministro de servicios. Es necesario mejorar continuamente en aspectos estadísticos, fuentes de datos y comparabilidad para apoyar marcos de evaluación de políticas más coherentes.

Finalmente, Zhang Zheng concluyó que, en el nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, la competencia central de las empresas cambiará de adquisición de tierra y alta rotación a capacidades de operación y circulación de capital. Resumió en “tres transformaciones”: primero, los productos pasarán de “ventas” a “servicios”, con flujos de caja estables y suministro de servicios en alquiler, gestión de propiedades, comunidades y atención a la tercera edad; segundo, las capacidades cambiarán de “organización constructora” a “organización operativa”, enfatizando gestión de alquileres, renovaciones, optimización de formatos, operaciones digitales y gestión de clientes; tercero, la financiación pasará de “expansión de deuda” a “circulación de derechos y REITs”, logrando estructuras de activos y pasivos más sostenibles para salidas y reinversiones, formando capacidades de gestión de carteras de activos. Las empresas deben establecer sistemas de gobernanza y control interno acordes a los activos operativos, incluyendo gestión de flujo de caja, divulgación de información, valoración, auditoría, cumplimiento y gestión de riesgos, además de capacidades de comunicación con fondos a largo plazo.