Vivienda usada cerrada en 3 días "relámpago", nuevos proyectos de desarrollo anuncian aumentos de precios, el mercado inmobiliario de Shanghai muestra cada vez más claramente un "pequeño mercado alcista de primavera"

Fuente: Shanghai Securities Journal Autor: Zhang Liang

La nueva política inmobiliaria de “Siete Medidas de Shanghai” ha estado en vigor casi un “mes completo”. Recientemente, el reportero de Shanghai Securities realizó una visita de investigación y encontró que las transacciones en el mercado de segunda mano han aumentado significativamente, alcanzando nuevos picos en varios indicadores, y el mercado de viviendas nuevas también ha comenzado a recuperarse de manera moderada, con algunos proyectos anunciando aumentos de precios como una acción concreta que refleja un optimismo en las perspectivas del mercado. Todas estas señales indican que, con el apoyo preciso de las “Siete Medidas de Shanghai”, el mercado inmobiliario de Shanghai muestra una tendencia de “aumento en volumen y estabilidad en precios”, y la tendencia de “primavera pequeña” de marzo se vuelve cada vez más clara.

El interés del mercado ha aumentado notablemente

El 21 de marzo, un agente inmobiliario cerca de la estación de metro Yuchao en el distrito de Pudong, Shanghai, informó que las transacciones recientes en el mercado han sido muy buenas. En la última semana, se vendieron 3 viviendas en el complejo de Jiede International City en el área de Yuchao, y él mismo facilitó una venta, con el cliente ya dejando un depósito. Dijo: “Después de la nueva política, las transacciones realmente se han activado. Algunas casas se vendieron en solo tres días después de ser puestas en venta, el espacio para negociar en las viviendas de segunda mano se ha reducido, y la ansiedad de los propietarios por vender también ha disminuido bastante.”

Ese mismo día, el centro de transacciones inmobiliarias del distrito de Pudong en Shanghai estaba lleno de gente. Hasta las 11 de la mañana, en la pantalla grande del vestíbulo de registro de bienes inmuebles, había 55 ventanillas, con 671 números emitidos y 541 casos actualmente en trámite. Los empleados dijeron que todos los ventanillas estaban abiertas los fines de semana, y en un día se pueden gestionar aproximadamente 1,300 números. Tras la implementación de la nueva política, casi se han liberalizado las compras y ventas fuera de la línea exterior, y la afluencia de personas se ha incrementado mucho, además de que marzo y abril son tradicionalmente temporadas altas en las transacciones inmobiliarias, por lo que es normal que haya tanta gente.

Desde principios de marzo, la actividad en el mercado de segunda mano en Shanghai ha aumentado rápidamente, alcanzando nuevos picos en varios indicadores. Datos de Real Estate Online muestran que, del 9 al 15 de marzo de 2026, se vendieron un total de 7,233 viviendas de segunda mano en Shanghai, un aumento del 26.69% respecto a las 5,709 de la semana anterior, y también un récord desde 2021 en volumen semanal de transacciones. Entre ellas, el 14 de marzo (sábado), se vendieron 1,472 viviendas, solo una menos que las 1,473 del 15 de marzo de 2025. Sumando las 1,390 viviendas vendidas el domingo 15 de marzo, en total se alcanzaron 2,862 ventas en el fin de semana, el máximo en los últimos cinco años para transacciones de fin de semana en Shanghai.

Según Zhang Bo, director del Instituto de Investigación Anjuke, este aumento en las transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghai puede entenderse como una señal de recuperación de tendencia. Datos de comportamiento de usuarios en línea en Anjuke muestran que, en la semana en que se implementó la nueva política, las conversaciones micro (micro chats) iniciadas por los usuarios aumentaron un 144.7% respecto a la semana anterior, el número de usuarios que iniciaron conversaciones creció un 133.7%, y el número de usuarios que dejaron contacto aumentó un 251.8%. La tasa de contacto tras micro chats aumentó un 50.5%, y esta tendencia positiva continuó a mediados de marzo.

Recientemente, el reportero visitó el centro de transacciones inmobiliarias del distrito de Minhang en Shanghai, donde un empleado comentó que, tras la implementación de la nueva política, ha habido un aumento evidente en la consulta y en la transferencia de propiedades por parte de los residentes, y a veces los fines de semana casi no hay espacio disponible.

“En marzo, el volumen de transacciones en el mercado de segunda mano en Shanghai muestra características de rápida velocidad, fuerte impulso y amplio alcance. El aumento en el interés del mercado es el resultado de múltiples factores favorables, como la continua liberación de beneficios de políticas, la confianza en la corrección de precios y la inversión en la estructura de oferta y demanda”, afirmó Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación Inmobiliaria E-House.

En comparación con el “explosivo” volumen del mercado de segunda mano, el mercado de viviendas nuevas parece más moderado, pero también hay señales positivas.

Recientemente, en algunas oficinas de ventas en Putuo, Jiading y Minhang, se observó que incluso en días laborables algunos compradores visitan las propiedades. Un representante de ventas del proyecto Zhonghai Huanyu Jiu Zhang en Putuo dijo que, solo en un día de fin de semana, casi 150 grupos de clientes visitaron, y los vendedores estaban muy ocupados, incluso con poco tiempo para conversaciones detalladas con los clientes. Un representante del proyecto Shidai Zhicheng en Jiading afirmó que, tras la nueva política, las ventas del proyecto se han duplicado en comparación con enero. Un representante del proyecto Poly Duhui Hexu en Zhuangqiao, Minhang, reveló que el 21 de marzo se vendieron 16 unidades en un solo día, y desde la implementación de la política, se han vendido en total 85 viviendas, y a partir del 23 de marzo, este proyecto iniciará una segunda ronda de aumentos de precios.

Según estadísticas del Instituto de Investigación Zhongzhi, del 9 al 15 de marzo de 2026, se vendieron 220,000 metros cuadrados de viviendas residenciales nuevas en Shanghai, un aumento del 62% respecto a la semana anterior, alcanzando un nuevo máximo desde 2026.

Lu Wenxi, analista del mercado de Centaline Real Estate en Shanghai, opina que las “Siete Medidas de Shanghai” han activado efectivamente la demanda potencial del mercado mediante políticas precisas en múltiples dimensiones, como la reducción de las restricciones de compra de viviendas, la optimización de las políticas de préstamos con fondos de vivienda y la mejora de los impuestos sobre la propiedad personal. El aumento en las transacciones de viviendas de segunda mano refleja tanto la liberación concentrada de demandas acumuladas como un notable impulso en la confianza del mercado debido a las políticas. La recuperación estable del mercado de viviendas nuevas y las acciones de aumento de precios en algunos proyectos confirman aún más la mejora en las expectativas del mercado, es decir, los compradores están más dispuestos a ingresar al mercado y los desarrolladores son más confiados en la tendencia futura.

El grupo principal de compradores son los compradores con necesidades básicas

Es importante destacar que, recientemente, la recuperación del mercado inmobiliario en Shanghai se debe principalmente a la liberación concentrada de la demanda de compra rígida, y la estructura de transacciones en viviendas de segunda mano muestra una clara inclinación hacia viviendas de bajo costo total. En las investigaciones, varios agentes inmobiliarios informaron que, ahora, el interés en el mercado ha aumentado, y la velocidad de venta de viviendas de segunda mano de aproximadamente 3 millones de yuanes en total se ha acelerado notablemente, siendo más fácil vender viviendas cuyo precio se acerca al de las ventas recientes en el mismo complejo.

Recientemente, el reportero visitó una agencia inmobiliaria en Hong Song Road, Minhang, donde la gerente Luo Yangyang dijo: “En pocos días después de la implementación de la nueva política, ya logramos cerrar una venta. El cliente empezó a buscar en febrero y finalmente compró un apartamento de una habitación por 1.86 millones de yuanes.”

“En nuestra zona, las viviendas pequeñas son las más populares”, explicó Luo. “Por un lado, los precios totales de las viviendas pequeñas son relativamente bajos, lo que se ajusta al presupuesto de los compradores con necesidades básicas; por otro lado, solo cuando se venden las viviendas pequeñas, los propietarios originales tienen fondos y motivación para cambiar a viviendas de mayor tamaño, lo que impulsa la circulación del mercado de viviendas mejoradas.”

Según estadísticas del Instituto de Investigación Zhongzhi, de enero a febrero de 2026, se vendieron cerca de 17,000 viviendas de segunda mano por debajo de 3 millones de yuanes, un aumento del 25.2% respecto al año anterior, representando el 56.1% del total de ventas en ese período, un aumento de 6 puntos porcentuales respecto a 2025. Este cambio estructural refleja que, tras la continua corrección de precios, más viviendas han caído en el rango de bajo costo total, y la relación calidad-precio de las viviendas de segunda mano se ha vuelto más atractiva. Con la liberación de beneficios políticos, la voluntad de compra de los grupos de demanda básica que estaban en espera ha aumentado, impulsando el volumen de transacciones de viviendas de bajo costo.

Esta tendencia continuó en marzo. Datos de Lianjia en Shanghai muestran que, desde el fin de la temporada de Año Nuevo chino hasta el 19 de marzo, las transacciones de viviendas de segunda mano por debajo de 3 millones de yuanes representaron más del 60%, un aumento de 4 puntos porcentuales respecto a antes del Año Nuevo.

Zhang Bo comentó que, según los datos de transacción en Shanghai, la demanda básica sigue siendo el soporte principal, mientras que la demanda de mejora tiene un impacto más evidente en los precios. En cuanto a las zonas, las áreas centrales con viviendas de mejora de más de 144 metros cuadrados atraen más demanda de nivel medio y alto, mientras que en las zonas suburbanas, como Baoshan, Songjiang y Minhang, las viviendas de demanda básica de 90 metros cuadrados o menos reciben una gran cantidad de demanda externa. La política en las áreas fuera del anillo exterior tiene un efecto especialmente destacado, con un aumento en la actividad de búsqueda de más del 17% en comparación con las dos semanas previas al Año Nuevo chino.

“Actualmente, los puntos calientes en las transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghai siguen concentrados en las áreas fuera del anillo exterior y entre el interior y exterior del anillo, en proyectos de demanda básica y mejora. La continuidad del mercado dependerá de las transacciones de viviendas de entre 5 y 8 millones de yuanes”, afirmó Yan Yuejin. “Según las reglas del ciclo de reemplazo, la actividad de la demanda básica creará condiciones para que la demanda de mejora ‘vende lo viejo para comprar lo nuevo’. Además, con el aumento de las noticias sobre pequeños incrementos en los precios de las viviendas, la actitud de espera en la demanda de reemplazo se está reduciendo. Se espera que a finales de marzo y en los meses siguientes, las transacciones en el mercado de mejora de nivel medio y alto, así como en el mercado de viviendas de lujo, también se vean impulsadas, ampliando y transmitiendo la actividad del mercado.”