Resta para eliminar obstáculos, suma para mejorar la calidad, ¿puede CMC (China Merchants Shekou) ganar la batalla de su resurgimiento?

问AI · ¿Cómo transformará la nueva estrategia de gestión en la calidad del producto?

A pesar de la presión sobre los beneficios, la base operativa y la línea de defensa de riesgos de China Merchants Shekou se mantienen sólidas, demostrando la resistencia cíclica de una empresa estatal inmobiliaria.

Producción | Zhongfang Wang

Revisión | Li Xiaoyan

“Si la dirección es correcta, el esfuerzo tiene sentido.” El 17 de marzo, en la reunión de presentación de resultados de 2025 de China Merchants Shekou, el nuevo presidente Zhu Wenkai expresó su apertura, marcando con precisión la orientación estratégica del nuevo equipo. Esta fue la primera aparición pública tras la renovación de puestos clave en septiembre de 2025, con Zhu Wenkai como presidente y Nie Liming como director general, y también la primera vez que el nuevo equipo presenta un balance anual lleno de desafíos y significados de transformación.

Para 2025, el sector inmobiliario continúa en una fase de ajuste profundo y consolidación. En un contexto de caída tanto en volumen como en precios, China Merchants Shekou presentó un informe de resultados con una significativa disminución de beneficios. El informe anual muestra que la compañía alcanzó unos ingresos operativos de 154.728 millones de yuanes, una reducción del 13.53% respecto al año anterior; la utilidad neta atribuible a los accionistas de la empresa cotizada fue de 1.024 millones de yuanes, un descenso del 74.65%; y la utilidad neta después de excluir elementos no recurrentes fue de 169 millones de yuanes, una caída del 93.10%. Estos datos reflejan, en parte, la tendencia cíclica del sector, pero también muestran que China Merchants Shekou ha adoptado proactivamente una estrategia de “hacer menos” para fortalecer sus cimientos, dejando espacio para futuras “hacer más” y reactivar su crecimiento.

La caída significativa en beneficios es el indicador más destacado en el informe de 2025. El director general Nie Liming aclaró en la reunión que esta disminución se debe principalmente a tres factores clave, todos relacionados con el entorno del sector y la estrategia prudente de la empresa.

Primero, el impacto del ajuste cíclico del sector. En 2021, las ventas nacionales de viviendas nuevas alcanzaron aproximadamente 18 billones de yuanes, pero para 2025 se redujeron a unos 8 billones, casi a la mitad, con una caída en volumen y precios que afectó directamente a las empresas. La facturación de China Merchants Shekou en desarrollo inmobiliario cayó un 16.33% interanual, reflejando esta tendencia a la baja del mercado. Segundo, la provisión de deterioro de activos. Siguiendo principios de prudencia, la compañía provisionó en 2025 un total de 4.41 mil millones de yuanes por deterioro de activos, de los cuales el 76.5% correspondió a provisiones por deterioro de inventarios, es decir, 3.268 millones de yuanes, siendo un principal factor de presión sobre los beneficios del período. Tercero, el impacto de la depreciación de bienes raíces de inversión. La depreciación registrada por método de coste fue de 3.7 mil millones de yuanes, reduciendo aún más la rentabilidad del período.

Es importante destacar que la mayor parte de las provisiones por deterioro corresponden a proyectos adquiridos a precios elevados entre 2020 y 2022, especialmente Chongqing China Merchants Yutianfu (provisión de 879 millones de yuanes, con un sobreprecio de compra de aproximadamente el 130% en 2021) y Xiamen Wanhu Zhenjing (433 millones de yuanes). Esto refleja la presión de liquidación en proyectos con altos precios en un mercado en ajuste, así como la decisión de la empresa de liberar cargas históricas y mejorar la calidad de sus activos. Cuando estos proyectos deteriorados se transfieran en el futuro, su costo en libros se habrá reducido, lo que aunque afecte los beneficios a corto plazo, a largo plazo facilitará una recuperación y sentará las bases para futuros beneficios.

A pesar de la presión sobre los beneficios, la base operativa y la línea de defensa de riesgos de China Merchants Shekou permanecen sólidas, demostrando la resiliencia cíclica de una empresa estatal inmobiliaria. Los datos financieros muestran que la compañía generó un flujo de caja neto de 9.693 millones de yuanes en actividades operativas en 2025, y al cierre del año, el saldo de efectivo alcanzó los 86.127 millones de yuanes, asegurando una sólida liquidez para operaciones y pagos de deuda. La estructura de deuda continúa optimizándose: al cierre, la relación deuda-activos excluyendo pagos anticipados fue del 64.17%, la relación deuda neta fue del 72.46%, y la ratio de efectivo a pasivos a corto plazo fue de 1.19, manteniendo las “tres líneas rojas” en verde, con riesgo controlado. Además, en el año, la empresa logró cancelar completamente 12 mil millones de yuanes en bonos perpetuos existentes, financió 14.1 mil millones en préstamos a propiedades operativas, y obtuvo 17.94 mil millones en financiamiento en mercado abierto, con tasas de interés en niveles bajos en comparación con el sector, logrando un costo de capital promedio de 2.74% al cierre, un descenso de 25 puntos básicos respecto al inicio del año, evidenciando ventajas de financiamiento y control de costos.

En cuanto a la estrategia de mercado, en 2025, China Merchants Shekou adquirió un total de 43 terrenos, con un valor total de 938 mil millones de yuanes, casi duplicando la inversión respecto al año anterior. La compañía centró sus compras en las 10 principales ciudades, con un 63% en ciudades de primer nivel. La adquisición de terrenos en áreas clave como el Parque Tecnológico de Chengdu y Qianhai en Shenzhen refleja una visión a largo plazo sobre el valor de las ciudades principales y reserva recursos de alta calidad para la recuperación del mercado; además, la empresa mantiene la estrategia de “ventas para definir la producción y ventas para definir la inversión”, evitando la expansión desmedida y asegurando que el ritmo de inversión y ventas esté alineado, equilibrando riesgos a corto plazo y valor a largo plazo.

Detrás de los resultados, el principal desafío de China Merchants Shekou radica en la desalineación entre la calidad del producto y el posicionamiento de marca, un factor clave que limita su reputación en el mercado y su crecimiento a largo plazo.

En 2025, las ventas totales de la compañía alcanzaron aproximadamente 1960 mil millones de yuanes, manteniéndose en los primeros puestos del sector, aunque con una caída superior al 10% respecto al año anterior. La debilidad en entregas y servicios de producto refleja deficiencias en la calidad y atención. En Shanghái, las quejas de los propietarios sobre “productos que no corresponden a la publicidad” y la transformación de “residencias estilo bosque” en “aeropuertos planos” evidencian problemas en la entrega, incumplimiento de promesas de separación de vehículos y peatones, y retrasos en la atención postventa, dañando la reputación de la marca. La nueva dirección ha definido un plan de corrección. Zhu Wenkai anunció en la reunión que durante el “Plan Quinquenal 14” impulsarán la transformación de la empresa de un desarrollador tradicional a un “desarrollador + operador + proveedor de servicios”, con el objetivo de mejorar el desarrollo, fortalecer la operación, ampliar los servicios y gestionar riesgos, centrando esfuerzos en construir un sistema de “buenas viviendas” para elevar la calidad y la entrega del producto. Actualmente, la empresa ha elaborado el estándar de calidad “Buenas viviendas de China Merchants Shekou”, que abarca 7 dimensiones, 28 escenarios y 485 detalles técnicos, y ha implementado más de 20 proyectos emblemáticos para promover un sistema de productos estandarizados y detallados, abordando los problemas de desalineación entre calidad y marca.

En 2026, año de inicio del “Plan Quinquenal 15” y de la transformación del nuevo equipo, la empresa enfrenta la tendencia de estabilización del mercado y la intensificación de la diferenciación urbana. La estrategia se centra en “calidad y recuperación de pagos”, con tres líneas principales.

Primero, centrarse en la calidad para reconstruir la fuerza del producto y la capacidad de entrega. Implementarán completamente el estándar de “buenas viviendas”, reforzando el control en todo el ciclo del proyecto, desde planificación, diseño, construcción hasta entrega, estableciendo mecanismos rápidos de respuesta y corrección para resolver problemas de calidad, cumplir con las promesas a los propietarios, restaurar la reputación de la marca y aumentar la recompra y recomendación de clientes.

Segundo, mantener el flujo de caja como línea base, optimizando el ritmo de inversión y ventas. Seguirán con la estrategia de “ventas para definir la producción”, controlando estrictamente la adquisición de terrenos y el desarrollo, priorizando proyectos con alta rotación y alta tasa de absorción para mejorar la eficiencia en la recuperación de fondos; además, enfocarán en terrenos de alta calidad en ciudades clave, con una planificación precisa, evitando expansiones desmedidas, equilibrando escala y beneficios, asegurando la seguridad del flujo de caja y el control del riesgo de deuda.

Tercero, impulsar la transformación para crear nuevas fuentes de crecimiento. Aprovechando los recursos del Grupo China Merchants, fortalecerán los negocios de parques industriales, operaciones comerciales y servicios inmobiliarios, aumentando la proporción de ingresos no relacionados con el desarrollo, y construyendo un modelo de crecimiento diversificado que combine desarrollo, operación y servicios, reduciendo la dependencia de un solo negocio y fortaleciendo su competitividad cíclica.

A corto plazo, China Merchants Shekou aún enfrentará los efectos de la ajuste sectorial y la presión para la recuperación de beneficios; pero a largo plazo, con una estrategia clara y caminos definidos, mediante la “reducción” para liberar cargas históricas y consolidar una base sólida, y la “ampliación” para mejorar la calidad y cultivar nuevos motores, la empresa avanza en una senda de transformación hacia un desarrollo de alta calidad.

La tendencia de recuperación del sector ya es visible. Para China Merchants Shekou, 2026 será no solo un año de recuperación de resultados, sino también un año clave para reforzar la marca y consolidar su competitividad central. Con un enfoque en la calidad, la estabilidad y la transformación, la empresa tiene potencial para mantenerse firme en medio de la profunda ajuste del sector y avanzar con paso firme hacia la meta de “hacer más fuerte y mejor”.