Perspectiva de informes anuales | El desempeño de China Merchants Shekou desacelera, la ganancia neta atribuible a la matriz cae 70%, ¿cómo romperá el impasse Zhu Wenkai?

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Desde que en septiembre de 2025 asumió la presidencia de China Merchants Shekou, Zhu Wenkai presentó su primera evaluación anual. Este informe financiero no es alentador y pone a la nueva dirección ante una gran prueba.

En 2025, los ingresos de China Merchants Shekou disminuyeron un 13,53% interanualmente hasta 154.728 millones de yuanes, y las ganancias netas atribuibles a la matriz y las ganancias netas ajustadas cayeron un 74,65% y un 93,10%, respectivamente.

La reducción en las operaciones de desarrollo, la presión sobre el margen bruto y la “consunción” de beneficios por deterioro de activos, ¿cómo llevará Zhu Wenkai, nuevo líder, a navegar este gigante de 8.300 millones de yuanes en activos totales fuera de la niebla?

Ganancia neta atribuible a la matriz “corta la rodilla”, provisiones por deterioro de activos devoran beneficios

Según el informe anual de China Merchants Shekou de 2025, la compañía logró unos ingresos operativos de aproximadamente 154.728 millones de yuanes en todo el año, una caída del 13,53% interanual. Lo que llamó la atención del mercado fue que la ganancia neta atribuible a la matriz fue de solo unos 1.024 millones de yuanes, una caída abrupta del 74,65%; tras excluir los resultados no recurrentes, la ganancia neta atribuible a la matriz quedó en solo 169 millones de yuanes, una disminución del 93,10%.

Datos financieros principales y métricas. Imagen/captura de pantalla del anuncio de China Merchants Shekou

Este rendimiento sin duda estuvo por debajo de las expectativas del mercado. En una fase de profunda ajuste del sector, una caída significativa en los beneficios suele indicar que la rentabilidad, la calidad de los activos y la gestión operativa enfrentan múltiples desafíos. La caída de más del 70% en la ganancia neta atribuible a la matriz refleja la acumulación de diversos factores.

Respecto a la disminución interanual de los beneficios, China Merchants Shekou explicó en su aviso previo que: la reducción en la escala de entregas concentradas de proyectos de desarrollo inmobiliario, la disminución en los ingresos por ventas, la menor rentabilidad por inversiones en empresas conjuntas y en la venta de participaciones, y la existencia de indicios de deterioro en algunos proyectos inmobiliarios, llevaron a la compañía a realizar provisiones por deterioro en función de las condiciones del mercado, siguiendo principios de prudencia.

Como negocio principal y pilar de China Merchants Shekou, el negocio de desarrollo generó en 2025 unos ingresos de 1308,29 millones de yuanes, una caída del 16,33% interanual, superando la caída general de los ingresos y convirtiéndose en el principal factor que arrastró los resultados. La contracción del negocio de desarrollo se debe directamente a la debilidad en las ventas. En 2025, la superficie de ventas contratadas fue de 7,1612 millones de metros cuadrados, un descenso del 23,48% respecto al año anterior.

Mientras los ingresos se reducen, el margen bruto se mantiene en niveles bajos, lo que sigue comprimiendo el espacio para beneficios. En 2025, el margen bruto de China Merchants Shekou fue del 13,76%, con un margen del 15,33% en el negocio de desarrollo.

No obstante, el mayor impacto en los beneficios proviene de las provisiones por deterioro de activos. Según el comunicado de la compañía, en 2025 se provisionaron aproximadamente 4.270 millones de yuanes por deterioro de activos, lo que redujo directamente en 2.918 millones de yuanes el beneficio neto atribuible a los accionistas de la empresa cotizada.

En cuanto a su composición, la mayor parte corresponde a provisiones por deterioro de inventarios, con aproximadamente 3.269 millones de yuanes, que representan más del 70% del total provisionado; además, se registraron provisiones por pérdidas crediticias por unos 755 millones de yuanes, deterioro de goodwill por unos 222 millones, entre otros. La gran escala de provisiones por deterioro de inventarios apunta a proyectos de terrenos adquiridos a altos precios en el pasado, revelando los riesgos que dejaron las inversiones agresivas en un ciclo de crecimiento del sector.

Situación de las provisiones por deterioro de activos (en miles de yuanes). Imagen/captura de pantalla del anuncio de China Merchants Shekou

Más de 9.000 millones en deterioro de inventarios en tres años, terrenos caros del pasado se convierten en carga para los resultados

De hecho, durante el ciclo de auge del sector, los proyectos “reyes” adquiridos a precios elevados se han convertido en una carga para muchas empresas. Desde el lado de los proyectos, las provisiones por deterioro de inventarios reflejan los riesgos residuales de terrenos adquiridos a precios elevados.

Un ejemplo típico es el proyecto Chongqing China Merchants Yutianfu, donde en 2025 se provisionaron 879 millones de yuanes por deterioro de inventarios. Este terreno fue adquirido en abril de 2021 por 3.250 millones de yuanes, con una prima cercana al 130%, y un precio de venta de aproximadamente 10.5 mil yuanes por metro cuadrado. En su momento, fue considerado un “tesoro”, pero en un ciclo de mercado bajista, la compañía tuvo que reducir su valor.

Otro ejemplo es el proyecto Guangzhou China Merchants Bay Area 1872, el primer proyecto de la compañía en Nansha, que en 2021, tras 110 rondas de pujas, fue adquirido por 4.131 millones de yuanes, con una prima cercana al 36%. Para este proyecto, se provisionaron 7,664 millones de yuanes por deterioro de inventarios.

Además, en 2025 también se provisionaron 433 millones de yuanes por deterioro en el proyecto Xiamen Wanhu Zhenjing. Este proyecto fue adquirido en mayo de 2023 en la primera subasta de terrenos en Xiamen, por un total de 6.37 mil millones de yuanes, con un precio de venta de más de 50 mil yuanes por metro cuadrado, con una prima del 12,15%.

Todos estos proyectos fueron inversiones clave de China Merchants Shekou en su momento. Analizando en un período más largo, de 2023 a 2025, las provisiones por deterioro de inventarios sumaron 2.276 millones, 3.575 millones y 3.269 millones de yuanes respectivamente, acumulando en tres años más de 9.000 millones de yuanes. Esto significa que, en los últimos tres años, esta gran empresa estatal ha estado pagando por el deterioro de inventarios cada año, arrastrando una pesada carga histórica que sigue afectando sus resultados.

Cabe destacar que en septiembre de 2025, China Merchants Shekou completó un cambio en su liderazgo, promoviendo a Zhu Wenkai de gerente general a presidente, y nombrando a Nie Liming como nuevo gerente general.

Sobre el impacto de estas provisiones, Nie Liming afirmó en la conferencia de resultados de 2025 que estas operaciones contables tendrán un efecto en los beneficios del corto plazo, pero que a largo plazo ayudan a consolidar la calidad de los activos y preparan a la empresa para un futuro más liviana.

Mientras se provisiona por deterioro, se intensifica la adquisición de terrenos, la transformación aún en etapa de consolidación

Sin embargo, mientras se registran estas provisiones, el ritmo de adquisición de terrenos en 2025 no se detuvo, e incluso incluyó terrenos de alto precio. El informe anual revela que en 2025 la compañía adquirió 43 terrenos, con un coste total de 9380 millones de yuanes, casi el doble de los 4860 millones de yuanes de 2024.

Entre ellos, en marzo de 2025, China Merchants Shekou adquirió un terreno en el Parque de Alta Tecnología de Chengdu por aproximadamente 2.700 millones de yuanes, con una prima superior al 70%, y un precio de construcción de 31,7 mil yuanes por metro cuadrado, estableciendo un récord en Chengdu; en julio, en Shenzhen, adquirió un terreno residencial en Qianhai por 2.155 millones de yuanes, con una prima superior al 86%, y un precio de construcción de aproximadamente 84,2 mil yuanes por metro cuadrado, rompiendo récords en Shenzhen.

En la conferencia de resultados, Nie Liming enfatizó que los buenos proyectos invertidos en los últimos dos o tres años comenzarán a generar beneficios gradualmente, ayudando a aliviar la presión sobre los resultados.

En un contexto de contracción general de inversiones en el sector y cautela en la adquisición de terrenos por parte de la mayoría de las inmobiliarias, China Merchants Shekou ha aumentado su inversión de manera contracíclica, intentando mejorar la estructura de su stock de suelo y reservar proyectos de calidad para el futuro. En su estrategia de inversión, casi el 90% de los terrenos adquiridos en 2025 están en las 10 principales ciudades, con un 63% en ciudades de primer nivel. Sin embargo, algunas compras a precios elevados y la ruptura de récords regionales generan preocupación en el mercado sobre sus futuras ganancias. La posibilidad de que los terrenos de alto precio vuelvan a implicar riesgos de deterioro es una sombra que aún pesa sobre sus resultados.

Respecto a las ventas previstas para 2026, la dirección indicó que, considerando la estrategia de inversión actual y la planificación del año, las ventas totales se mantendrán aproximadamente en el nivel del año pasado, sin grandes cambios, pero seguirán aplicando una política prudente de “ventas para definir producción y inversión”, sin perseguir el tamaño a toda costa, sino priorizando ventas de calidad y con recuperación de fondos.

Zhu Wenkai afirmó que, tras años de desarrollo, China Merchants Shekou ya no es solo una promotora inmobiliaria, sino que posee capacidades integradas en toda la cadena del sector, incluyendo desarrollo, operación y servicios, formando un modelo de ciclo de vida completo. Estos tres aspectos no son aislados, sino que conforman un ciclo cerrado que va desde la creación de espacios, pasando por la gestión de contenidos, hasta los servicios de vida. La compañía tiene la capacidad de ofrecer productos de alta calidad combinando espacio, contenido y servicios, algo que no se logra de la noche a la mañana ni con un solo modelo replicable.

Esta declaración dibuja claramente la dirección de su transformación. En un sector que abandona el crecimiento acelerado y en el que el negocio de desarrollo ha alcanzado su techo, la transición a un proveedor de servicios integrados es una estrategia común entre las principales inmobiliarias. Sin embargo, en la estructura actual, la transformación de China Merchants Shekou aún está en una etapa inicial; aunque los negocios de operación de activos y servicios inmobiliarios contribuyen cada vez más a los ingresos, todavía no compensan completamente la volatilidad del negocio de desarrollo, ni sostienen los resultados, por lo que en el corto plazo sigue dependiendo del negocio de desarrollo.

Para Zhu Wenkai, que lleva más de medio año en el cargo, estabilizar esta gigantesca nave de 8.300 millones de yuanes y reparar la cuenta de resultados es su tarea principal y un gran reto. La “desintoxicación” financiera puntual es solo el comienzo; la verdadera cuestión es cómo convertir las inversiones en las principales ciudades en beneficios reales y cómo, fuera del negocio de desarrollo, cultivar una segunda línea de crecimiento capaz de sostener los resultados.