¿Precursor de una "pequeña primavera" en el mercado inmobiliario? Dos subastas de terrenos en Beijing cierran, precios de viviendas muestran recuperación moderada

Las subastas de tierras en Beijing se completaron con dos licitaciones casi sin suspense.

El 18 de marzo, el destacado terreno SY00-3101-0037 en Shunyi, Hedong, fue adjudicado por 571 millones de yuanes, partiendo de un precio base. Esto ocurrió después de que el 17 de marzo, en el distrito de Shunyi Nuevo Ciudad, se vendiera un terreno en el Sector 5 por 348 millones de yuanes, también por debajo del precio base.

Para estos dos terrenos, el director de investigación del Instituto de Estudios del Mercado de Tierras, Zhang Kai, considera que el mercado de subastas de tierras en Beijing ya muestra características de un ciclo de “mejor calidad y menor volumen, con alta certeza”.

Al comparar estos dos terrenos, se puede observar la gestión detallada en la oferta de tierras. El 17 de marzo, el terreno Renhe tenía un índice de densidad de construcción de 1.44 y un precio de construcción de aproximadamente 15,400 yuanes por metro cuadrado; mientras que el 18 de marzo, el terreno en Hedong tenía un índice de densidad aún menor, de 1.3, y un precio de construcción de solo 14,000 yuanes por metro cuadrado, proporcionando un margen de seguridad de costos significativo.

Zhang Kai señaló que actualmente el mercado presenta una clara tendencia en forma de “K”: las áreas centrales siguen siendo muy competitivas, mientras que las zonas suburbanas no centrales, mediante la reducción de precios y de la densidad de construcción, vuelven su enfoque a la “estabilidad de precios” y a la “seguridad en la absorción”.

Los analistas consideran que estas dos subastas moderadas reflejan en realidad una gran reestructuración del ciclo.

Anteriormente, la Comisión de Planificación y Uso del Suelo de Beijing publicó el plan de suministro de terrenos para 2026. Entre ellos, la oferta de terrenos para viviendas comerciales se estableció en 200-240 hectáreas, una reducción continua respecto a las 240-300 hectáreas de 2025, marcando el cuarto año consecutivo de disminución en la oferta de terrenos para viviendas comerciales en Beijing.

Según Centaline, considerando las 7.24 millones de metros cuadrados de ventas de viviendas comerciales en Beijing en 2025, la escala de nuevos terrenos disponibles actualmente es significativamente menor que la demanda real del mercado, lo que continuará impulsando la optimización de la relación oferta-demanda en el mercado de nuevas viviendas en Beijing.

“La continua reducción en la oferta de tierras en Beijing envía una señal clara de que las autoridades están comprometidas en promover un desarrollo del mercado que pase de la expansión en volumen a un crecimiento en calidad,” afirmó un analista del sector inmobiliario.

La “reducción” en la oferta de tierras puede traducirse en un “aumento” en los precios de las viviendas.

El 16 de marzo, la Oficina Nacional de Estadísticas publicó el índice de precios de viviendas de 70 ciudades en febrero, mostrando que las ciudades de primer nivel lideraron la estabilización y un ligero aumento. En particular, en febrero, el índice de precios de viviendas nuevas en Beijing subió un 0.2% respecto al mes anterior, y el índice de viviendas usadas aumentó un 0.3%.

“Los datos de febrero transmiten señales positivas claras, y el mercado muestra signos de recuperación estructural, con productos de mejora en las ciudades principales como la línea principal de recuperación,” afirmó Zhang Bo, director del Instituto de Investigación 58 Anjuke. La caída mensual en los precios en las ciudades de primer nivel en enero de -0.3% se estabilizó en febrero, rompiendo con meses consecutivos de tendencia a la baja.

Especialmente, las políticas precisas de relajación en Beijing y Shanghái han creado un efecto de apoyo, activando eficazmente la demanda rígida y de mejora. Los precios de viviendas nuevas en grandes unidades de más de 144 metros cuadrados en ambas ciudades mostraron un rendimiento destacado, confirmando aún más el papel de la demanda de mejora en el soporte de los precios.

Algunos desarrolladores también han ajustado sus expectativas en línea con el mercado. La administración de China Merchants Shekou afirmó en la reunión de resultados de 2025 que, en comparación con el año pasado, Beijing fue la ciudad de las cuatro principales de primer nivel con la menor caída en precios, principalmente porque el aumento en la oferta impulsó las transacciones, especialmente en “buenas viviendas” y en áreas clave, lo que llevó a un aumento en los precios.

Basándose en esto, la administración de China Merchants Shekou predice que en 2026 el mercado de Beijing continuará mostrando una recuperación diferenciada, con una oferta que se desplazará gradualmente hacia áreas clave dentro de la cuarta circunferencia, aumentando la cantidad de proyectos de alta calidad y elevando aún más la proporción del mercado de mejoras de alta gama.