Aumento del calor del mercado de vivienda de segunda mano y aumento de transacciones - Se espera un "pequeño spring" en ciudades de primer nivel

La temporada de auge en ventas del sector inmobiliario, conocida como “el marzo dorado y el abril plateado”, llega puntualmente.

El sábado pasado (14 de marzo), Shanghái registró un récord anual con 1472 transacciones diarias de viviendas de segunda mano en línea; en Beijing, las ventas de viviendas nuevas y usadas aumentaron mes a mes gracias a las políticas; en Guangzhou, la cantidad de visitas y transacciones de viviendas de segunda mano también se activaron; en Shenzhen, las ventas de viviendas de segunda mano aumentaron significativamente en la primera mitad de marzo.

Cada año, marzo y abril son momentos clave en el mercado inmobiliario. Debido a que el inicio del año suele coincidir con el Festival de Primavera, la demanda de compra de viviendas se pospone; además, la demanda de viviendas con cupo escolar generalmente se libera en marzo y abril, impulsando las transacciones del mercado en general. Por ello, el mercado presta especial atención al desempeño en estos dos meses, ya que influye en la tendencia del mercado durante todo el año.

Este año, el “marzo dorado y el abril plateado” se presenta de manera diferente. El mercado inmobiliario ha vuelto a la racionalidad tras varios años de recuperación, y el público espera que la “primavera pequeña” de este año logre un aumento tanto en volumen como en precios, impulsando una nueva fase de desarrollo. Investigadores del Reporte Económico del Siglo XXI, tras diversas entrevistas y estudios, han encontrado que en las principales ciudades, el volumen de transacciones ha mostrado una recuperación significativa en comparación con el mes anterior, mientras que los precios se mantienen relativamente estables. Analizando a varios expertos del mercado, se concluye que, bajo el impulso de las políticas, en Beijing y Shanghái, parte de la demanda de compra se ha liberado, y se espera con optimismo un aumento en las transacciones de esta “primavera pequeña”; en Guangzhou y Shenzhen, también hay signos positivos, y en general, se prevé una recuperación.

Las principales ciudades muestran un aumento en volumen y estabilidad en precios, y en todo el país, el mercado inmobiliario comienza con buen pie.

Llega la “primavera pequeña”

Shanghái es la ciudad que ha mostrado el mejor rendimiento en esta ronda de “primavera pequeña”.

Según datos de CRIC, del 9 al 15 de marzo, el mercado de viviendas de segunda mano en Shanghái experimentó un crecimiento explosivo, con 7233 transacciones en una semana, alcanzando el récord semanal más alto en casi cinco años (desde 2021).

De acuerdo con datos publicados por la plataforma inmobiliaria en línea de Shanghái, el 18 de marzo, las transacciones de viviendas de segunda mano en días laborables alcanzaron las 906 unidades, situándose en niveles altos del mercado.

El auge en las transacciones en Shanghái se debe a las nuevas políticas. El 25 de febrero, Shanghái publicó el aviso “Sobre la optimización y ajuste adicional de las políticas inmobiliarias de la ciudad”, que incluyó siete medidas para estabilizar el mercado, como acortar los años de cotización en la seguridad social para no residentes en Shanghái, relajar los requisitos para comprar con la tarjeta de residencia, y aumentar el límite máximo de préstamos hipotecarios con fondos públicos, conocidas como las “siete medidas de Shanghái”.

Una fuente de una empresa inmobiliaria nacional responsable de investigación de clientes en Shanghái dijo a este periódico que en los últimos años, cada nueva política ha impulsado a cierta demanda a ingresar al mercado con anticipación. En esta ocasión, Shanghái también se vio beneficiada por la “primavera pequeña”, por lo que el volumen de transacciones aumentó de forma explosiva, sin que los precios cayeran notablemente, manteniéndose estables. “Según nuestros datos, desde diciembre del año pasado, los precios de las viviendas de segunda mano en Shanghái no han caído más, sino que se mantienen firmes, lo cual es una señal positiva.”

Las políticas de Beijing de diciembre pasado también siguen teniendo efecto. Según el Instituto de Investigación 58 Anju, tras el Año Nuevo, con la reapertura total de las oficinas de ventas y agencias inmobiliarias, la demanda de búsqueda de viviendas se recuperó rápidamente. El 28 de febrero, la popularidad de las viviendas nuevas en Beijing subió a 60.3, y la de viviendas de segunda mano a 66.1; para el 14 de marzo, estos valores aumentaron a 59.9 y 65.6, respectivamente, evidenciando un efecto positivo sostenido de las nuevas políticas.

En cuanto a volumen de transacciones, la semana del 26 de enero al 1 de febrero, Beijing alcanzó las 4244 transacciones, su pico en las últimas 12 semanas, con un aumento de más del 30 % respecto a la semana anterior a las nuevas políticas. Tras el Año Nuevo, el mercado se fue recuperando gradualmente, con 2980 transacciones en la semana del 1 al 8 de marzo.

A diferencia de Beijing y Shanghái, donde las políticas han impulsado la demanda, en Guangzhou y Shenzhen, la recuperación del mercado se debe principalmente a la demanda rígida de compra de viviendas.

Información pública indica que en las primeras dos semanas de marzo, las transacciones en línea de viviendas de segunda mano en Guangzhou superaron las 4000 unidades, con un máximo diario de 271 transacciones (15 de marzo), alcanzando un nuevo récord en 2023.

Un intermediario en Tianhe, Guangzhou, dijo a este periódico: “Últimamente estamos muy ocupados, todos los días en visitas, entrevistas y firmas. Ahora hay que hacer fila en los centros de firma, no como a finales del año pasado. Nuestra oficina ya ha cerrado 9 transacciones este mes.”

Los datos de Shenzhen también son claros: según monitoreo del Centro de Investigación Zhongyuan de Shenzhen, hasta el 18 de marzo, las ventas acumuladas de viviendas nuevas y usadas en toda la ciudad superaron las 4000 unidades. De ellas, 1474 fueron viviendas nuevas, un aumento del 38.9 % respecto a febrero; y 2715 viviendas de segunda mano, un incremento del 58.6 % respecto a febrero.

El análisis del Centro de Investigación Zhongyuan de Shenzhen indica que, tras el Año Nuevo, las transacciones en el mercado inmobiliario de Shenzhen continúan en aumento, con una clara intención de entrada al mercado por parte de los clientes. La mayoría de los proyectos de viviendas nuevas están en promoción con descuentos, con resultados notables; las ventas de segunda mano también se recuperan rápidamente, y la “primavera pequeña” ya ha llegado.

Señales que aún necesitan fortalecerse

El volumen de transacciones en aumento y los precios estables han llevado a los propietarios de viviendas de segunda mano a adoptar una actitud de “resistencia a la venta”.

Según información obtenida por este periódico en varias agencias en Shanghái, Guangzhou y Shenzhen, los propietarios de viviendas de segunda mano están mostrando una actitud relativamente firme, y los precios se mantienen estables en comparación con antes, con poca margen para negociar. “En las últimas semanas, las viviendas con buena relación calidad-precio se han agotado. Después del Año Nuevo, no es fácil negociar precios, porque los propietarios creen que el mercado ha mejorado y prefieren no bajar precios, sino alquilar. Por eso, los precios se mantienen estables, pero si hay una ligera bajada, las ventas se acelerarán rápidamente”, dijo un intermediario en Nanshan, Shenzhen.

En cuanto a las viviendas nuevas, las empresas inmobiliarias siguen aplicando la estrategia de “bajar precios para aumentar volumen”. Un responsable de marketing de una empresa en el mercado del este de China afirmó que, aunque el volumen de viviendas de segunda mano aumenta y los precios se mantienen, en el mercado de viviendas nuevas “la señal de reactivación aún no está confirmada”.

Según los datos proporcionados por este responsable, en Shanghai y ciudades cercanas, los precios promedio de las viviendas nuevas en transacción han mostrado una ligera caída, principalmente debido a la estrategia de “bajar precios para aumentar volumen” y a cambios en la estructura de las transacciones.

“En marzo, en uno de nuestros proyectos cercanos, un competidor redujo su precio al 85 %, unos pocos miles de yuanes por metro cuadrado por debajo del nuestro. Ellos venden muy rápido, y nosotros apenas hemos cerrado alguna operación”, comentó un representante de una empresa inmobiliaria del sur de China.

Este fenómeno también se refleja en el mercado de tierras. Por ejemplo, en Shanghái, el 13 de marzo, se completó la venta de la primera tanda de terrenos residenciales para 2026. Se subastaron tres parcelas en Jiading, Xuhui y Qingpu, con un área total de 198,3 mil metros cuadrados y un valor de aproximadamente 6,809 millones de yuanes. Excepto por la parcela en Qingpu, que tuvo un sobreprecio del 6.6 %, las otras dos se vendieron a precio base.

Esto indica que, en medio del actual entusiasmo del mercado, las decisiones de las inmobiliarias en el mercado de tierras siguen siendo prudentes. En la reunión de resultados de China Merchants Shekou, el vicepresidente Wu Bin afirmó que en 2026, el mercado de tierras continuará en un estado generalmente bajo, con algunos puntos de mayor actividad.

Wu Bin señaló que la estrategia de inversión de China Merchants Shekou en 2026 seguirá centrada en áreas clave y ciudades importantes, con compras basadas en ventas, seleccionando cuidadosamente los proyectos. Según las condiciones del mercado y la recuperación de fondos, y cumpliendo con las “tres líneas rojas” y equilibrando escala y rentabilidad, cada proyecto debe cumplir con los estándares de inversión “seis buenos” para asegurar una asignación eficiente de recursos, enfocándose en la rotación y rentabilidad de los proyectos.

Desde esta perspectiva, la “primavera pequeña” en el mercado inmobiliario puede impulsar una estabilización y recuperación sostenida del mercado este año, pero esto dependerá de varios factores. El director general del Departamento de Índices del Instituto de Investigación Zhongzhi, Cao Jingjing, advierte que la estabilización del mercado será un proceso gradual, y su continuidad dependerá de una recuperación sustancial en las expectativas de ingresos de los residentes y en las expectativas de los precios de las viviendas, así como de una mejora macroeconómica general.