Renta "se desacelera", ventas "se disparan", ¿en qué apostó correctamente Swire Properties en el continente?

¿La venta de residencias de lujo en Shanghái puede compensar la caída en los alquileres?

(Escrito por Sun Meixin, editado por Zhang Guangkai)

El informe financiero de 2025 publicado recientemente por Swire Properties, una reconocida desarrolladora inmobiliaria comercial de Hong Kong, muestra que finalmente ha revertido la tendencia de caída en ingresos y beneficios de años anteriores, con un aumento significativo en sus datos operativos clave.

Entre ellos, el desempeño en el mercado continental ha sido fundamental para los resultados generales, destacando especialmente el proyecto LV en el centro comercial Xinying Swire en Shanghái, que ha impulsado los resultados con gran éxito.

El informe indica que en el último período, los ingresos de Swire Properties alcanzaron 16,041 millones de HKD, un 11% más que el año anterior; el beneficio básico atribuible a los accionistas fue de 8,62 mil millones de HKD, un 27% más, siendo ambos los mayores incrementos en los últimos tres años.

El presidente de Swire Properties, David Lo, afirmó en el informe que la estrategia de circulación de capital, la gestión financiera, el balance y la mejora en el rendimiento del comercio minorista en Hong Kong y en China continental han permitido un desarrollo sostenido del negocio.

Aunque el desempeño financiero general ha mejorado, un análisis más profundo revela que diferentes segmentos de negocio muestran tendencias de crecimiento y disminución simultáneamente. La ventaja de los alquileres en oficinas tradicionales se está reduciendo, pero los ingresos por alquiler y ventas minoristas de los centros comerciales experienciales se están convirtiendo en un punto de crecimiento destacado.

De hecho, los resultados de esta veterana desarrolladora inmobiliaria de Hong Kong en los últimos años reflejan en cierta medida las tendencias futuras del mercado inmobiliario nacional: diferentes tipos de activos inmobiliarios muestran variaciones en diferentes períodos, y solo mediante una cartera diversificada se puede sostener el rendimiento global.

Las ventas de propiedades residenciales de lujo en Shanghái aumentan 23 veces

En comparación con las empresas inmobiliarias en China continental, Swire Properties, con antecedentes británicos, presenta características típicas de una firma con capital de Hong Kong: posee una gran cantidad de propiedades con valor de alquiler e inversión, y obtiene la mayor parte de sus ingresos de alquileres y rendimientos de inversión.

Estas características garantizan ingresos relativamente estables y líquidos cada año, aunque en general, los ingresos totales no experimentan saltos significativos debido a la escasez de propiedades en venta.

Según los resultados de 2025, los ingresos por alquiler de todo tipo de propiedades siguen siendo la fuente principal, alcanzando 13,014 millones de HKD, representando el 81.13% del total, siendo un verdadero “pilar de sustentación”.

No obstante, esta parte central de ingresos disminuyó en comparación con el año anterior, con una caída cercana al 3.26%, ya que los ingresos por alquileres en 2024 fueron de 13,014 millones de HKD.

Asimismo, el beneficio operativo de 7,712 millones de HKD en 2025 mostró una disminución del 6.52% respecto a 2024. Por tanto, los ingresos principales por alquiler en 2024 en realidad disminuyeron.

En este contexto, los ingresos totales y el beneficio básico atribuible a los accionistas aún aumentaron, principalmente impulsados por las ventas de propiedades, que no son una actividad “habitual” sino que corresponden a ventas de proyectos específicos.

El informe financiero revela que los ingresos por ventas de propiedades en 2024 alcanzaron 2,11 mil millones de HKD, casi 23 veces más que los 88 millones de HKD de 2024, con un aumento interanual del 2297%. Aunque en términos absolutos no son cifras altas en la industria, en los ingresos totales de Swire Properties representan un 13.15%, un porcentaje relativamente alto en los últimos años.

Además, las ganancias operativas derivadas de estas ventas alcanzaron 497 millones de HKD, mejorando notablemente respecto a la pérdida de 178 millones de HKD en el año anterior.

La mayor contribución provino del proyecto residencial de alta gama Swire Source Residence en Lujiazui, Shanghái, vendido desde 2024. Este proyecto, desarrollado en colaboración con Lujiazui Group y considerado una “joya exclusiva” en Lujiazui, tiene un precio medio superior a 170,000 HKD por metro cuadrado, atrayendo a compradores con gran poder adquisitivo y logrando ventas sorprendentes en cada apertura.

Según información pública, en septiembre de 2025, la tercera fase de ventas de Swire Source Residence vendió 79 unidades por 3,6 mil millones de HKD. En la primera apertura de enero, se vendieron 48 unidades por 2,64 mil millones de HKD.

Los datos del informe muestran que desde su lanzamiento en 2024, este proyecto ha vendido 175 unidades en cuatro fases, sumando un total de 11,7 mil millones de HKD en ventas, aunque la cantidad de unidades no es muy grande.

Aparte de las ventas residenciales, Swire Properties también ha vendido activos en mercados internacionales, incluyendo el centro comercial Brickell City Centre en Miami, EE. UU., y dos terrenos adyacentes, así como propiedades no principales como un edificio en Tsing Yi, Hong Kong, y pisos en el centro de Hong Kong.

Sumando los ingresos del negocio hotelero en 2025, que alcanzaron 917 millones de HKD, estos conforman la base fundamental de los resultados financieros de Swire Properties en 2025.

El retail en China continental brilla “en auge”, con inversión de 46 mil millones de HKD

De hecho, no solo las ventas de residencias en China continental destacaron en los resultados de 2025, sino que también el retail en los centros comerciales mostró un rendimiento notable en los ingresos por alquiler.

En el desempeño del cuarto trimestre del año pasado, la explosión en los ingresos del retail en Xinying Swire en Shanghái fue resaltada. Louis Vuitton (LV) inauguró en junio pasado su proyecto emblemático “Louis No.” en Xinying Swire, elevando la tasa de ocupación del centro comercial del nivel más bajo a un 96%, con un aumento en ventas del 49.6%, logrando una recuperación dentro del sistema.

El informe anual enfatizó el impacto positivo de “Louis No.” en el negocio minorista, además de la optimización de inquilinos en otros proyectos en China, como Sanlitun Taikoo Li en Beijing, que también contribuyeron a un aumento en los ingresos minoristas.

El informe indica que en 2025, las ventas minoristas en los centros comerciales en China continental (excluyendo concesionarios de autos) aumentaron un 7% respecto al año anterior, y un 65% respecto a 2019. En proyectos específicos como Sanlitun Taikoo Li en Beijing, Yeti港, Chengdu Taikoo Li, Guangzhou Taikoo Li y Xinying Swire, las ventas crecieron entre un 3% y un 50%.

El crecimiento en ventas minoristas está estrechamente relacionado con los ingresos por alquileres de propiedades comerciales. El informe muestra que en 2025, los ingresos por alquiler en retail en China continental fueron de 4,628 millones de HKD, un 3% más que el año anterior; los ingresos totales por alquileres en retail alcanzaron los 5,353 millones de HKD, un aumento del 2%.

Este es uno de los pocos segmentos en los que los ingresos por alquiler de propiedades en China continental aumentaron en comparación con otros, ya que en Hong Kong y EE. UU. también tienen propiedades comerciales, pero en EE. UU. ya se vendieron en 2024. La expansión en retail en China continental ayudó a compensar la caída en otras regiones.

Con base en estos resultados, Swire Properties mantiene confianza en el mercado chino, invirtiendo activamente.

El informe señala que en 2022, Swire anunció un plan de inversión de 100 mil millones de HKD en China y Hong Kong, y para marzo de este año, ya había destinado 46 mil millones en China, 11 mil millones en Hong Kong y 10 mil millones en ventas residenciales en ambas regiones.

En cuanto a cambios visibles para los consumidores, se observa la optimización de marcas en tiendas y la renovación de espacios comerciales, además de la apertura próxima de varios nuevos centros comerciales.

En cuanto a la optimización de marcas, además de “Louis No.” en Xinying Swire, se han inaugurado tiendas insignia de marcas de lujo como Dior y Louis Vuitton en el norte de Beijing, así como tiendas de marcas como TOTEME y HELLY HANSEN en el sur, y la primera tienda en China de la marca ACG en el oeste. En Chengdu, Xinying Swire ha introducido y actualizado 59 marcas, y en Guangzhou, marcas como Acne Studios, Guerlain, Helena Rubinstein y Tom Ford.

En proyectos en desarrollo, la expansión de Guangzhou Xinying Swire es especialmente relevante, con la fase dos prevista para 2026 y la fase tres para finales de 2027.

Además, el primer proyecto de Swire en China, Beijing Swire Fong, planea abrirse en fases a finales de este año; el proyecto Sanya Taikoo Li, desarrollado en colaboración con China Duty Free, también se espera que abra este año; y la parte del proyecto Swire Lujiazui en Shanghái está prevista para abrirse en fases en 2027.

La dirección de Swire ha mencionado en la reunión de resultados que en los primeros dos meses de este año, las ventas en retail en China han crecido en cifras de dos dígitos, impulsadas por marcas de lujo y emergentes nacionales, mejorando tanto en alquileres como en ventas. La estrategia de retail en China continúa siendo de crecimiento, y Swire seguirá invirtiendo en el mercado.