"La cuarta potencia" emergente de empresas privadas, los escándalos de Bangtai y la incertidumbre sobre sus "perspectivas financieras"

¿El modelo de alta rotación de AI oculta riesgos de financiamiento?

Fuente | Phoenix Net Finanzas

Autor | Wang TingtingW=T=T

Hace dos años, la empresa de Sichuan “Bangtai Group”, que acababa de entrar en el top 50 de ventas de promotoras inmobiliarias a nivel nacional, probablemente llamó más la atención por su agresivo proceso de adquisición de terrenos.

Hasta finales de 2025, Bangtai Group ya ocupaba el puesto 21 en la lista de ventas gestionadas por CRIC, el puesto 19 en la lista de ventas por derechos, y el cuarto entre promotoras privadas, consolidándose como la “nueva estrella” del sector inmobiliario privado en el suroeste.

En enero-febrero de 2026, Bangtai incluso avanzó al puesto 18 en la lista nacional de ventas gestionadas, manteniéndose en el cuarto lugar entre promotoras privadas. Además, el año pasado, Bangtai ocupó el puesto 13 en la lista de adquisición de terrenos por derechos.

A lo largo de este proceso, la atención hacia Bangtai ha crecido exponencialmente, y los debates sobre la empresa se han vuelto más amplios. Los elogios se centran en su aparición como “caballo negro” y en su buena reputación en su base, mientras que las críticas se enfocan en el alto apalancamiento, la publicidad engañosa sobre la calidad de las viviendas y otros temas.

Sin embargo, estas controversias parecen ser solo superficialidades. Bangtai parece estar más interesado en filtraciones internas como “Bangtai Group demanda a empleados por 5.33 millones de yuanes en indemnización” o “Se revela que una empleada expresó su amor a un líder casado en el sistema OA de Bangtai”, las cuales son rápidamente silenciadas.

En realidad, en la base de operaciones de Bangtai en Leshan, Sichuan, según fuentes de Phoenix Net Finanzas, la empresa comenzó como agente de ventas inmobiliarias y, tras incursionar en el desarrollo, las principales instituciones financieras con las que trabaja son el Banco Comercial de Leshan y la sucursal de Hengfeng Bank en Leshan. En sus primeros años, su reputación en Leshan le permitió acceder a financiamiento de pequeñas instituciones de crédito, fondos privados y compañías de factoring comercial, aunque todavía no mucho.

Un alto ejecutivo de un banco en Leshan, que prefirió mantenerse en el anonimato, afirmó que Bangtai es una empresa con buen flujo de fondos, principalmente porque su rotación en la gestión de proyectos es muy rápida. Tras adquirir terrenos, deben abrir ventas en unos 6 meses (máximo 9 meses), y al abrir, deben vender al menos la mitad de las unidades; si no logran venderlas a tiempo, bajan los precios.

Pero si “el lanzamiento de ventas es un éxito” y la expansión depende de los ingresos por ventas, ¿no corre el riesgo de que esta estrategia se desplome en un mercado inmobiliario en declive?

De hecho, esto ha llevado a debates en la industria sobre “de dónde obtiene el dinero” y “si su flujo de fondos es saludable”. Algunos creen que si las ventas y los ingresos de Bangtai son rápidos, no necesita mucho financiamiento; otros piensan que su modelo de alta rotación y apalancamiento es similar al de Evergrande y Country Garden, solo que Bangtai, al no cotizar en bolsa, mantiene su situación financiera opaca, lo que puede esconder riesgos de financiamiento.

Adquisiciones rápidas, lanzamientos rápidos y bajadas de precios

El “modelo de velocidad” de Bangtai

En 2007, Luo Yong, Shi Lingtao, Wang Zhiyong y He Liu, que inicialmente eran agentes de ventas, decidieron transformarse en desarrolladores y renombraron su empresa en Leshan como “Bangtai”, trasladando posteriormente su sede a Chengdu.

Para 2026, han desarrollado en 40 ciudades a nivel nacional y han creado más de 170 proyectos. La estructura accionarial de Sichuan Bangtai Investment Co., Ltd. sigue siendo de Luo Yong (30%), Shi Lingtao (29%), Wang Zhiyong (24%) y He Liu (17%), sin un control absoluto por parte de ninguna sola persona. Sin embargo, tienen 134 empresas relacionadas e inversiones externas, que abarcan desarrollo inmobiliario, servicios de propiedad, paisajismo y marketing, centradas en bienes raíces y sin diversificación en otros sectores.

“Velocidad” parece ser la impresión que muchos tienen de Bangtai.

Por un lado, su ritmo de adquisición de terrenos en los últimos tres años, con más de 20 terrenos por año; por otro, el corto tiempo entre la adquisición y el lanzamiento de ventas.

Por ejemplo, los proyectos en Chengdu Bangtai Langjing, Xichang Bangtai Yingyue, Xi’an Bangtai Yuejiuzhang y Guancheng Yingyuefu suelen abrir en unos 5-6 meses tras la adquisición.

Pero también hay casos inesperados. Por ejemplo, el proyecto de lujo “Bangtai Cangjin” en Chengdu, que adquirió en 2023 y abrió en 2025, tras esperar dos años.

Si las ventas son rápidas y las ventas en lanzamiento son buenas, todos felices. Bangtai tiene varios casos así: según registros en línea, en Yibin, Bangtai Zhenjing vendió casi 180 unidades en mayo de 2025; en Yuxi, Bangtai Zhenjing vendió más de 320 unidades en su primer mes en 2024; en Nanning, Bangtai Lan Jing vendió 150 millones de yuanes en su primer lanzamiento; en Changsha, Bangtai Guancheng se agotó en el primer mes, con cuatro promociones adicionales y una tasa de absorción superior al 90%.

Pero también hay casos inesperados. Según Eyan Real Estate, en Changsha, Bangtai Jing, junto con proyectos de Greentown y Jaxin, lanzó 526 unidades y vendió solo 126 en el mismo día, con una tasa de absorción de aproximadamente el 39%, insuficiente.

Cuando las ventas no avanzan, bajan los precios, lo que se ha convertido en una estrategia para mantener la velocidad de ventas. Desde el punto de vista operativo, no está mal, pero puede molestar a los antiguos propietarios.

Por ejemplo, en Hefei, los propietarios de Bangtai Jing y Langyue se quejaron de que las promociones de liquidación ofrecidas estaban por debajo del precio de registro, en algunos casos unos 120,000 yuanes menos. También, Bangtai Dongfang Yashun fue criticada por reducir demasiado los precios en las ventas finales, generando fuerte malestar entre los antiguos propietarios.

Lo que hizo aún más famoso a Bangtai Dongfang Yashun fue una carta de queja en estilo clásico titulada “Carta a Sichuan Bangtai: Los propietarios de Dongfang Yashun lloran y claman por su hogar”, en la que los propietarios han protestado varias veces desde 2024, principalmente por discrepancias en las áreas de las zonas de demostración, materiales de menor calidad en los áticos y retrasos en las jornadas de puertas abiertas, entre otros problemas de calidad.

En realidad, en las últimas quejas en la plataforma de atención ciudadana y en consultas en Sichuan, la mayoría se refieren a problemas de calidad de las viviendas, como la inseguridad en la entrada del garaje subterráneo de Bangtai Xihua Tianjiao, o filtraciones en las escaleras del garaje, y daños en las aceras del proyecto Bangtai Times Light, desarrollado por Anhui Bangtai Holdings, sin relación con las otras empresas.

Expertos en bienes raíces señalan que Bangtai tiene un ritmo de crecimiento muy fuerte, pero el mercado inmobiliario y el ciclo de la industria son muy inciertos actualmente. Incluso si controlan estrictamente la eficiencia en adquisición y lanzamiento, y la tasa de absorción en ventas, no siempre podrán cubrir la gran cantidad de fondos necesarios para una expansión rápida.

Además, la estrategia de “ventas en lanzamiento inmediato” puede ser muy frágil. ¿Quién puede predecir el mercado actual? Bajar precios no siempre garantiza ventas, y también hay que considerar el margen de beneficio del proyecto.

Alta dependencia, alto apalancamiento y riesgos ocultos

El “enigma financiero” de Bangtai

El año pasado circuló en Chengdu una historia sobre varias grandes capitales que intentaron colaborar con Bangtai ofreciendo financiamiento externo y apoyo para cotizar en bolsa, pero todas fueron rechazadas firmemente por los directivos de Bangtai.

Dado que Bangtai no cotiza en bolsa y parece no querer hacerlo, casi ha cerrado las vías de financiamiento de bajo interés respaldadas por empresas cotizadas, como bonos en el extranjero. Debido a la alta opacidad de su situación financiera, la principal fuente de financiamiento pública de Bangtai actualmente es a través de garantías de acciones.

Aunque las garantías de acciones en las empresas de desarrollo son comunes, montos excesivos y proporciones de financiamiento elevadas (superando los beneficios de los activos garantizados), ciclos cortos y riesgos de recuperación de fondos en caso de retrasos en pagos, altos costos operativos o bajadas de precios, pueden generar conflictos.

Tianyancha muestra que las principales empresas del grupo Bangtai, “Sichuan Bangtai Real Estate”, tienen una deuda total garantizada de 1,71 mil millones de yuanes, con bancos, fondos privados, compañías de factoring y gestoras de activos como principales “financistas”.

De esas, 2,3 mil millones de yuanes en garantías actuales involucran a tres filiales, con garantías de acciones en Hefei Bangcheng, Tai Real Estate, y otras, con diferentes bancos y trusts. En total, 14,8 mil millones de yuanes en garantías históricas, algunas aún vigentes, principalmente con “Chongqing Houze Microloan Co., Ltd.”, que ha proporcionado 9 garantías de financiamiento por un total de 234.4 millones de yuanes en varias ciudades, aunque esta entidad y su propietario ya han salido de China continental.

¿El “modelo Bangtai” es una copia del de Evergrande y Country Garden, o realmente es una estrategia pequeña y eficiente, basada en fondos propios?

Aunque la opacidad financiera dificulta sacar conclusiones definitivas, el mercado será la mejor prueba. Cada vez más propietarios darán la respuesta. Por ahora, solo queda esperar y ver cómo evoluciona la situación.

Fuente: Finanzas de Phoenix Net