Midea Real Estate revela irregularidades internas: 650 millones fueron prestados de manera encubierta, y dos departamentos asumen la culpa

(Fuente: Inmobiliaria Secreta)

En esta ronda de profunda desaceleración del mercado inmobiliario que dura ya 5 años, pocas empresas privadas de primera línea han logrado mantenerse, como Midea Real Estate, respaldada por el gigante de electrodomésticos Midea Group.

Pero esto parece solo una apariencia, ya que en realidad la presión sigue siendo generalizada. A mediados de 2024, el mercado inmobiliario atraviesa un momento extremadamente difícil. La plataforma que cotiza en H-share, Midea Real Estate, ha llevado a cabo una gran reestructuración para cambiar su rumbo, incluyendo la separación de su división de desarrollo inmobiliario.

En octubre de ese año, Midea Real Estate vendió toda su división de desarrollo inmobiliario a su accionista mayoritario mediante una operación de desinversión, y se centró en negocios de menor intensidad de activos como construcción por encargo, servicios de gestión de propiedades y operación de activos.

La reestructuración y transformación de Midea Real Estate aún no cumple dos años. Actualmente, en la ventana de presentación de resultados financieros de 2025, la compañía reveló de forma inesperada un problema grave.

Este incidente ocurrió en 2025, cuando Midea Real Estate, a través de un fideicomiso, prestó una gran cantidad de fondos a una empresa relacionada con su accionista mayoritario. Utilizó un fideicomiso para hacerlo, lo cual es una forma más oculta, pero en realidad constituyó una transacción relacionada que no fue divulgada públicamente, violando las reglas de la Bolsa de Hong Kong. Ahora, ya no puede esconderse.

Desde principios de 2025 hasta julio de ese año, Midea Real Estate, a través de sus filiales Foshan Mezhi y Guangdong Meiming, actuando como fideicomitentes, firmaron acuerdos de inversión en fideicomiso con Wanxiang Trust, Yuecai Trust y Zhongyuan Trust.

Estos tres fideicomisos tenían límites máximos de inversión de 500 millones, 250 millones y 1,000 millones de yuanes, respectivamente, con tasas de retorno anualizadas de 3.85%, 3.2% y 3.2%. Los plazos de los fideicomisos eran de 36 meses desde la primera inversión, 24 meses desde la firma del acuerdo, y 36 meses desde la primera inversión, respectivamente.

Según los acuerdos, los fondos prestados a través de Wanxiang Trust y Zhongyuan Trust podían ser renovados y extendidos hasta un máximo de 3 años, mientras que los préstamos a Yuecai Trust, con un máximo de 250 millones, podían renovarse hasta 2 años.

Estas tres fiduciarias, como fiduciantes, otorgaron en 2025 cuatro préstamos sin garantía a Shenyang Zhenghui, Nanhai Meiming y Shunde Tianmei, con la condición de que en ningún momento el total de préstamos sin pagar no superara los 650 millones de yuanes durante ese período.

¿Por qué en estos acuerdos de fideicomiso se estableció una cláusula especial que limita el monto total no pagado en cualquier momento a 650 millones? Algunos analistas sugieren que fue para evitar riesgos.

Midea Real Estate anunció que, a finales de 2025, todos los préstamos pendientes y los intereses devengados habían sido completamente saldados, y que los acuerdos de inversión en fideicomiso habían sido terminados.

En otras palabras, si en principios de 2026, el departamento de gestión de riesgos y auditoría interna de Midea Real Estate no hubiera detectado que estas operaciones de préstamo en fideicomiso ocultaban transacciones relacionadas no divulgadas, ¿seguirían estos préstamos en fideicomiso rodando hacia las partes relacionadas del accionista mayoritario?

Se sabe que Shenyang Zhenghui es propiedad en un 50% de la filial de propiedad total indirecta de Midea Real Estate, Shenyang Meiyi, controlada por Lu Deyan, accionista mayoritario de Midea Real Estate. Nanhai Meiming y Shunde Tianmei también son filiales controladas indirectamente por Lu Deyan. La plataforma de desarrollo inmobiliario de Lu Deyan es Midea Jianye, una compañía offshore, que desarrolla proyectos en todo el país a través de Midea Real Estate Group (que fue separado de Midea Real Estate, cotizada en H-share).

En realidad, Lu Deyan es la esposa de He Xiangjian, fundador de Midea Group, y su yerno, He Jianfeng, actúa en conjunto con su suegro, formando un grupo de control conjunto en Midea Real Estate.

Las tres entidades de financiamiento mencionadas son relacionadas con Midea Real Estate. La operación de fideicomiso de 650 millones de yuanes no solo constituye una transacción relacionada, sino que también requiere divulgación pública y aprobación de los accionistas independientes.

Midea Real Estate explicó que esta irregularidad se debió principalmente a una comunicación deficiente entre departamentos internos, ya que el equipo de negocios promovió la operación sin informar al equipo de cumplimiento, que no identificó la relación indirecta potencial en la revisión final.

¿Significa esto que el equipo de negocios de Midea Real Estate fue “irresponsable” o “intencionadamente ocultó la situación”, y que el equipo de cumplimiento, por falta de profesionalismo o responsabilidad, no detectó ni evitó el problema? ¿Hubo un acuerdo tácito entre ambos equipos, sabiendo lo que ocurría, pero finalmente no pudieron esconderlo y “se echaron la culpa”?

A finales de 2024, Midea Real Estate tenía aproximadamente 1,03 mil millones de yuanes en efectivo y equivalentes, y los préstamos en fideicomiso de 650 millones de yuanes aún no pagados representaban alrededor del 63% de sus fondos en ese momento.

A mediados del año pasado, Midea Real Estate tenía un saldo de 708 millones de yuanes en efectivo y depósitos bancarios, sin deudas a corto ni largo plazo. En la primera mitad del año, obtuvo ingresos cercanos a 2 mil millones de yuanes, con un aumento interanual del 41%, y una ganancia neta de 313 millones de yuanes, un incremento del 128.1%.

¿No es esto una “vaca lechera” que, sin tener deudas con intereses, puede seguir generando efectivo y beneficios? ¿Y quién no envidiaría eso? Además, está controlada por un accionista mayoritario muy cercano.