El buque insignia inmobiliario de Shenzhen de 830 mil millones, arrojando agresivamente un paquete problemático de 4.3 mil millones

¿AI · ¿Cómo puede Zhu Wenkai liderar la recuperación de beneficios tras su nombramiento?

Fuente: Visual China

Periodista | Li Huilin Edición | Tan Lu

El gigante inmobiliario de Shenzhen continúa liberándose de cargas.

El 17 de marzo,招商蛇口, bajo la dirección de Zhu Wenkai, reveló que para 2025 los ingresos disminuirán a 1547,28 mil millones de yuanes, con una ganancia neta de aproximadamente 10,24 mil millones de yuanes, una caída de más del 70% en comparación con el año anterior.

Detrás de esta caída en beneficios, hubo una gran acción de “reducción de activos”, en la que招商蛇口 realizó una provisión por deterioro de activos de 4,27 mil millones de yuanes.

“Estas operaciones contables afectan los beneficios de la empresa en el período. A largo plazo, fortalecen la calidad de los activos y preparan para una operación más ligera en el futuro”, afirmó la dirección en la reunión de resultados.

A pesar de ello, esta empresa estatal con activos totales de 8,35 billones de yuanes sigue siendo una de las pocas en la industria que mantiene beneficios, además de estar entre las cuatro principales en volumen de ventas a nivel nacional.

El sector aún está en fase de estabilización. Para Zhu Wenkai, quien lleva más de medio año en el cargo, la tarea principal es mantener esta gran nave a flote y restaurar los beneficios.

Eliminación de riesgos y reducción de cargas

Cuando el ciclo de comercialización de proyectos se alarga y los precios se presionan, las compras de terrenos a precios elevados por招商蛇口 se convierten en una carga operativa.

Hasta finales de 2025, su inventario alcanza los 3623 mil millones de yuanes, de los cuales 717 millones ya están terminados.

La dirección prioriza la reducción del inventario como una medida de gestión de riesgos. En esta provisión por deterioro, los inventarios representan la mayor parte, con 3.269 millones de yuanes, el 76,5% del total.

Estos inventarios corresponden a 9 proyectos en ciudades de segundo y tercer nivel.

Según datos de 《21CBR》, estos proyectos fueron adquiridos principalmente antes de 2022, en una etapa de rápido crecimiento del mercado inmobiliario, con precios relativamente altos.

El proyecto con mayor provisión fue招商渝天府 en Chongqing, con 878 millones de yuanes.

Este proyecto, que incluye viviendas de altura media, casas unifamiliares y villas en dúplex, fue adquirido por primera vez en 2019 y posteriormente ampliado. Durante el Festival de Medio Otoño y la Fiesta Nacional de 2025, alcanzó los primeros lugares en ventas en Chongqing en valor y número de unidades.

“Una villa en dúplex de 150 metros cuadrados, que antes costaba más de 1,8 millones de yuanes, ahora cuesta solo un poco más de 1,6 millones”, comentó un agente local.

También hay proyectos con ventas estancadas que se están gestionando.

Por ejemplo,招商湾区1872 en Guangzhou, el primer proyecto de招商蛇口 en Nansha, fue adquirido en 2021 tras 110 rondas de competencia por 4.131 millones de yuanes, con una prima de casi el 36%, siendo uno de los terrenos más caros en ese momento.

Sin embargo, tras su lanzamiento, los resultados en volumen y precio no fueron los esperados, y finalmente fue convertido en vivienda para talentos por el gobierno. La empresa reportó una provisión por deterioro de 76,64 millones de yuanes en este proyecto.

Prevenir riesgos anticipadamente se ha convertido en una práctica habitual para招商蛇口 en los últimos años. Entre 2020 y 2024, cada año se realizó una provisión significativa por deterioro de inventarios, sumando en total 13,7 mil millones de yuanes en cinco años.

El costo fue la reducción de beneficios.

En 2025,招商蛇口 realizó una provisión por deterioro de 4,27 mil millones de yuanes, reduciendo directamente 2.918 millones de yuanes en beneficios netos.

El vicepresidente del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Shanghai, Yan Yuejin, afirmó a 《21CBR》 que la provisión por deterioro ayuda a la empresa a comprender de manera integral y realista su base de activos, proporcionando una base sólida para definir la estrategia operativa y optimizar la distribución de negocios.

Adquisición de terrenos para superar a la competencia

Con la eliminación progresiva de cargas históricas, el equipo de Zhu Wenkai intensifica las inversiones.

En 2025,招商蛇口 adquirió un total de 43 terrenos, con un valor total de aproximadamente 938 mil millones de yuanes, y pagó unos 543 mil millones, un aumento de 200 millones respecto al año anterior.

La mayor parte de las inversiones se concentran en ciudades clave. En el último año, casi el 90% del monto invertido fue en las “10 ciudades principales”, con un 63% en ciudades de primer nivel.

Los terrenos de alta calidad tienen precios elevados. En 2025,招商蛇口 adquirió varias parcelas con altos precios de venta.

En marzo, compró un terreno en el Parque Tecnológico de Chengdu por aproximadamente 2,7 mil millones de yuanes, con una prima del 70,4%, y un precio de 31.7 mil yuanes por metro cuadrado, estableciendo un récord en Chengdu.

En julio, adquirió un terreno residencial en Qianhai Guiwan, Shenzhen, por 2.155 mil millones de yuanes, con una prima del 86,1%, y un precio de aproximadamente 84,2 mil yuanes por metro cuadrado, estableciendo un récord en Shenzhen.

En 2025, las ventas totales de招商蛇口 alcanzaron los 196 mil millones de yuanes, ubicándose en los primeros tres lugares en 10 ciudades, incluyendo Shanghái, Shenzhen, Chengdu y Xi’an.

A principios de este año, Zhu Wenkai elogió los logros en el negocio de desarrollo: avances estables y superación de metas.

Sin embargo, la recuperación de beneficios aún requiere tiempo. En 2025, el margen bruto del negocio de desarrollo fue del 15,33%, sin mostrar signos de recuperación.

“En los últimos dos o tres años,招商蛇口 ha invertido en muchos buenos proyectos, y los beneficios se irán reconociendo gradualmente”, confió la dirección, confiando en que la presión sobre los beneficios disminuirá paulatinamente.

Para 2026,招商蛇口 estima un valor total de ventas en inventario de aproximadamente 340 mil millones de yuanes, del cual el 83% será residencial. Hasta ahora, solo ha adquirido un terreno en el año.

Fuente: Tuchong

“La dirección y precisión de las inversiones determinan el margen de seguridad de la empresa”, enfatizó Zhu Wenkai, quien agregó que todos los nuevos proyectos deben pasar por un sistema de evaluación de “seis aprobaciones” para garantizar que cada yuan se invierta en los lugares con mayor valor.

Para gestionar riesgos, Zhu Wenkai y la dirección también están reduciendo apalancamiento y aumentando liquidez.

En 2025,招商蛇口 liquidó completamente 12 mil millones de yuanes en bonos perpetuos existentes, reduciendo su deuda total a 5,64 billones de yuanes. Al mismo tiempo, sus activos totales disminuyeron a 8,35 billones de yuanes, reduciéndose en aproximadamente 250 millones en un año.

Reorganización organizacional

Frente a los desafíos, la estructura organizativa de招商蛇口 ha experimentado frecuentes cambios.

Zhu Wenkai, anteriormente gerente general, asumió la presidencia en septiembre de 2025. Además, Nie Liming fue nombrado gerente general. Ambos son veteranos en el grupo招商.

En 2025, la remuneración de Zhu Wenkai fue de 2,549 millones de yuanes, con un aumento por ascenso. El año anterior, como gerente general, recibió 2,323 millones de yuanes.

Zhu comenzó en招商地产 como gerente de planificación, y ha ocupado cargos como asistente del gerente general, subgerente y gerente general de招商局海南开发投资有限公司, siendo un talento multifacético.

Antes de su nombramiento,招商蛇口 había reorganizado su estructura, eliminando de una sola vez cinco grandes empresas regionales, para gestionar directamente las filiales urbanas desde la sede central, logrando una gestión más plana “grupo-ciudad”.

En la reunión de resultados, Zhu Wenkai propuso aprender a gestionar con “agilidad”, y desde 2026, clasificar, simplificar, elevar y profundizar la gestión de todos los negocios y proyectos.

Por ejemplo, en el negocio de desarrollo,招商蛇口 establecerá planes de evaluación diferenciados según cada ciudad.

Fuente: Tuchong

“Antes, cada ciudad se evaluaba por beneficios y escala. Ahora, algunos se evalúan por beneficios, otros por desinversión y revitalización”, explicó Zhu.

Actualmente, tiene la misión de transformar la empresa.

“La estrategia general de招商蛇口 es mejorar el desarrollo, fortalecer la operación, ampliar los servicios y gestionar riesgos”, afirmó Zhu, quien añadió que la empresa debe pasar de ser un desarrollador tradicional a un “desarrollador + operador + proveedor de servicios”.

En 2025, los ingresos por gestión de activos y servicios inmobiliarios de招商蛇口 fueron de 7.173 millones y 16.726 millones de yuanes, respectivamente, ambos en crecimiento positivo, representando un sexto del ingreso total.

“Con ideas más innovadoras para ampliar caminos, mejorar la eficiencia y fortalecer la gestión de activos y negocios ligeros”, Zhu Wenkai estableció sus metas a principios de año.

Bajo su liderazgo, en 2026, las operaciones no relacionadas con el desarrollo eliminarán las capas intermedias de las unidades de negocio, gestionando directamente los proyectos desde la sede, y establecerán un sistema de gestión por niveles para ciudades clave y proyectos prioritarios.

“2026 será un año clave para que招商蛇口 reduzca cargas, fortalezca su estructura y avance con ligereza”, motivó Zhu en una reunión interna, destacando la importancia de tener la resiliencia de “abrir caminos en montañas y construir puentes sobre ríos”.