El equipo original del consorcio Vanke regresa; la parcela de Licang en Qingdao se vende al precio base tras descommercializarse.

Opinión.net El 20 de marzo, los resultados de la subasta en línea del derecho de uso de suelo para construcción estatal organizada por la Oficina de Recursos Naturales y Planificación de Qingdao mostraron que el terreno LC0301-03, ubicado al este de la autopista Qingyin en el distrito Licang, fue transferido.

Según el anuncio previo de la Oficina de Recursos Naturales y Planificación de Qingdao, el precio inicial de salida fue de 998 millones de yuanes, con un precio de partida por metro cuadrado de 9,010 yuanes.

Los resultados de la transacción indican que el terreno fue adquirido por Qingdao Changming Real Estate Co., Ltd., por un total de 998 millones de yuanes, con una tasa de prima del 0%.

Datos públicos muestran que esta empresa fue financiada conjuntamente por Vanke, China Overseas, Yuexiu, Gemdale y Qingdao Urban Investment.

El proceso de subasta fue directo, con la regla de “el más alto gana”, pero solo se inscribió un grupo de postores, sin rondas de oferta.

A diferencia de los terrenos nuevos habituales, la particularidad de este terreno radica en su atributo de “reingreso al mercado”.

Según información pública, este terreno originalmente formaba parte del proyecto del Parque Forestal Dongli, y en años anteriores fue adquirido por un consorcio de Vanke, pero debido a retrasos en el desarrollo, finalmente se negoció con el gobierno para devolver el terreno.

En los últimos años, pasó por un proceso completo de “transacción - estancamiento - devolución - reventa”.

Reinicio del terreno

Desde el punto de vista de las condiciones de la transferencia, el cambio principal proviene del nivel de planificación.

El 28 de febrero, la Oficina de Recursos Naturales y Planificación de Qingdao publicó un anuncio de subasta del derecho de uso de suelo estatal, y el terreno LC0301-03 en el este de Licang fue oficialmente relistado para su venta.

El terreno fue cambiado de “uso comercial y de negocios” a “uso residencial de segunda categoría”, además de aumentar la configuración de servicios públicos como educación, salud y cuidado de ancianos.

Al mismo tiempo, la densidad de ocupación se redujo a 2.5, en un nivel medio-bajo, con una intensidad de desarrollo claramente menor que el 3.57 de antes.

El documento de transferencia indica que el terreno está ubicado al este de la autopista Qingyin, al oeste de Shiniu Mountain Road, al norte de Zaoshan Road y al sur de Jiushui Road, con una superficie de aproximadamente 44,320.7 metros cuadrados y una superficie construible de aproximadamente 110,800 metros cuadrados. Los requisitos de construcción son claros: el proyecto debe incluir un centro comunitario, instalaciones de cuidado infantil y comercio complementario, y tras su finalización, debe ser entregado para su uso.

Este terreno se encuentra en el lado este del distrito Dongli, cerca de zonas residenciales existentes y recursos del parque forestal. Los servicios educativos, médicos y comunitarios en la zona ya están en planificación y en proceso de mejora.

Considerando la densidad de ocupación, volumen y restricciones de construcción, los productos futuros de este proyecto serán principalmente viviendas de altura media y alta.

Es importante señalar que la estructura de precios también cambió antes y después de la modificación.

Antes de la regulación, el precio total inicial era de aproximadamente 1,187 millones de yuanes, con un precio por metro cuadrado de aproximadamente 7,500 yuanes; después de la modificación, el precio total inicial bajó a 998 millones de yuanes, pero el precio por metro cuadrado aumentó a 9,010 yuanes.

Es decir, el precio total disminuyó, pero el costo por unidad de tierra aumentó, cambiando la lógica de desarrollo.

La elección de Vanke

Si retrocedemos en el tiempo, el origen de este terreno es aún más complejo.

En agosto de 2017, Qingdao Vanke Real Estate Co., Ltd. adquirió por 3,79 mil millones de yuanes tres parcelas vinculadas al este de la autopista Qingyin en Licang (códigos originales 4362-01, 4362-02, 4364-02), con una superficie construida total de más de 500,000 metros cuadrados. La parcela LC0301-03, que se vuelve a transferir ahora, corresponde a la antigua parcela 4362-01.

La parcela 4362-01 era de uso comercial puro, mientras que las otras dos eran de uso residencial y mixto. En conjunto, el proyecto tenía casi un 40% de uso comercial.

Lo más importante son las condiciones de transferencia.

Según los requisitos en ese momento, el adquirente no solo debía construir escuelas y guarderías, sino también atraer sedes de instituciones financieras, empresas del Fortune 500, y poseer cierta escala de propiedades y cumplir con objetivos fiscales.

Estas condiciones adicionales elevaban significativamente la barrera de entrada para el desarrollo del proyecto.

Finalmente, Vanke adquirió el proyecto por 3,79 mil millones de yuanes, e introdujo a China Overseas, Gemdale, Yuexiu y Qingdao Urban Investment para su desarrollo conjunto, pero el avance del proyecto no fue fluido.

Según información posterior, la parte residencial fue desarrollada primero, mientras que la parcela comercial 4362-01 no pudo iniciarse durante mucho tiempo. Los datos públicos muestran que el progreso en esa parte está claramente retrasado, convirtiéndose en la principal restricción para el avance del proyecto completo.

En otras palabras, el problema no está en la vivienda, sino en la parte comercial.

Con los cambios en el mercado, el ciclo de comercialización se alarga, la incertidumbre en el desarrollo aumenta, y los riesgos de proyectos de gran volumen como este se hacen más evidentes. Finalmente, esta parcela comercial fue almacenada y, tras la revisión del plan de control, dividida y reorganizada, y reingresó al mercado con la nueva denominación LC0301-03.

En esta ocasión, hay menos variables.

La parte comercial fue separada, la densidad de ocupación reducida, el modelo de desarrollo cambiado a viviendas principalmente residenciales; el precio total se redujo, entrando en un rango controlado; los requisitos de construcción permanecen, pero el ciclo de desarrollo se acortó.

Bajo estas condiciones, Vanke volvió a participar en la subasta.

Los informes relacionados indican que esta empresa ya había participado en el desarrollo de la zona, tiene experiencia directa con el proyecto y el mercado. Su reentrada se asemeja más a una continuación del proyecto existente que a una inversión completamente nueva.

Es decir, no se trata solo de “adquirir tierra”, sino de una “redecisión tras volver a la casilla de salida”.

El resultado muestra que el equipo original —Vanke, China Overseas, Yuexiu, Gemdale y Qingdao Urban Investment— volvió a adquirir el terreno.

Para Vanke, este terreno forma parte de un proyecto histórico y ya familiarizado con el entorno de desarrollo. Comparado con ingresar en un sector desconocido, retomar un terreno que ha sido descompuesto y cuyos riesgos son más claros resulta en un camino más controlable.

Desde la política, actualmente en muchas regiones se fomenta la oferta de viviendas de mejora, especialmente en ciudades centrales y zonas de alta calidad, mediante la optimización de la densidad de ocupación y la modificación del uso del suelo para mejorar la calidad del producto.

Este terreno en Dongli, convertido de “comercial a residencial”, refleja esa orientación política.

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（Editor: Wang Zhiqiang HF013）