Las ventas anuales de China Merchants Shekou se ubican entre las cuatro principales a nivel nacional, con una caída de más del 70% en la ganancia neta

“El porcentaje de inversión en las 10 principales ciudades clave se acerca al 90%, siendo en las ciudades de primer nivel donde la inversión representa hasta el 63%. La dirección de China Merchants Shekou considera que la rentabilidad de estos proyectos de alta calidad puede ayudar a aliviar la presión operativa.

Texto | Investigador de ‘Caijing’ Wang Wentong

Edición | Yang Liyun

El 17 de marzo, China Merchants Shekou (001979.SZ) fue la primera en publicar sus resultados anuales de 2025 en esta temporada de informes financieros. Según el informe, la compañía mantiene beneficios, pero sus ingresos, beneficios netos y margen neto han disminuido.

El anuncio indica que en 2025, los ingresos de China Merchants Shekou alcanzaron 154.730 millones de yuanes, una caída del 13.5% respecto al año anterior; el beneficio neto atribuible a la matriz fue de 1.020 millones de yuanes, una disminución del 74.7%; el beneficio neto excluyendo elementos especiales fue de 170 millones, una caída del 93.1%; el margen neto fue del 0.5%, una bajada de 1.9 puntos porcentuales respecto a 2024.

Desde 2020, China Merchants Shekou ha experimentado una caída en su beneficio neto atribuible. Tras una breve recuperación en 2023, en 2024 volvió a la situación de “ingresos sin aumento de beneficios”. En 2024, su beneficio neto atribuible cayó un 36.1% hasta aproximadamente 4.04 mil millones de yuanes. Para 2025, la caída en beneficio neto será más del doble que en 2024.

La compañía atribuye la caída de beneficios principalmente a la reducción en la escala de reconocimiento de proyectos de desarrollo, provisiones por deterioro y menor inversión en ganancias, que son causas comunes en la caída del rendimiento del sector inmobiliario.

Este es el primer informe financiero tras el cambio de liderazgo en septiembre del año pasado. En la reunión de resultados del 17 de marzo, el presidente de China Merchants Shekou, Zhu Wenkai, junto con el director general Nie Liming, el director financiero y secretario del consejo, Yu Zhiliang, y los vicepresidentes Wu Bin y Lü Bin, presentaron por primera vez al nuevo equipo directivo.

En 2025, las ventas contratadas de China Merchants Shekou alcanzaron 1960.1 millones de yuanes, una caída del 10.6% respecto a 2024, y han caído un 40% desde su pico en 2021. Sin embargo, en un contexto de ventas inmobiliarias generalmente frías, en 2025, las ventas totales de la compañía se situaron entre las cuatro principales, mejorando en una posición respecto a 2024.

Respaldada por China Merchants Group, la compañía mantiene una gestión financiera sólida, que es su principal ventaja en un mercado en crisis, y le permite seguir adquiriendo terrenos y expandiendo sus negocios fuera del sector de desarrollo.

Al cierre del 18 de marzo, según Wind, el precio de las acciones de China Merchants Shekou cayó un 2.67%, cerrando en 9.48 yuanes por acción, con un valor de mercado de 85.5 mil millones de yuanes.

¿A dónde va el dinero?

En 2025, los fondos en efectivo y equivalentes de China Merchants Shekou alcanzaron 849.7 millones de yuanes, una caída del 16.4% respecto al año anterior. Los flujos netos de efectivo de actividades operativas e de inversión disminuyeron significativamente, en un 69.7% y 172.43%, respectivamente.

El principal destino del dinero fue: aumento en gastos de adquisición de terrenos y mayor inversión en empresas conjuntas.

En 2025, la compañía estuvo activa en el mercado de terrenos, centrada en las “10 ciudades clave” (Beijing, Shanghái, Guangzhou, Shenzhen, Xi’an, Changsha, Hefei, Suzhou, Chengdu y Hangzhou).

Según ‘Caijing’, en 2025, la adquisición de terrenos de la compañía aumentó de 26 a 43 proyectos respecto al año anterior, con un valor total de terrenos que pasó de 48.6 mil millones a 93.8 mil millones de yuanes, y el valor de terrenos en participación subió de 33.5 a 54.3 mil millones de yuanes, situándose solo por detrás de China Overseas Land & Investment y Poly Developments. Los precios de adquisición en 2024 y 2025 superaron los 21,000 yuanes por metro cuadrado.

Según el informe, en 2025, cerca del 90% de la inversión de China Merchants Shekou en las “10 ciudades clave” provino de estas, con un 63% en ciudades de primer nivel. Para 2026, la compañía estima que su valor total de ventas disponibles alcanzará los 340 mil millones de yuanes (sin incluir nuevos terrenos), de los cuales el 83% serán viviendas, y las “6+10 ciudades clave” representarán el 81%.

En la reunión de resultados, Zhu Wenkai afirmó que los cuatro grandes beneficios —población, urbanización, alto crecimiento económico y apalancamiento financiero— están en declive, y la industria está en proceso de reestructuración. La tendencia de ventas se está desplazando de nuevas viviendas a viviendas de segunda mano, y el modelo de negocio debe cambiar de “alto ciclo de rotación” a ventas y producción basadas en la demanda. Por ello, los terrenos de alta calidad son la barrera de protección para el desarrollo de la compañía.

Wu Bin añadió que en 2026, China Merchants Shekou continuará en áreas clave y ciudades importantes, adoptando un enfoque de ventas para inversión, con selección rigurosa. Bajo la condición de cumplir con las “tres líneas rojas” y equilibrar escala y beneficios, cada proyecto debe cumplir con los estándares de inversión “seis buenos”, asegurando una asignación eficiente de recursos y enfocándose en la velocidad de rotación y rentabilidad de los proyectos.

En cuanto a inversiones, en 2025, las empresas conjuntas generaron pérdidas de aproximadamente 614 millones de yuanes, mientras que en el mismo período del año anterior aportaron 1,693 millones en beneficios. La inversión total de la compañía cayó un 81.81% hasta 708 millones de yuanes.

Actualmente, China Merchants Shekou tiene una gran cantidad de inventario, lo que también aumenta el riesgo de deterioro y reduce los beneficios netos.

Según el anuncio de provisiones por deterioro, en 2025, la compañía provisionó un total de 4,27 mil millones de yuanes, reduciendo su beneficio neto en 2,918 millones. La provisión por deterioro de inventarios fue de 3,27 mil millones. En los últimos cinco años, la provisión total por deterioro de inventarios alcanzó los 14,48 mil millones de yuanes.

La mayor parte de estas provisiones corresponden a terrenos adquiridos hace tres o cuatro años o incluso antes, a precios elevados, en un contexto de mercado en declive, lo que obliga a la compañía a pagar por terrenos caros.

Por ejemplo, en 2025, la mayor provisión fue para el proyecto Chongqing China Merchants Yutianfu, con aproximadamente 879 millones de yuanes. Este proyecto pertenece al parque logístico Xiyong en Chongqing, adquirido en 2021 a un precio de 10,5 mil yuanes por metro cuadrado, con un margen de plusvalía del 129.98%.

Nie Liming admitió que las provisiones y otros tratamientos contables afectan los beneficios del período. Sin embargo, enfatizó que, a largo plazo, esto ayuda a consolidar la calidad de los activos y preparar a la empresa para un futuro de “operaciones más ligeras”.

Agregó que la absorción gradual de activos existentes inevitablemente reducirá los beneficios futuros, pero los terrenos de alta calidad adquiridos en los últimos años comenzarán a reconocer beneficios, ayudando a aliviar la presión sobre los resultados.

Ampliando la segunda curva

Antes de publicar los resultados, China Merchants Shekou había realizado una reestructuración organizacional centrada en la “simplificación” y cambios en la gestión.

El nuevo equipo directivo cuenta con experiencias diversas en desarrollo, servicios inmobiliarios y gestión de activos, en línea con la estrategia de expandir la “segunda curva”: mejorar el desarrollo, fortalecer la gestión de activos y ampliar los servicios inmobiliarios.

Los tres principales segmentos de negocio de la compañía son: desarrollo (principalmente viviendas y productos en venta, además de construcción por encargo), gestión de activos (comercial, oficinas, apartamentos hoteleros, gestión de propiedades y servicios de exposiciones y cruceros) y servicios inmobiliarios (gestión básica, servicios de valor añadido y especializados).

El desarrollo es el pilar principal, y los ingresos por servicios inmobiliarios ya superan el 10%, convirtiéndose en otro motor de crecimiento.

En 2025, los ingresos por servicios inmobiliarios alcanzaron 16.73 mil millones de yuanes, un aumento del 8.4%, representando el 10.8% del total, frente al 8.6% en 2024. Los ingresos por gestión de activos fueron de 7.17 mil millones, un incremento del 0.3%, representando el 4.64% del total, frente al 3.99% en 2024.

Este segmento se realiza principalmente a través de China Merchants Property Services (001914.SZ).

El informe muestra que en 2025, China Merchants Property Services logró ingresos de 19.273 mil millones de yuanes, un aumento del 12.23%; los contratos firmados anuales con terceros alcanzaron 4.169 mil millones, un crecimiento del 13%; y gestionaba 2,473 proyectos, un 7.7% más, con una superficie gestionada de 377 millones de metros cuadrados, un 3.3% más. Wind indica que China Merchants Shekou es el mayor accionista de China Merchants Property Services, con una participación del 47.75%.

Para mejorar sus capacidades en servicios inmobiliarios, la compañía continúa invirtiendo en operaciones, aplicaciones de robots y en la ecosistema de servicios inteligentes. En 2025, su inversión en I+D representó el 0.13% de los ingresos totales, frente al 0.12% del año anterior, y el número de empleados dedicados a I+D creció un 9.26%, hasta 295 personas.

Tras los cambios en la dirección, la atención del mercado y los inversores estará en si la liquidez y rentabilidad de China Merchants Shekou mejorarán, si el ritmo de desarrollo y la competitividad de sus productos se mantienen, y si sus tres segmentos de negocio podrán sostenerse a largo plazo.

En la reunión de resultados, Nie Liming señaló que en 2025, la proporción de transacciones de viviendas de segunda mano aumentó hasta aproximadamente el 65%, y que la diferenciación en las ubicaciones urbanas se mantendrá como tendencia, con la demanda de mejoras y “buenos inmuebles” como soporte clave del mercado. La compañía continuará invirtiendo en la calidad de sus productos, optimizando el diseño de las viviendas, mejorando las comunidades y adoptando tecnologías verdes e inteligentes para crear productos residenciales más competitivos.

En 2025, la empresa elaboró el “Estándar de Calidad de Viviendas de China Merchants Shekou” y logró su implementación en más de 20 proyectos emblemáticos en todo el país.

Frente a las oportunidades y desafíos del sector, Zhu Wenkai afirmó que China Merchants Shekou debe transformarse de un desarrollador tradicional a un “desarrollador + operador + proveedor de servicios”, y convertirse en el principal proveedor de servicios integrados de desarrollo y gestión de parques inmobiliarios en China. “Este es nuestro rumbo y nuestro objetivo”, concluyó.