Midea Real Estate Self-Discloses 650 Million Yuan Trust Commission Investment Irregularities

(Origen: Economic Reference Daily)

Justo antes de la divulgación del informe anual de las empresas que cotizan en Hong Kong, Midea Real Estate Holding Limited (en adelante, “Midea Real Estate”, 3990.HK) reveló un incidente de incumplimiento normativo en 2025 relacionado con inversiones fiduciarias por encargo. Su subsidiaria, a través de tres fideicomisos: Wanxiang Trust, Yuecai Trust y Zhongyuan Trust, otorgó a partes relacionadas del accionista controlador un préstamo total de hasta 650 millones de yuanes. Esta operación no cumplió con las reglas de listado de la Bolsa de Hong Kong, constituyendo una transacción relacionada que debe ser divulgada y que no está exenta de obligación de divulgación.

La publicación indica que, a finales de 2024, los fondos en efectivo y equivalentes de efectivo de Midea Real Estate eran aproximadamente 1.034 mil millones de yuanes. Para optimizar el uso de estos fondos y obtener intereses superiores a los de los depósitos bancarios habituales, la compañía realizó una operación de inversión por encargo.

Entre enero y diciembre de 2025, la filial de propiedad total de Midea Real Estate, Foshan Mezhi y Guangdong Mezhi, actuando como encargados, firmaron acuerdos de inversión por encargo con Wanxiang Trust, Yuecai Trust y Zhongyuan Trust. Los límites máximos de inversión en estos acuerdos fueron de 500 millones, 250 millones y 1,000 millones de yuanes, respectivamente. Las tasas de retorno neto anual referenciales fueron de 3.85%, 3.20% y 3.20%, y los plazos de encargo fueron de 36 meses desde la primera inversión en fideicomisos, 24 meses desde la fecha del acuerdo, y 36 meses desde la primera inversión en fideicomisos, respectivamente.

Según lo pactado en los acuerdos, las tres instituciones fiduciarias, en calidad de prestamistas, otorgaron durante todo 2025 cuatro rondas de préstamos sin garantía y exigibles a Shenyang Zhenghui, Nanhai Meiming y Shunde Tianmei. Estos préstamos tenían como finalidad complementar el capital de operación general de dichas empresas, y en cualquier momento, el monto total no pagado de los préstamos no superó los 650 millones de yuanes.

La compañía afirmó que Shenyang Zhenghui es poseída indirectamente en un 50% por Shenyang Meiyi, que a su vez es controlada en su totalidad por Lu Deyan, accionista mayoritario de la compañía. Nanhai Meiming y Shunde Tianmei son subsidiarias indirectas de Lu Deyan, y todas ellas son partes relacionadas con la empresa. Por tanto, estas transacciones constituyen transacciones relacionadas de la compañía. Tras consolidar los cálculos, el porcentaje máximo aplicable a la transacción superó el 5% pero fue inferior al 25%, lo que requiere divulgación y constituye una transacción relacionada no exenta. Deben cumplirse los requisitos de declaración, anuncio, circular y aprobación por parte de los accionistas independientes según las reglas de listado, pero la compañía no cumplió con estos requisitos ni obtuvo la aprobación de los accionistas independientes al realizar dichas transacciones.

Respecto a las causas del incumplimiento, los directores de Midea Real Estate consideran que la principal razón fue una falla en la comunicación interna del grupo. El equipo de negocios aprobó y llevó a cabo estas transacciones, pero no informó al equipo de cumplimiento, que pudo no haber sido consciente de que algunos acuerdos relacionados involucraban partes relacionadas o podían afectar la financiación bajo las reglas de listado. Por ello, el equipo de cumplimiento solo verificó que los contrapartes de los acuerdos de inversión por encargo eran terceros independientes, sin identificar posibles relaciones indirectas o las consecuencias financieras que podrían derivarse de inversiones realizadas mediante estos acuerdos. La falta de transmisión y revisión de esta información llevó a que no se identificaran ni se cumpliera con las reglas de listado correspondientes, ni se obtuviera la aprobación de los accionistas independientes.

En los últimos años, debido a pérdidas continuas en el negocio inmobiliario, muchas empresas del sector han optado por desprenderse de sus desarrollos relacionados de sus plataformas cotizadas. Midea Real Estate completó en octubre de 2024 una reestructuración estratégica, separando sus negocios de desarrollo y venta inmobiliaria de la entidad cotizante.

“Tras la reestructuración, los ingresos de Midea Real Estate son aproximadamente 3.7 mil millones de yuanes, con una ganancia neta de unos 500 millones, y en libros, aproximadamente 1 mil millones de yuanes en efectivo. Sin embargo, las tres instituciones fiduciarias mencionadas han otorgado varias rondas de préstamos a los proyectos relacionados, alcanzando en su punto máximo un total de 650 millones de yuanes”, afirmó un analista del sector. Esto implica que, en un momento dado, más del sesenta por ciento de los fondos de la empresa cotizada fueron canalizados a través de fideicomisos hacia las operaciones de desarrollo aún en marcha del accionista mayoritario.

Respecto a esta infracción, Midea Real Estate declaró en su anuncio que no tuvo intención de ocultar información sobre la transacción y que tomó rápidamente medidas correctivas: encargó a consultores internos de control que identificaran exhaustivamente las transacciones relacionadas por encargo y las deficiencias en la regulación de divulgación, mejorando el sistema de control interno y cerrando la brecha de comunicación entre los departamentos de negocio y cumplimiento; emitió instrucciones detalladas a los empleados del grupo para fortalecer su comprensión sobre las reglas de listado relacionadas con inversiones por encargo, productos financieros y transacciones relacionadas, y mejorar su capacidad para identificar riesgos potenciales; y mantuvo una colaboración estrecha con consultores especializados, consultando y verificando oportunamente durante la realización de inversiones por encargo y otras transacciones interinstitucionales, asegurando así la operación conforme a las normas en todo el proceso.