Aumento del calor del mercado de vivienda de segunda mano y aumento de transacciones - Se espera un "pequeño spring" en ciudades de primer nivel

La temporada de auge en ventas del sector inmobiliario, conocida como “el marzo dorado y el abril plateado”, llega puntualmente.

El sábado pasado (14 de marzo), Shanghái registró un récord anual con 1472 transacciones diarias de viviendas de segunda mano en línea; en Beijing, el mercado inmobiliario mostró un aumento en las transacciones de primera y segunda mano impulsado por políticas; en Guangzhou, la cantidad de visitas y transacciones de viviendas de segunda mano también se activó; en Shenzhen, las ventas de viviendas de segunda mano aumentaron significativamente en la primera mitad de marzo.

Cada año, marzo y abril son momentos clave en el mercado inmobiliario. Debido a que el inicio del año suele coincidir con el período de Año Nuevo chino, la demanda de compra de viviendas se pospone; además, la demanda de viviendas con derecho a estudiar en ciertos distritos también se libera en marzo y abril, impulsando el crecimiento general de las transacciones del mercado inmobiliario, por lo que la atención del mercado se centra especialmente en estos dos meses, ya que esto afecta la tendencia del mercado durante todo el año.

Este año, el “marzo dorado y el abril plateado” se presenta de manera diferente. El mercado inmobiliario ha vuelto a la racionalidad tras varios años de estabilización, y el público espera que la “primavera pequeña” de este año logre un aumento tanto en volumen como en precios, impulsando un nuevo ciclo de desarrollo del mercado. Investigadores de 21st Century Business Herald, tras diversas entrevistas y estudios, descubrieron que en las principales ciudades, las transacciones inmobiliarias han mostrado una recuperación significativa en comparación mensual, mientras que los precios se mantienen relativamente estables. Analizando a varios expertos del mercado, se concluye que, bajo el impulso de políticas, en Beijing y Shanghái, algunas demandas de compra se están liberando de manera concentrada, por lo que se espera con optimismo un aumento en las transacciones durante la “primavera pequeña”; en Guangzhou y Shenzhen, también hay puntos destacados en las ventas, y en general, se prevé una tendencia de recuperación.

Las principales ciudades muestran un aumento en volumen y estabilidad en precios, y en todo el país, el mercado inmobiliario presenta un buen comienzo.

Llega la “primavera pequeña”

Shanghái es la ciudad que ha mostrado el mejor rendimiento en esta ronda de “primavera pequeña”.

Según datos de CRIC, del 9 al 15 de marzo, el mercado de viviendas de segunda mano en Shanghái experimentó un crecimiento explosivo, con 7233 transacciones en una semana, alcanzando el récord semanal más alto en los últimos cinco años (desde 2021).

De acuerdo con datos publicados por la plataforma de bienes raíces en línea de Shanghái, el 18 de marzo, las transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghái alcanzaron las 906 unidades en un día laborable, situándose en niveles altos del mercado.

El auge en las transacciones en Shanghái se debe a las nuevas políticas. El 25 de febrero, Shanghái publicó el “Aviso para seguir optimizando y ajustando las políticas inmobiliarias de la ciudad”, que incluyó siete medidas para estabilizar el mercado, como acortar los requisitos de cotización social para no residentes en Shanghái, relajar los requisitos para la compra con la tarjeta de residencia, y aumentar el límite máximo de préstamos hipotecarios con fondos públicos, conocidas como las “siete medidas de Shanghái”.

Una persona responsable de investigación de clientes en una gran empresa inmobiliaria en Shanghái dijo a 21st Century Business Herald que en los últimos años, cada nueva política ha logrado movilizar parte de la demanda anticipadamente. En esta ocasión, Shanghái también se vio beneficiada por la “primavera pequeña”, por lo que el volumen de transacciones aumentó de manera explosiva, sin una caída significativa en los precios, manteniéndose estable. “Según nuestros datos, desde diciembre del año pasado, los precios de las viviendas de segunda mano en Shanghái no han caído más, sino que se mantienen firmes, lo cual es una señal positiva.”

Las políticas de Beijing en diciembre del año pasado siguen teniendo efecto. Según el Instituto de Investigación 58 Anju, después del Año Nuevo chino, con la reapertura total de las oficinas de ventas y agencias inmobiliarias, la demanda de búsqueda de viviendas se recuperó rápidamente. El 28 de febrero, la popularidad de las nuevas viviendas en Beijing subió a 60.3, y la de viviendas de segunda mano a 66.1; para el 14 de marzo, estos valores aumentaron a 59.9 y 65.6, respectivamente, mostrando una continua influencia positiva de las nuevas políticas.

En cuanto a volumen de transacciones, la semana del 26 de enero al 1 de febrero, Beijing alcanzó las 4244 transacciones, el pico de las últimas 12 semanas, con un aumento de más del 30 % respecto a la semana anterior a las nuevas políticas. Después del Año Nuevo chino, el mercado se fue recuperando gradualmente, con 2980 transacciones en la semana del 1 al 8 de marzo.

A diferencia de Beijing y Shanghái, donde las políticas han impulsado la demanda, en Guangzhou y Shenzhen, la recuperación del mercado se debe principalmente a la demanda rígida de compra de viviendas.

Información pública indica que en las primeras dos semanas de marzo, las transacciones en línea de viviendas de segunda mano en Guangzhou superaron las 4000 unidades, con un máximo diario de 271 transacciones (15 de marzo), alcanzando un nuevo récord en 2023.

Un intermediario en el distrito de Tianhe, Guangzhou, dijo a 21st Century Business Herald: “Últimamente estamos muy ocupados, todos los días en visitas, entrevistas y firmas. Ahora hay que hacer fila en los centros de firma, no como a finales del año pasado. Nuestra oficina ya ha cerrado 9 transacciones este mes.”

Los datos de Shenzhen también son muy claros: según datos del Centro de Investigación Zhongyuan de Shenzhen, hasta el 18 de marzo, las viviendas residenciales de primera y segunda mano en toda la ciudad han superado las 4000 transacciones en total. De ellas, 1474 son nuevas viviendas, un aumento del 38.9 % respecto a febrero; y 2715 viviendas de segunda mano, un incremento del 58.6 % respecto a febrero.

El análisis del Centro de Investigación Zhongyuan de Shenzhen indica que, tras el Año Nuevo chino, las transacciones en el mercado inmobiliario de Shenzhen continúan en aumento, con una clara intención de compra de los clientes. La promoción de descuentos en varios proyectos de nuevas viviendas ha sido efectiva; las ventas de segunda mano también se han recuperado rápidamente, y la “primavera pequeña” ya ha llegado.

Señales que aún necesitan fortalecerse

El volumen de transacciones en aumento y los precios estables han llevado a los propietarios de viviendas de segunda mano a adoptar una actitud de “resistencia a vender”.

Según información obtenida por 21st Century Business Herald en varias agencias en Shanghái, Guangzhou y Shenzhen, los propietarios de viviendas de segunda mano están bastante firmes en sus precios, con poca flexibilidad para negociar. “Los bienes con buena relación calidad-precio en el mercado de segunda mano se han agotado en gran medida. Después del Año Nuevo chino, es difícil negociar precios, porque los propietarios creen que el mercado ha mejorado y prefieren no bajar precios, optando por alquilar en su lugar. Por eso, los precios se mantienen estables. Pero si hay una bajada de precios, las ventas serán rápidas”, dijo un intermediario en Nanshan, Shenzhen.

En cuanto a las viviendas nuevas, las empresas inmobiliarias todavía aplican la estrategia de “precios para aumentar volumen”. Un responsable de marketing de una empresa que opera en el mercado del este de China dijo a 21st Century Business Herald que, aunque el volumen de viviendas de segunda mano aumenta y los precios se mantienen estables, en el mercado de primera mano, “las señales de inicio aún deben confirmarse”.

Según los datos proporcionados por este responsable, en Shanghái y ciudades cercanas, los precios promedio de las viviendas nuevas han bajado en su mayoría este mes, principalmente debido a la estrategia de “precios para aumentar volumen” y a cambios en la estructura de transacciones.

“En marzo, en uno de nuestros proyectos cercanos, un competidor redujo su precio a un 85 %, unos pocos miles de yuanes por metro cuadrado por debajo del nuestro. Ellos venden muy rápido, y nosotros apenas hemos vendido”, comentó un representante de una empresa inmobiliaria del sur de China.

Este fenómeno también se refleja en el mercado de tierras. Por ejemplo, en Shanghái, el 13 de marzo, se completó la venta de la primera tanda de terrenos residenciales para 2026, con tres parcelas ubicadas en Jiading New Town, Xuhui Changqiao y Qingpu Xihongqiao, con un área total de 198,3 mil metros cuadrados y un valor de aproximadamente 6.809 millones de yuanes. Excepto por la parcela en Qingpu, que tuvo un sobreprecio del 6.6 %, las otras dos parcelas se vendieron a precio base.

Esto indica que, en medio del actual entusiasmo del mercado, las decisiones de las inmobiliarias en el mercado de tierras siguen siendo prudentes. En la reunión de resultados de China Merchants Shekou, el subdirector general Wu Bin afirmó que en 2026, el mercado de tierras probablemente mantendrá un funcionamiento en niveles bajos, con algunas áreas mostrando un ligero aumento.

Wu Bin añadió que, en 2026, China Merchants Shekou continuará invirtiendo en áreas clave y ciudades principales, adoptando una estrategia de compra basada en las ventas, con una selección cuidadosa. Según las condiciones del mercado y la recuperación de fondos, y cumpliendo con las “tres líneas rojas” y equilibrando escala y rentabilidad, cada proyecto debe cumplir con los estándares de inversión de “seis buenos”, asegurando una asignación eficiente de recursos y enfocándose en la rotación y rentabilidad del proyecto.

Desde esta perspectiva, la “primavera pequeña” del mercado inmobiliario puede impulsar una estabilización y recuperación sostenida durante este año, aunque dependerá de varios factores. El director del Departamento de Investigación de Índices del China Index Academy, Cao Jingjing, advierte que la estabilización del mercado será un proceso gradual y que la continuidad futura dependerá de una recuperación sustancial en las expectativas de ingresos de los residentes y en las expectativas de los precios de las viviendas, así como de una mejora macroeconómica general.