Aceleración de la reducción de inventario: 22 provincias reducen la proporción de pago inicial de propiedades comerciales

Fuente: 21st Century Business Herald Autor: Zhang Min

El 16 de marzo, la sede del Banco Popular de China en Shanghái emitió un aviso que indica que el porcentaje mínimo de pago inicial para la compra de propiedades comerciales en Shanghái (incluyendo viviendas de uso comercial y residencial) se ajusta a no menos del 30%. Esta medida busca acelerar la desinversión en el mercado de bienes raíces comerciales y promover una mayor actividad en las transacciones.

El 15 de enero de este año, Zou Lan, portavoz del Banco Popular de China y subgobernador, anunció que, en coordinación con la Administración de Regulación Financiera, se reduciría el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos hipotecarios de propiedades comerciales al 30%, apoyando así la desinversión en el mercado de bienes raíces comerciales. Dos días después, ambas instituciones publicaron conjuntamente la “Notificación sobre el ajuste del porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos hipotecarios de propiedades comerciales”, estableciendo claramente que el porcentaje mínimo sería no inferior al 30%.

Antes de esto, el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos hipotecarios de propiedades comerciales era del 50%. En la práctica, algunos bancos establecían incluso un 60% o más. Por ello, esta medida se considera una señal importante para la desinversión en propiedades comerciales.

Según un recuento no exhaustivo de periodistas de 21st Century Business Herald, hasta la fecha, 22 provincias y regiones administrativas han reducido el porcentaje mínimo de pago inicial para propiedades comerciales. Algunas provincias y ciudades también han implementado otras medidas para promover la desinversión en bienes raíces comerciales.

Estas acciones indican que el ritmo de desinversión en el sector inmobiliario comercial se está acelerando.

Periodo de desinversión más largo que en viviendas

Por “propiedades comerciales” se entienden oficinas, locales comerciales y otros inmuebles con derechos de propiedad comercial. A diferencia de las viviendas, los derechos de propiedad de las propiedades comerciales suelen tener una duración de 40 o 50 años, y sus cargas fiscales y tarifas suelen ser mayores.

Por múltiples razones, actualmente en China existe un gran inventario de propiedades comerciales. Según datos del Buró Nacional de Estadísticas, a finales de febrero de este año, la superficie de viviendas en stock en venta era de aproximadamente 800 millones de metros cuadrados, de los cuales 190 millones correspondían a oficinas y locales comerciales, representando alrededor del 23.9%. En ese mismo período, aún había unos 710 millones de metros cuadrados en construcción de oficinas y locales comerciales.

Debido a las restricciones más estrictas que las viviendas, los requisitos para comprar propiedades comerciales son más altos y el período de desinversión más largo. Con base en la velocidad de ventas promedio de los últimos 12 meses, el período de desinversión para oficinas (considerando la superficie en stock a finales de febrero) es de aproximadamente 28 meses, mientras que para locales comerciales supera los 30 meses.

En comparación, el período de desinversión de viviendas es de solo unos 7 meses.

Según una estadística de la firma de servicios inmobiliarios CBRE, la oferta adicional de oficinas en diez ciudades del país se estima en 4.7 millones de metros cuadrados este año, un aumento del 7% respecto al año anterior. Se espera que en 2027 y 2028 esta cifra disminuya a 4.2 millones y 3.5 millones de metros cuadrados, respectivamente. En cuanto a propiedades minoristas, se prevé que en los próximos dos años, las principales ocho ciudades del país añadan aproximadamente 4.39 millones y 3.56 millones de metros cuadrados de oferta de alta calidad, manteniendo un nivel abundante. En ciudades como Shanghái, Guangzhou, Hangzhou y Nanjing, la superficie adicional de oferta crecerá en comparación con los años anteriores.

En los últimos años, ha habido un creciente llamado a fortalecer las políticas y promover la desinversión en bienes raíces comerciales.

Durante la sesión de las dos sesiones de este año, Liu Yonghao, miembro de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino y presidente de New Hope Group, sugirió optimizar la planificación urbana, reducir la proporción de nuevas tierras comerciales, apoyar la revitalización de activos existentes y mejorar las políticas de “comercialización y vivienda”, incluyendo la flexibilización de restricciones en apartamentos en aspectos como matrícula escolar y residencia.

Liu señaló que los cambios en la estructura demográfica y el crecimiento del comercio en línea están debilitando el papel del comercio físico. Además de tomar medidas para absorber el inventario existente, afirmó que “los nuevos planes deben considerar los cambios en la economía y hacer las correcciones necesarias, sin planificar tantas propiedades comerciales”.

Políticas favorables se van implementando progresivamente

Antes de la reciente reducción del porcentaje mínimo de pago inicial, ya se habían lanzado varias políticas para promover la desinversión en bienes raíces comerciales.

En septiembre de 2025, el Consejo de Estado emitió la opinión sobre “Liberar el potencial del consumo deportivo y promover el desarrollo de alta calidad de la industria deportiva”, que fomenta el uso legal de fábricas industriales, propiedades comerciales y almacenes para crear espacios deportivos.

El 28 de noviembre de 2025, la Comisión Reguladora de Valores publicó una consulta pública sobre la prueba piloto de fondos de inversión en bienes raíces comerciales. El objetivo principal es facilitar canales de financiamiento de derechos en bienes raíces comerciales y ofrecer soluciones financieras estandarizadas para revitalizar activos existentes.

Este año, continúan enviándose señales positivas.

El 5 de marzo, el Ministerio de Recursos Naturales y la Administración Nacional de Bosques y Praderas emitieron la “Notificación sobre garantizar aún más los elementos de recursos naturales”, que prioriza la protección de terrenos para proyectos importantes y desarrollo social, y en principio no permite su uso para desarrollos inmobiliarios comerciales.

El plan de desarrollo del “Quince años” publicado este mes señala que se promoverá la clasificación y gestión de tierras ya suministradas pero no desarrolladas, así como proyectos en construcción, y se impulsará la revitalización de viviendas en stock y propiedades comerciales ociosas. También se menciona que se avanzará de manera legal y prudente en la extensión de los derechos de uso de tierras industriales y comerciales.

Los analistas consideran que esto no solo implica ajustes en la oferta, sino que también acelerará la revitalización de propiedades comerciales ociosas.

A nivel local, muchas ciudades han implementado políticas de apoyo para promover la desinversión en el mercado de oficinas y locales comerciales.

Por ejemplo, Shanghái permite que edificios de negocios combinen funciones como hoteles, investigación y desarrollo, cultura y deportes, servicios médicos, capacitación educativa y viviendas en alquiler (incluyendo apartamentos para talentos); Hangzhou ha reformado las políticas de uso de tierras comerciales y industriales, estableciendo mecanismos para la gestión eficiente de espacios existentes y permitiendo cambios temporales en el uso de los inmuebles.

En cuanto a subsidios, Wuhan ofrece un 50% de ayuda en el pago del impuesto de transferencia para compras de propiedades comerciales nuevas; Nanning otorga un subsidio de 10,000 yuanes para compras superiores a 100 metros cuadrados en proyectos comerciales y de oficinas.

El China Index Academy señala que explorar vías para revitalizar propiedades comerciales ociosas será un enfoque clave de políticas este año, y se espera que más regiones realicen intentos en este sentido.

Respecto a la significativa reducción del porcentaje de pago inicial, la institución afirma que a corto plazo ayudará a aliviar la presión de inventario en el sector comercial y a mejorar la liquidez de las empresas inmobiliarias; a largo plazo, facilitará la revitalización de activos existentes mediante apoyo financiero.

No obstante, el China Index Academy también advierte que esto no es una señal de una recuperación total del mercado. En comparación con las hipotecas residenciales, los préstamos para propiedades comerciales aún presentan diferencias en el porcentaje de financiamiento, tasas de interés y plazos, y los bancos serán cautelosos al determinar el porcentaje de pago inicial en función del riesgo del cliente. Más importante aún, la actividad en el mercado inmobiliario comercial depende fundamentalmente de la salud de la economía real; para activar activos “silenciosos”, aún se requiere la recuperación de la confianza de los actores del mercado y la vitalidad de la economía real.