Observación del informe anual | China Merchants Commercial Property Trust 2025: Oficinas, Garden City y adquisiciones en Hong Kong

Opinión.net El 17 de marzo, China Merchants Property Trust divulgó su informe de resultados para todo 2025.

Como contexto, el mercado de bienes raíces comerciales en 2025 sigue enfrentando turbulencias, especialmente en el mercado de alquiler de oficinas, que enfrenta presiones en las tasas de ocupación y en los alquileres, además del impacto de una oferta continua y elevada que intensifica la competencia. Esto constituye una prueba integral de la calidad de los activos, la capacidad de gestión e incluso de la firmeza estratégica.

Reflejado en los resultados, China Merchants Property Trust reportó en 2025 un ingreso total de 432 millones de yuanes, con un ingreso neto de propiedades de 307 millones de yuanes y una distribución de ingresos de 96,298 millones de yuanes. Durante el período, la compañía mantuvo una tasa de distribución del 100%, repartiendo 0,0968 dólares de Hong Kong por unidad de fondo.

Específicamente, los activos subyacentes del trust incluyen cinco propiedades de oficinas y una propiedad minorista, concentradas en las áreas clave de Shenzhen y Beijing.

Al cierre del período, la tasa de ocupación global de la cartera de propiedades se mantuvo en torno al 80,8%. Entre ellas, destacó especialmente el edificio de oficinas de primera categoría, New Era Plaza, en Shekou, Shenzhen, que debido a la firma de contratos con varios inquilinos de alta calidad al final del año, vio su tasa de ocupación aumentar en 9,7 puntos porcentuales respecto a la mitad del período, alcanzando el 66,1%.

El crecimiento en la propiedad minorista, Shenzhen China Merchants Garden City, en contra de la tendencia del mercado, fue el punto más destacado de este informe de resultados. Durante el período, la tasa de ocupación de esta propiedad subió al 96,5%, con ingresos por alquiler anuales de 88,51 millones de yuanes, un aumento del 10,1% respecto al año anterior, demostrando una fuerte vitalidad en medio de la ola de recuperación del consumo.

Estructura del negocio

Aunque los ingresos enfrentan presiones macroeconómicas, la salud del balance y la capacidad de controlar los costos de financiamiento se han convertido en la armadura principal de China Merchants Property Trust para resistir las fluctuaciones del mercado.

Según el informe financiero, al cierre de diciembre de 2025, el total de préstamos de la trust alcanzaba los 4.108 mil millones de yuanes, con una ratio de endeudamiento del 42,3%, manteniéndose en un nivel sólido y por debajo del límite del 50% establecido por las normas de fondos de inversión inmobiliaria en Hong Kong.

Al cierre del período, el total de pasivos (excluyendo el valor neto de los activos atribuibles a los tenedores de unidades del fondo) representaba el 55,9% del valor total de los activos del fondo.

Además, durante el período, los gastos operativos de las propiedades y los costos de financiamiento disminuyeron un 13,8% y un 11,3%, respectivamente. La reducción en los costos de financiamiento se debió principalmente a las acciones proactivas del gestor en materia de financiamiento durante el año.

Se sabe que, ya en enero de 2025, China Merchants Property Trust realizó una operación de refinanciamiento a gran escala, firmando con un banco independiente y una filial de propiedad total un nuevo acuerdo de préstamo a cinco años por un monto total de 4,1 mil millones de yuanes, con una tasa fija anual del 2,80%.

Luego, el fondo retiró rápidamente 4.008 millones de yuanes de ese monto, que representaban el 97,5% del total de préstamos bancarios del fondo, para pagar por adelantado toda la deuda extranjera anterior con tasas más altas, ahorrando una cantidad significativa en intereses. Paralelamente, debido a la reducción de préstamos garantizados, los pasivos circulantes del fondo disminuyeron de 2,16 mil millones a 505 millones de yuanes.

Una menor ratio de endeudamiento y una estructura de capital sólida también han permitido al fondo mantener una amplia flexibilidad financiera, preparándolo para futuras oportunidades de adquisición de activos de alta calidad.

En diciembre de 2025, China Merchants Property Trust impulsó la adquisición de su primer proyecto de residencia estudiantil en Hong Kong.

Según los datos, la propiedad adquirida anteriormente era el hotel Residence G (también referido como Hmlet Austin Avenue), ubicado en No. 2, Nathan Road, Kowloon, Hong Kong (anteriormente conocido como No. 2-2A, Nathan Road). Tiene una superficie total de aproximadamente 23,600 pies cuadrados y está cerca de la Universidad Politécnica de Hong Kong.

El trust compró esta propiedad por 206 millones de dólares de Hong Kong, con una rebaja del 3,3% respecto a su valoración de 213 millones de dólares HK en noviembre del mismo año.

Según el plan, el proyecto será transformado en un moderno alojamiento estudiantil con aproximadamente 85 camas, con la intención de completar las obras de renovación antes de agosto de 2026 y ponerlo en operación para coincidir con el ciclo de admisión del año académico 2026/27 en Hong Kong.

“Esto contribuirá a optimizar aún más la estructura de activos del fondo, generando valor y retornos sostenibles a largo plazo para los tenedores de unidades,” afirmó China Merchants Property Trust.

De hecho, en las reuniones de resultados de principios y mediados de 2025, los gestores del fondo dejaron claro que, en los próximos uno o dos años, planean aprovechar el apalancamiento para adquirir más proyectos. Los objetivos de adquisición no se limitarán a propiedades comerciales; también considerarán hoteles, residencias estudiantiles y otros activos que puedan generar retornos para los inversores.

“Quizá el primer paso sea más pequeño y prudente, como las residencias estudiantiles, que parecen ser una buena opción. Esperamos tener buenas noticias en un futuro cercano,” expresó el gestor en la reunión de resultados de mediados de 2025.

Y así fue, China Merchants Property Trust cumplió su promesa.

Operación de activos

Cambiando el enfoque de los resultados financieros a la gestión más micro de los activos, en 2025 la cartera de propiedades del trust mostró una clara diferenciación.

Primero, la propiedad minorista Shenzhen Shekou China Merchants Garden City se consolidó como un estabilizador y motor de crecimiento durante todo el año.

Durante el período, los ingresos por alquiler de Shekou China Merchants Garden City aumentaron un 10,1% interanual, alcanzando los 88,51 millones de yuanes, logrando un crecimiento positivo. En un contexto donde la valoración total de la cartera cayó un 3,2%, la valoración de esta propiedad, en cambio, subió un 2,1%, alcanzando los 1.517 millones de yuanes.

La tasa de ocupación de Shekou China Merchants Garden City también continuó en ascenso, pasando del 93,5% en 2024 al 96,5% al cierre del año. Los alquileres, por su parte, subieron de 121,7 yuanes/m² en la mitad del año a 122,3 yuanes/m² al final del período.

Este resultado refleja la positiva respuesta del mercado a las recientes renovaciones y mejoras en Shekou China Merchants Garden City.

Según datos, la propiedad tiene aproximadamente 100,000 metros cuadrados, inaugurada en 2006, siendo el primer centro comercial en la zona de Shekou.

En septiembre de 2022, Shekou China Merchants Garden City inició su mayor renovación desde su apertura. Durante el proceso, el proyecto redefinió su posicionamiento como “espacio artístico de vida urbana,” renovando tanto su fachada como sus espacios internos, incluyendo áreas públicas, circulación y diseño de interiores.

En cuanto a marcas, según información pública, en 2025 se ajustaron 68 marcas, con casi 10,000 metros cuadrados de superficie comercial. Se mantuvieron marcas tradicionales apreciadas por los clientes, mejorando su presencia mediante actualizaciones y ampliaciones, y también se introdujeron nuevas marcas de tendencia, como tiendas de Anta PALACE, flagship de Luxi River, y otras tiendas de moda, gastronomía y estilo de vida, además de tiendas insignia y de primera en diferentes zonas de la ciudad.

En contraste, la cartera de oficinas del trust enfrentó pruebas en 2025. La situación del mercado de oficinas en Shenzhen y Beijing afectó inevitablemente a los proyectos bajo gestión del fondo.

Aunque al final del período la tasa de ocupación promedio de la cartera de oficinas disminuyó, la operación de cada proyecto se mantuvo saludable.

El China Merchants Hanghua Science and Trade Center, en el corazón del CBD de Beijing, aplicó una estrategia de “precio para aumentar volumen y mantener la tasa de ocupación,” logrando mantenerla en un alto nivel del 93,8%.

El New Era Plaza, en Shenzhen, enfrentó una gran presión a principios de año, pero en la segunda mitad del año, gracias a esfuerzos de gestión, logró firmar contratos con varios inquilinos de alta calidad, elevando significativamente su tasa de ocupación en 9,7 puntos porcentuales al final del año.

Las tres propiedades de oficinas de categoría B en Shekou, —Science and Technology Building, Phase II y Digital Building— enfrentaron situaciones más complejas durante el año.

Science and Technology Building sufrió la pérdida de un inquilino principal que dejó gran parte de su espacio, pero el equipo de gestión preparó varias ofertas y buscó nuevos clientes en sectores como salud, cuidado de mayores, educación, hotelería y vivienda, logrando impulsar la recuperación de la ocupación.

Por otro lado, Science and Technology Building Phase II y Digital Building, principalmente afectados por la caída de alquileres en oficinas de categoría A, experimentaron efectos de desplazamiento en el mercado de oficinas de categoría B, resultando en diferentes grados de disminución en sus tasas de ocupación.

El gestor ha confirmado que en 2026 se implementarán planes específicos “uno a uno” para la desocupación y optimización de estos activos.