Por qué esta esquina del mercado municipal no debería pasarse por alto, según Nuveen

Las preocupaciones sobre la asequibilidad de la vivienda hacen que este sea un buen momento para considerar la compra de bonos municipales de vivienda, según Nuveen. Los bonos, cuyos ingresos están exentos de impuestos federales, se utilizan para financiar proyectos de desarrollo de viviendas asequibles. Los inversores tampoco pagan impuestos estatales sobre los bonos si viven en el mismo estado donde se emitieron. La necesidad de viviendas asequibles ha llevado a un aumento en la emisión, lo que significa que los inversores pueden obtener un rendimiento adicional, dijo Dan Close, director de inversiones y jefe de renta fija municipal en Nuveen. “La asequibilidad se ha convertido en un tema definitorio en Estados Unidos, moldeando el discurso político y influyendo en los resultados electorales”, escribió en un documento reciente.
Economía en forma de K
Muchos estadounidenses de ingresos medios y bajos están luchando en la llamada economía en forma de K, en la que los hogares de altos ingresos prosperan. Además, las tasas hipotecarias permanecen elevadas a medida que comienza el mercado inmobiliario de primavera. La hipoteca fija a 30 años está en su nivel más alto desde septiembre de 2025, alcanzando el 6.53% el viernes, según Mortgage News Daily.
A medida que los constructores abordan el problema de la asequibilidad, más bonos de vivienda salen al mercado. De hecho, la emisión anual se ha triplicado entre 2016 y 2025. Los bonos ahora representan aproximadamente el 7% del mercado municipal de 4.4 billones de dólares. Close espera que ese crecimiento continúe, dado el gran porcentaje de gastos que la vivienda representa para los consumidores. “Estamos viendo muchas oportunidades dado este aumento en la cantidad de bonos de vivienda en nuestro mercado, para realmente usar nuestro equipo de investigación crediticia y aprovechar en este momento unos 60 puntos básicos adicionales en la parte de 10 años de la curva, en comparación con otros bonos municipales en el mercado”, dijo en una entrevista con CNBC.
Actualmente, los bonos de vivienda con vencimiento a 10 años tienen un rendimiento promedio del 3.58%, frente al 3.06% del mercado municipal en general.
Oportunidades de inversión
Existen diferentes tipos de bonos de vivienda, incluyendo viviendas unifamiliares, multifamiliares y de fuerza laboral, explicó Close. Hoy en día, Close prefiere adoptar un enfoque de barra que incorpore tanto bonos de viviendas unifamiliares como de fuerza laboral. Los bonos de viviendas unifamiliares son emitidos por agencias estatales para ayudar a los compradores primerizos y, por lo tanto, tienen una calificación muy alta. “Estamos viendo una buena cantidad de emisión, lo que ha abarata ese mercado”, dijo Close. “Puedes obtener un diferencial frente a los bonos de obligación general del estado emisor.” Por ejemplo, el Fondo de Bonos Municipales All-American de Nuveen posee bonos de viviendas unifamiliares, incluyendo algunos de la Agencia de Financiamiento de Viviendas de Carolina del Norte.
En el otro extremo de la barra está la vivienda de fuerza laboral, que es un tipo de financiamiento relativamente nuevo dirigido a trabajadores esenciales, como maestros, enfermeros, policías y bomberos. Pueden ganar demasiado dinero para calificar para viviendas asequibles, pero les resulta difícil pagar viviendas en áreas caras. Los bonos de vivienda de fuerza laboral se encuentran en el espacio de alto rendimiento, por lo que conllevan más riesgo. “Estos tienden a ser los bonos de menor calidad crediticia que vemos”, dijo Close. “Son proyectos individuales y allí creemos que se puede obtener el mayor rendimiento adicional en este momento.”
Por ejemplo, el Fondo de Bonos Municipales de Alto Rendimiento de Nuveen incluye en su cartera bonos de vivienda de fuerza laboral de Vail Home Partners, así como bonos que financiarán un nuevo proyecto en San Francisco. Además de obtener ingresos atractivos, los inversores también pueden hacer un bien social al invertir en bonos de vivienda, señaló Close. “El estatus de exención de impuestos de los municipales permite a estas agencias gubernamentales y entidades, así como a desarrolladores privados, acceder a capital más barato”, dijo. “Ese capital más barato, con costos menores que la financiación tradicional gravada, genera ahorros significativos, y esos ahorros se transfieren tanto a inquilinos como a compradores de vivienda.”