CMacargo se ha acelerado durante un año, con una ganancia neta no difuminada inferior a 300 millones. ¿Cómo romperá el nuevo líder Zhu Wenkai la situación?

Al entrar en 2026, las empresas estatales y desarrolladoras no tienen un momento de descanso.

En solo tres meses, Minmetals Land se retiró del mercado, Yuexiu Property luchó 9 horas por un terreno en Guangzhou, China Overseas Land y China Resources Land realizaron ajustes en su estructura organizativa, y China Merchants Shekou también ajustó su personal.

El 3 de marzo, China Merchants Shekou anunció que, por motivos de traslado laboral, Liu Ye solicitó renunciar a su cargo de vicepresidente, para unirse a Nanshan Group en China. Al día siguiente, la compañía informó que el director independiente Kong Ying dejaría su puesto al vencer su mandato.

En septiembre de 2025, el presidente y el director general de China Merchants Shekou fueron reemplazados simultáneamente. Tras la llegada del nuevo equipo directivo, liderado por el presidente Zhu Wenkai y el director general Nie Liming, las ventas de 2025 finalmente alcanzaron el TOP 4 del sector.

En contraste, se espera que las ganancias caigan significativamente. Para 2025, se estima que el beneficio neto atribuible a la matriz será de entre 1.005 y 1.254 mil millones de yuanes, una caída del 69%-75% respecto al año anterior; y el beneficio neto excluyendo partidas no recurrentes (denominado “beneficio neto ajustado”) será de entre 154 y 231 millones de yuanes, una disminución del 91%-94%.

Durante la profunda reestructuración del sector inmobiliario, incluso las empresas estatales no están exentas del impacto. Para Zhu Wenkai y Nie Liming, quienes acaban de asumir sus cargos, la verdadera prueba ya ha comenzado.

1

Se espera que el beneficio neto ajustado sea inferior a 300 millones de yuanes,

y las provisiones por deterioro de inventarios suman 13.700 millones en 5 años

Al hablar de China Merchants Shekou, la referencia más conocida suele ser China Merchants Bank. En realidad, China Merchants Shekou y China Merchants Bank son empresas hermanas, ambas pertenecientes a China Merchants Group.

A finales de 2025, los activos totales de China Merchants Group superaron los 15 billones de yuanes, consolidándose como un “gigante” estatal.

Con un respaldo tan sólido, China Merchants Shekou cuenta con ventajas de recursos únicas, pero también enfrenta la presión de escala y rentabilidad que conlleva su condición de empresa estatal. Cuando el sector inmobiliario pasa de “expandirse a toda costa” a “priorizar calidad” y “rentabilidad”, las empresas estatales también deben demostrar su capacidad de obtener beneficios.

Y esa, precisamente, es la “debilidad” de China Merchants Shekou.

El 30 de enero, la compañía publicó su previsión de resultados para 2025. Se estima que el beneficio neto atribuible a la matriz será de entre 1.005 y 1.254 millones de yuanes, una caída del 69%-75% respecto a 2024; y el beneficio neto ajustado será de entre 154 y 231 millones, una bajada del 91%-94%.

Esto significa que, en 2025, tras excluir partidas no recurrentes, las operaciones diarias de China Merchants Shekou generaron menos de 300 millones de yuanes en beneficios.

Gráfico / Anuncio de China Merchants Shekou

Respecto a la fuerte caída en beneficios, la compañía explicó que la principal causa fue que algunos proyectos inmobiliarios mostraron signos de deterioro. La empresa, considerando las condiciones del mercado, provisionó las pérdidas correspondientes siguiendo un criterio de prudencia.

Además, la reducción en la escala de entregas de proyectos, la caída en los ingresos operativos, y la disminución en los beneficios por inversiones en empresas conjuntas y en la venta de participaciones accionarias, se sumaron a los factores que provocaron la caída de beneficios.

¿Pero cómo se originaron exactamente las provisiones por deterioro de inventarios?

Por un lado, el sector inmobiliario atraviesa una profunda reestructuración, con una caída en los precios de la vivienda; por otro, China Merchants Shekou solía apostar por adquirir terrenos a precios elevados para “conquistar terrenos de oro”, y ahora debe pagar las consecuencias.

Por ejemplo, en febrero de 2024, la compañía adquirió en Hefei el terreno Binke City BK202401 por 1.299 millones de yuanes, con una prima del 54%, y un precio de 25.000 yuanes/m², estableciendo un récord en la ciudad.

En agosto de 2024, compró en Hangzhou un terreno en el distrito de Gongshu por aproximadamente 1.360 millones de yuanes, con una prima del 24.87%, y un precio de aproximadamente 41.600 yuanes/m², convirtiéndose en el “rey de los terrenos” en esa zona.

Como desarrolladora estatal, China Merchants Shekou dispone de amplios canales de financiamiento para reponer su caja, pero tras adquirir terrenos a precios elevados en un sector en reestructuración, la comercialización y la rotación de fondos se vuelven muy difíciles.

Las provisiones por deterioro de inventarios en proyectos de alto precio han sido un “agujero negro” que devora beneficios. Según “Bullet Finance”, entre 2020 y 2024, las provisiones por deterioro de inventarios de China Merchants Shekou fueron de 2.53, 1.719, 3.641, 2.276 y 3.575 mil millones de yuanes, sumando un total de 13.700 millones.

La explicación habitual de la compañía ha sido que “el precio de venta de algunos proyectos inmobiliarios no alcanzó las expectativas, y el valor realizable de los terrenos es inferior a su coste”.

Reflejo en los informes financieros: una caída en beneficios. Entre 2020 y 2024, el beneficio neto atribuible a la matriz de China Merchants Shekou creció un -23.58%, -15.35%, -58.89%, 48.20% y -36.09% respecto al año anterior. Solo en 2023 hubo un breve repunte en el crecimiento del beneficio.

Incluso usando la estimación máxima de 12.54 mil millones de yuanes para 2025, comparado con los 160 mil millones de yuanes en su pico en 2019, aún hay una diferencia de casi 150 mil millones.

En definitiva, tras alejarse de su gloria pasada, China Merchants Shekou se encuentra en un momento en que debe volver a demostrar su capacidad.

2

Las ventas cayeron por debajo de 2000 mil millones,

y el valor de las acciones cayó un 14% en un mes

Desde una perspectiva objetiva, China Merchants Shekou ha tenido algo de “suerte”.

En 2021, cuando el mercado inmobiliario empezó a cambiar, la compañía logró ventas firmadas por 3.268 billones de yuanes, pero en la lista de CRIC, su “Bihengrong” seguía en los primeros puestos, ocupando solo la séptima posición del sector.

En solo dos años (2023), las ventas firmadas cayeron por debajo de los 3 billones, pero tras la caída de empresas como Evergrande, Sunac y Country Garden, la firma logró mantenerse en el TOP 5 del sector, en la quinta posición.

Gráfico / CRIC

En la reunión de resultados de 2023, el entonces presidente de China Merchants Shekou, Jiang Tiefeng, anunció su objetivo de estar entre las cinco principales en ventas del sector. Sin embargo, mantenerse en esa posición no fue fácil.

Por un lado, las empresas que le preceden en ventas, como Poly Developments, China Overseas Land y China Resources Land, tienen características distintas: Poly destaca por su escala, China Overseas por su control de costos, China Resources por su gestión integral, y Vanke sigue siendo el “gran hermano” estable. En ese contexto, China Merchants Shekou no tiene una propuesta diferenciadora clara, y avanzar requiere esfuerzo.

Por otro lado, la competencia con el fuerte crecimiento de Greentown, que también lidera en construcción de viviendas, y que es uno de los principales rivales en el sector, es intensa.

Se observa que en 2025, China Merchants Shekou aceleró su expansión en el mercado de tierras. Según datos del CRED, en 2024 adquirió terrenos por valor de 28.5 mil millones de yuanes, en la sexta posición del sector. Para 2025, esa cifra se disparó un 108% hasta 59.4 mil millones, ubicándose entre las tres principales.

Entre estos, algunos terrenos se adquirieron a precios elevados. En marzo de 2025, China Merchants Shekou compró en Chengdu un terreno en el distrito de Gaoxin por aproximadamente 2.7 mil millones de yuanes, con una prima del 70.4%, y un precio de 31.700 yuanes/m², estableciendo un “rey de los terrenos” en Chengdu.

En julio del mismo año, adquirió en Qianhai, Shenzhen, un terreno residencial por 2.155 mil millones de yuanes, con una prima del 86.1%, y un precio de aproximadamente 84.200 yuanes/m², convirtiéndose en el “rey de los terrenos” en Shenzhen.

Dado que estos proyectos de alto precio ya son “piedras en el camino”, ¿por qué China Merchants Shekou sigue comprando terrenos a precios elevados? ¿Busca solo ampliar su escala, sacrificando beneficios? ¿Cómo revertir la tendencia a la baja en beneficios? “Bullet Finance” intentó consultar a la compañía, pero no obtuvo respuesta hasta el cierre de esta edición.

A pesar de ello, las ventas de China Merchants Shekou siguen en caída. En 2025, las ventas firmadas alcanzaron 1.960 mil millones de yuanes, un descenso del 10.6% respecto a 2024, y un 40% menos que en su pico en 2021.

Gráfico / Anuncio de China Merchants Shekou (Primera imagen: 2025; segunda: 2024)

Sin embargo, debido a que Vanke enfrentó una crisis en 2025 y sus ventas cayeron drásticamente, CRIC muestra que China Merchants Shekou logró posicionarse en el cuarto lugar del sector en 2025 (según ventas totales).

Gráfico / CRIC

El mercado de capitales no “apoya” esa recuperación. Durante 2025, el precio de cierre diario de sus acciones estuvo por debajo del valor neto por acción auditado del último ejercicio durante 12 meses consecutivos.

Por ello, el 6 de febrero de 2026, China Merchants Shekou anunció un plan para mejorar su valoración, proponiendo medidas en áreas como negocio, flujo de caja y dividendos para elevar el precio de sus acciones.

Al día siguiente (9 de febrero), el precio de sus acciones subió brevemente hasta 11.10 yuanes por acción, alcanzando su máximo en 2025, pero rápidamente volvió a caer. Según Wind, al 13 de marzo, el precio cerró en 9.60 yuanes, con una caída acumulada del 14% en un mes.

¿Cómo resolver la discrepancia entre la mejora en la clasificación sectorial y la caída en ventas, beneficios y valor de mercado? ¿Ha identificado la empresa las causas de la baja en el precio de sus acciones? ¿Existen vías para elevarlo?

“Bullet Finance” intentó consultar a la compañía, pero no obtuvo respuesta hasta el cierre de esta edición.

3

“Gran cambio” en la alta dirección,

¿Enfrenta Zhu Wenkai grandes desafíos?

Tras una serie de caídas en beneficios y ventas, China Merchants Shekou comenzó a realizar ajustes en su equipo directivo de manera intensiva.

En septiembre de 2025, anunció que Jiang Tiefeng, por motivos de traslado laboral, renunció a su cargo de director, presidente y miembro del comité de estrategia y sostenibilidad (como convocante). Solo dos años después de asumir la presidencia.

Tras su salida, Zhu Wenkai fue promovido de gerente general a presidente. Al mismo tiempo, Nie Liming asumió como director general, ambos veteranos en el sector.

Curiosamente, Jiang Tiefeng y Zhu Wenkai tienen varias conexiones: en septiembre de 2023, cuando Jiang fue nombrado presidente, Zhu fue ascendido a gerente general.

Gráfico / Shutterstock, basado en acuerdo VRF

Siguiendo en el tiempo, en 2017, Jiang Tiefeng, entonces asistente del gerente general y gerente regional de China Oriental, en la conferencia “Centenario de la Gran China: Coexistencia en Shanghai — Estrategia de China Merchants Shekou en Shanghai”, afirmó que quería “crear otro Shenzhen Shekou en Shanghai”. En ese momento, Zhu Wenkai, entonces vicepresidente ejecutivo, también había establecido la meta de “mil millones en el Este de China”.

Para 2023, la región de China Oriental aportaba el 28.56% de los ingresos, siendo la principal en volumen. Pero en 2024, esa posición fue superada por la región del sur del Yangtze. Durante ese período, el gerente general de China Merchants Shekou en esa zona cambió de Qian Jianguo a Wen Enqi, quien también asumió como gerente general de Shanghai.

Aún así, la ambición en Shanghai sigue intacta. En septiembre de 2024, tras 163 rondas de competencia, China Merchants Shekou y Nantong Ruicheng adquirieron en conjunto un terreno en la zona de Caojiadu, Jing’an, por 5.66 mil millones de yuanes, con una prima del 31.2%, y un precio de 114.000 yuanes/m², siendo el segundo más caro del país.

Hasta junio de 2025, la compañía reorganizó su estructura, eliminando cinco grandes empresas regionales y gestionando directamente las filiales urbanas desde la sede central, para lograr una gestión más plana.

Simultáneamente, continuaron los cambios en el personal. En noviembre de 2025, Peng Yiliang renunció por motivos de traslado, y en diciembre, Xu Xin fue nombrado director no independiente.

En marzo de 2026, Liu Ye también renunció a su cargo de vicepresidente por motivos de traslado. En abril de 2025, Liu Ye había dejado su puesto de asesor legal principal y director de cumplimiento, siendo reemplazado por Tang Jian.

De esta forma, China Merchants Shekou conformó un nuevo equipo directivo con Zhu Wenkai y Nie Liming en el centro. ¿Exige la China Merchants Group a su nuevo equipo? Zhu Wenkai tiene 59 años, y está cerca de la edad de jubilación legal. Si se retira, ¿teme que la rotación frecuente de la dirección afecte la continuidad de la estrategia?

Gráfico / Shutterstock, basado en acuerdo VRF

“Bullet Finance” intentó consultar a la compañía, pero no obtuvo respuesta hasta el cierre de esta edición.

De cualquier modo, China Merchants Shekou, en manos de Zhu Wenkai y Nie Liming, mantiene su posición y recursos, pero el sector inmobiliario ha cambiado radicalmente. La gran cuestión ahora es cómo reconstruir la rentabilidad en un ciclo de caída.

Pero, considerando que en 2025 el beneficio neto ajustado podría caer más del 90%, parece que Zhu Wenkai y Nie Liming aún no han encontrado la solución.

Las imágenes del artículo provienen de: Shutterstock, basado en acuerdo VRF.