Provisión superior a 4.200 millones, ganancia neta cae 70%, Cmacosports entra en aguas profundas con "tres transformaciones"

Debido a factores como la desaceleración de los ingresos y la provisión significativa de deterioro de activos, la utilidad neta atribuible a la matriz de China Merchants Shekou en 2025 experimentó una caída considerable. La noche del 16 de marzo, China Merchants Shekou publicó su informe anual de 2025, mostrando una utilidad neta atribuible de aproximadamente 1,024 millones de yuanes, una disminución del 74.65% en comparación con el año anterior, y una caída consecutiva en dos años consecutivos. La fuerte caída en la utilidad neta atribuible se debe, por un lado, a la disminución en el margen bruto de las operaciones de desarrollo y servicios inmobiliarios, ya que ambas principales áreas de negocio mostraron una reducción en comparación con el año anterior. Pero la razón principal radica en que, en ese período, China Merchants Shekou provisionó aproximadamente 4,27 mil millones de yuanes por deterioro de activos, lo que directamente redujo la utilidad neta atribuible en casi 3 mil millones de yuanes.

El periódico Beijing Business ha observado que en los últimos años, China Merchants Shekou ha estado promoviendo continuamente la estrategia de desarrollo de los “tres cambios”: pasar de centrarse en el desarrollo a equilibrar desarrollo y operación, de un modelo de activos pesados a una combinación de activos pesados y ligeros, y de una competencia homogénea a un desarrollo diferenciado. Sin embargo, en términos de resultados prácticos, las diversas nuevas áreas de negocio en las que se ha transformado aún están en etapa de cultivo, sin haber alcanzado una escala rentable que pueda sostenerse, y en el corto plazo, difícilmente podrán convertirse en el principal motor del crecimiento de los resultados.

La utilidad neta atribuible a la matriz ha caído durante dos años consecutivos

El informe anual muestra que en 2025, la utilidad neta atribuible a la matriz de China Merchants Shekou fue de aproximadamente 10,24 mil millones de yuanes, una disminución del 74.65%. Es importante destacar que esta es la segunda caída consecutiva en la utilidad neta atribuible, y la tendencia de descenso se ha intensificado claramente.

El análisis de datos históricos por parte del Beijing Business revela que en 2024, la utilidad neta atribuible fue de aproximadamente 4,039 millones de yuanes, una caída del 36.08% en comparación con los 6,319 millones de yuanes en 2023; en comparación con la caída en 2024, la disminución en 2025 se ha ampliado aún más, aumentando la presión sobre la rentabilidad.

Detrás de la caída en dos años consecutivos de la utilidad neta atribuible, la desaceleración en los ingresos operativos del negocio de desarrollo ha sido el principal factor. En 2025, China Merchants Shekou logró unos ingresos totales de aproximadamente 1547.28 mil millones de yuanes, una caída del 13.53% respecto al año anterior. Entre ellos, el negocio principal de desarrollo mostró un rendimiento particularmente débil, con ingresos de aproximadamente 1308.29 mil millones de yuanes, una caída del 16.33%, mayor que la caída en los ingresos totales.

Sobre la disminución en los ingresos del negocio de desarrollo, la empresa explicó que su principal actividad consiste en el desarrollo y venta de productos residenciales y servicios de construcción por encargo. Durante el período, la escala de reconocimiento de ingresos del negocio de desarrollo disminuyó en comparación con el año anterior, y los ingresos también cayeron.

Mientras la escala de reconocimiento de ingresos del negocio de desarrollo se reducía, la caída en el margen bruto de las principales áreas de negocio agravó aún más la presión sobre la utilidad neta atribuible. Como los dos principales pilares de los ingresos de China Merchants Shekou, el margen bruto del negocio de desarrollo y del servicio inmobiliario disminuyeron en 2025 en comparación con el año anterior.

Específicamente, en 2025, el margen bruto del negocio de desarrollo fue del 15.33%, una caída de 0.25 puntos porcentuales respecto al año anterior; el margen bruto del servicio inmobiliario fue del 10.59%, una disminución de 0.28 puntos porcentuales, lo que redujo aún más el espacio para la utilidad neta atribuible.

Cabe destacar que, a pesar de la tendencia a la disminución en el margen bruto del negocio de desarrollo, China Merchants Shekou continuó ampliando su reserva de tierras a nivel nacional en 2025, invirtiendo continuamente para complementar su inventario de terrenos.

En 2025, la compañía adquirió un total de 43 parcelas, con una superficie construida total de aproximadamente 4.4 millones de metros cuadrados y un valor total de aproximadamente 93.8 mil millones de yuanes, pagando alrededor de 54.3 mil millones de yuanes en costos de tierra. Durante el período, cerca del 90% de las inversiones se concentraron en las “10 ciudades principales”, con un 63% en ciudades de primer nivel, aumentando respecto al año anterior. Adquirieron 5 parcelas en Shanghái, 3 en Shenzhen, Beijing, Chengdu y Hangzhou, y 2 en Xi’an, todas de alta calidad.

Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de E-House en Shanghái, afirmó que, aunque los ingresos del negocio de desarrollo y el margen bruto disminuyen, la reserva de tierras actúa como la “harina” del desarrollador, lo que indica el potencial de crecimiento y la rentabilidad futura de la empresa. Actualmente, la industria inmobiliaria está en una fase de ajuste profundo, con un mercado que presenta una tendencia de “reducción en volumen y mejora en calidad”, y la escasez de tierras de alta calidad en las ciudades clave se intensifica. La estrategia de China Merchants Shekou de aumentar su reserva en áreas clave en contra de la tendencia se basa en la ventaja de fondos de las empresas estatales centrales, aprovechando la ventana de oportunidad en el mercado de tierras durante el período de ajuste, enfocándose en terrenos de alta calidad en ciudades principales, optimizando la estructura de reservas de tierras y sentando las bases para la recuperación y mejora de beneficios futuros.

Sobre la significativa caída en los resultados de 2025 y otros problemas relacionados, como la adquisición de tierras a precios elevados, el Beijing Business envió una solicitud de entrevista a la empresa, pero hasta el momento no ha recibido respuesta.

La depreciación de inventarios supera los 14.4 mil millones de yuanes en 5 años

Aunque el crecimiento en la reserva de tierras deja espacio para el desarrollo futuro de China Merchants Shekou, algunos proyectos no lograron venderse como se esperaba, lo que llevó a un aumento directo en la provisión por deterioro de activos, afectando la utilidad neta atribuible y causando una caída significativa.

El informe anual muestra que en 2025, China Merchants Shekou provisionó aproximadamente 4,27 mil millones de yuanes por deterioro de activos. La mayor parte corresponde a la provisión por deterioro de inventarios, que alcanzó aproximadamente 3,269 millones de yuanes; también se registraron provisiones por pérdidas crediticias de aproximadamente 755 millones de yuanes, deterioro de goodwill por aproximadamente 222 millones de yuanes y deterioro de inversiones a largo plazo por unos 24 millones de yuanes. Como resultado de estas provisiones, la utilidad neta atribuible en 2025 se redujo en aproximadamente 2,918 millones de yuanes, aumentando la presión sobre la rentabilidad.

El análisis del Beijing Business revela que, entre los proyectos afectados por la provisión por deterioro de inventarios, el proyecto de Chongqing China Merchants Yutianfu fue el más destacado, con una provisión adicional de 879 millones de yuanes en 2025, la mayor de todos los proyectos. Según información pública, este proyecto fue adquirido en abril de 2021 por 3,25 mil millones de yuanes, con una prima de casi el 130%, y un precio de venta de aproximadamente 10,5 mil yuanes por metro cuadrado.

Con la entrada en una fase de ajuste profundo del mercado inmobiliario, los precios de venta del proyecto Yutianfu en Chongqing también han caído aún más. Sobre la provisión por deterioro de inventarios en este proyecto, China Merchants Shekou indicó que aún no ha entregado el proyecto, y en ese año se provisionó parcialmente según las condiciones del mercado, ya que los beneficios obtenidos hasta el 31 de diciembre de 2025 no alcanzaron las expectativas iniciales.

Yan Yuejin afirmó que la provisión por deterioro de activos refleja, en esencia, la filosofía de gestión prudente de la empresa. En un mercado inmobiliario en ajuste, la capacidad de la empresa para evaluar objetivamente el entorno de precios de sus activos y hacer juicios claros y racionales sobre su valor futuro demuestra un sistema de gobernanza corporativa sólido y una gestión interna rigurosa.

Es importante notar que la provisión por deterioro de inventarios se está convirtiendo en un “agujero negro” que devora la utilidad neta atribuible de China Merchants Shekou. El análisis del Beijing Business muestra que, entre 2021 y 2024, las provisiones por deterioro de inventarios fueron de 1,719 millones, 3,641 millones, 2,276 millones y 3,575 millones de yuanes respectivamente, sumando un total de 11,211 millones en cuatro años; sumando los 3,269 millones de 2025, el total acumulado alcanza los 14,48 mil millones de yuanes.

Debido a estas provisiones, en 2021-2024, la utilidad neta atribuible de China Merchants Shekou se redujo en 3,456 millones, 4,558 millones, 1,765 millones y 4,344 millones de yuanes respectivamente.

Yan Yuejin señaló que, a corto plazo, la provisión por deterioro de activos puede reducir directamente las ganancias potenciales del período actual, pero a largo plazo, ayuda a la empresa a comprender con mayor claridad y precisión la situación real de sus activos, clarificando la calidad de los mismos y sentando una base sólida para futuras estrategias de marketing y la activación eficiente de activos existentes, promoviendo un desarrollo ordenado de las operaciones.

La llegada de una nueva dirección estratégica

En un contexto de presión continua sobre los ingresos y la utilidad neta atribuible, la provisión significativa de deterioro de activos, que parece negativa, puede en realidad representar una oportunidad para la nueva gestión de China Merchants Shekou, que acaba de cambiar de liderazgo.

En septiembre de 2025, la empresa anunció la renovación de su consejo y de su director general. La nueva dirección, liderada por el presidente Zhu Wenkai y el director general Nie Liming, asumió sus cargos; el 3 de marzo de 2026, el vicepresidente Liu Ye dejó su puesto por motivos laborales y se incorporó a China Nanshan Development (Group) Co., Ltd., donde también ocupa el cargo de secretario del comité del partido.

Expertos del sector señalan que, ante la acumulación de más de 14.4 mil millones de yuanes en provisiones por deterioro, la nueva dirección podría estar ante una ventana estratégica única.

Yan Yuejin afirmó que, a corto plazo, la provisión por deterioro de activos reducirá las ganancias del período; pero, desde una perspectiva de gestión a largo plazo, esta medida ayuda a comprender en su totalidad y con precisión la base de activos, permitiendo definir claramente la dirección futura y optimizar la distribución de negocios.

El Beijing Business también observó que en 2021, China Merchants Shekou propuso la estrategia de los “tres cambios”, centrada en promover el desarrollo equilibrado de desarrollo y operación, y en la coordinación de activos pesados y ligeros. En 2025, los ingresos operativos de activos alcanzaron 7,173 millones de yuanes, un aumento del 0.32%; los ingresos por servicios inmobiliarios fueron de 16,726 millones, un aumento del 8.35%. Ambos sectores lograron un crecimiento en comparación con el negocio de desarrollo tradicional.

Yan Yuejin afirmó que la nueva gestión de China Merchants Shekou puede seguir manteniendo el modelo de operación de combinación de activos ligeros y pesados. Aunque en la industria prevalece el modelo de activos ligeros, los activos pesados están en una fase de valoración relativamente baja, lo que ofrece oportunidades de inversión en diferentes etapas y no se limita solo a los servicios inmobiliarios tradicionales. Por lo tanto, el modelo de combinar activos ligeros y pesados aún tiene un amplio espacio de mercado y oportunidades de desarrollo en el futuro.

El director del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de las Ciudades de China, Xie Yifeng, afirmó que la estrategia de China Merchants Shekou de expandirse en el sector de activos ligeros se basa en la estabilidad de sus ingresos. Aunque actualmente los ingresos por activos ligeros y servicios inmobiliarios representan una proporción baja, con la expansión continua de la gestión y el área de propiedades, se espera que estos ingresos crezcan de manera estable. Desde la perspectiva del ciclo de la industria y la gestión empresarial, esta estrategia tiene un significado importante para resistir ciclos bajistas y puede compensar efectivamente la caída en los beneficios financieros del negocio principal de desarrollo inmobiliario.