Las viviendas de talento de 4 habitaciones flexibilizan las restricciones para las familias con segundo hijo que tienen educación universitaria

Este artículo es una reproducción de: Southern Metropolis Daily

El proyecto Anju Huayue Longyuan lanza 495 viviendas de cuatro habitaciones para talentos, con un precio promedio de aproximadamente 39,600 yuanes/m²

Las viviendas de talento de 4 habitaciones se abren a familias con dos hijos en educación superior

Ilustración: Chen Xin (generada por Doubao AI)

El 17 de marzo, la Oficina de Garantía de Vivienda de Shenzhen publicó un aviso: en el núcleo de Longhua, el proyecto Anju Huayue Longyuan lanzó de una sola vez 495 viviendas de talento de cuatro habitaciones, con un precio promedio de aproximadamente 39,600 yuanes/m². Lo más importante es que los requisitos de solicitud se han flexibilizado significativamente: familias con educación superior y dos hijos, que tengan residencia en Shenzhen y hayan contribuido con social security durante al menos 3 años, ahora califican para solicitar viviendas de talento de cuatro habitaciones. Esto significa que, en el pasado, solo los talentos líderes o familias con tres hijos podían acceder a estas viviendas de mejora rápida, pero ahora más familias pueden acceder a ellas.

Solo el 6% de las viviendas de talento de cuatro habitaciones en toda la ciudad son vendibles, y ahora se abren por primera vez a familias con dos hijos en educación superior

En Shenzhen, las viviendas de talento de cuatro habitaciones disponibles para venta son extremadamente escasas. Según estadísticas, hay aproximadamente 20,000 viviendas de talento en stock, de las cuales solo unas 1,259 son de cuatro habitaciones, representando solo el 6%. Anteriormente, estas viviendas estaban dirigidas principalmente a talentos líderes a nivel nacional, doctores, profesionales con título de profesor titular o familias con tres hijos; las familias comunes con dos hijos en educación superior generalmente solo podían solicitar viviendas de tres habitaciones.

Los ciudadanos interesados en solicitar viviendas de cuatro habitaciones hicieron rápidamente un cálculo: los precios de las viviendas de segunda mano en la zona, de cuatro habitaciones, rondan los 70,000+ yuanes/m², mientras que el precio de las viviendas de talento es solo de 39,600 yuanes/m². Una vivienda de aproximadamente 120 m² de cuatro habitaciones cuesta unos 4.75 millones de yuanes, lo que es casi 3.65 millones de yuanes más barato que el mercado.

Este lote de viviendas en venta incluye 495 unidades, entre ellas: 109 viviendas de cuatro habitaciones de tamaño regular (denominadas tipo A1), 26 viviendas de cuatro habitaciones accesibles (tipo A2), y 360 viviendas de cuatro habitaciones de tamaño estándar (tipo B).

La solicitud para estas viviendas ahora se ha ampliado de cinco a seis filas, con la sexta fila específicamente dirigida a “familias con educación superior/técnicos + dos hijos”. Esto no solo es una medida para responder a la política nacional de incentivar la natalidad, sino también una respuesta concreta a las familias jóvenes, ingenieros, profesionales técnicos y familias de clase media en la ciudad que buscan una mejor calidad de vida.

El proyecto Anju Huayue Longyuan está ubicado en la calle Minzhi, Longhua, cerca del gran centro comercial Yifang Tiandi, con instalaciones urbanas como el Museo de Arte de Shenzhen y la Biblioteca Norte en sus alrededores. En cuanto a transporte, hay líneas 4 y 6 cercanas, y en el futuro también se planifican las líneas 22, 25 y 27, además de la línea interurbana Shenzhen-Daxing.

Lo que más emociona a los padres es que el proyecto está a solo unos 300 metros en línea recta de la Escuela Secundaria Shenzhen Longhua.

Después de que se firmen los contratos de compra-venta de viviendas de talento vendibles por más de 10 años, se puede obtener la propiedad completa mediante el pago de la diferencia de precio

Según las regulaciones más recientes de Shenzhen, después de que se firme un contrato de compra-venta de viviendas de talento vendibles por más de 10 años, se puede pagar la diferencia de precio (estimada en aproximadamente el 17% del precio del contrato) para obtener la propiedad completa. Después de esto, la vivienda podrá ser vendida o heredada libremente, como una propiedad normal.

De acuerdo con las “Medidas para la gestión de derechos de propiedad de viviendas de comercio de tipo Anju en Shenzhen” publicadas en diciembre de 2024 por la Oficina de Vivienda y Construcción de Shenzhen, los derechos de propiedad de las viviendas destinadas a talentos (viviendas de talento vendibles) se gestionan según estas regulaciones. Al calcular el pago adicional, el precio original de compra se basa en el valor de mercado de viviendas de comercio de tipo Anju en condiciones similares.

La fórmula para calcular el pago adicional para obtener la propiedad completa de una vivienda de comercio de tipo Anju es: Pago adicional = (Precio de mercado original - Precio de compra original) × 50% - impuestos y tasas. El precio de mercado original se calcula dividiendo el precio de compra original por el 70%. Los impuestos y tasas incluyen el impuesto de transferencia, el impuesto de timbre y las tarifas de servicio de transacción, que el comprador paga al tramitar el certificado de propiedad inmobiliaria o el certificado de derechos reales.

Actualmente, los compradores pueden completar la solicitud en línea en todo el proceso, con un proceso sencillo y transparente. Esta política ha abierto completamente el canal de circulación de “viviendas de garantía a viviendas de comercio”, permitiendo que los talentos disfruten de beneficios de vivienda y también compartan las ganancias del aumento de valor de los activos urbanos.

Supongamos que una vivienda de talento de cuatro habitaciones tiene un precio de contrato de 5 millones de yuanes y paga 50,000 yuanes en impuesto de transferencia. Según las promociones anteriores, el precio de las viviendas de talento vendibles suele ser el 60% del mercado, y el precio de las viviendas de comercio de tipo Anju es el 50% del mercado.

Paso 1: Convertir el precio de compra original en una vivienda de comercio de tipo Anju equivalente

5 millones / 60% × 50% ≈ 4.1667 millones de yuanes

Paso 2: (4.1667 millones / 70% - 4.1667 millones) × 50% - 50,000 yuanes ≈ 842,9 millones de yuanes, lo que significa que la vivienda de talento necesita pagar aproximadamente el 17% del precio de compra para obtener la propiedad completa. (Este cálculo es una estimación basada en la política, la cifra final será la que determine la documentación oficial).

El stock de viviendas de talento con un valor de mercado al 60% de su precio original, y requisitos de acceso cada vez más flexibles

En noviembre de 2022, Shenzhen lanzó oficialmente la política de viviendas de talento vendibles con un precio del 60%. Aunque esta medida generó mucha atención, las ventas y el interés no fueron proporcionales, y la tasa de ocupación en varios proyectos no fue buena.

En marzo de 2023, Shenzhen implementó una nueva política que eliminó las categorías de viviendas de comercio de tipo Anju y viviendas de talento, y añadió viviendas de alquiler garantizado y viviendas de propiedad compartida.

Esto significa que las viviendas de talento con un precio del 60% en Shenzhen se cancelaron en menos de medio año. Shenzhen ha dejado claro que no se construirán más viviendas de talento vendibles, pero las viviendas en stock seguirán en venta.

Luego, los requisitos de solicitud para viviendas de talento se han flexibilizado: primero, se ha ampliado la edad máxima para solicitantes solteros de 35 a 30 años; segundo, se ha relajado el requisito de residencia, que antes requería que ambos cónyuges tuvieran residencia en Shenzhen, y ahora solo el solicitante principal debe tenerla, mientras que el cónyuge e hijos no necesitan residir en Shenzhen.

La reducción de los requisitos para acceder a viviendas de talento en Shenzhen probablemente esté relacionada con la baja tasa de ocupación de estas viviendas anteriormente.

Las primeras seis viviendas de talento con un precio del 60% lanzadas en noviembre de 2022 atrajeron a más de 15,000 familias, pero los resultados de selección fueron muy diversos. Excepto en Nanshan y en el núcleo de Guangming, donde se agotaron, en Longgang, Dapeng y otras áreas remotas, la tasa de rechazo de viviendas de tres habitaciones fue muy alta. Al finalizar la selección, la tasa de ocupación general fue solo del 43.6%.

En los últimos años, Shenzhen no solo ha reducido los requisitos de solicitud para viviendas de talento, sino que también ha abierto las viviendas de garantía a familias fuera del inventario y ha flexibilizado los requisitos de solicitud. La evidencia muestra que estas políticas han impulsado un aumento en las solicitudes.

El 12 de marzo de 2026, la Oficina de Vivienda y Construcción del Distrito Nanshan publicó un anuncio de resultados de verificación de elegibilidad para la compra de viviendas de comercio de tipo Anju, recibiendo 1,645 solicitudes, de las cuales 1,528 fueron aprobadas, y el 93% eran familias fuera del inventario, convirtiéndose en la fuerza principal de compra en esta tanda. Es importante destacar que esta escala de solicitudes es inusual en el mercado inmobiliario de Shenzhen en los últimos años, incluyendo viviendas de comercio de tipo Anju.

Recientemente, Shenzhen lanzó de manera única cerca de 500 viviendas de cuatro habitaciones para talentos y redujo los requisitos de solicitud, lo que ha generado atención. El experto en economía regional y miembro senior del think tank CDI, Song Ding, en una entrevista, afirmó que, según las últimas políticas de Shenzhen, en el futuro no se construirán más viviendas de comercio de tipo Anju, sino viviendas de propiedad compartida, que son completamente cerradas, lo que significa que el público de ventas será limitado. En comparación, las viviendas de talento tienen ventajas aún más evidentes, y no se descarta que, con la recuperación del mercado, la popularidad de las viviendas de talento aumente aún más.

La sinceridad de Shenzhen en atraer talento “que venga, que permanezca y que viva bien”

Esto no es solo una reducción en los requisitos de solicitud o un aumento en la oferta de viviendas, sino una expresión concreta de la estrategia de “invertir en las personas” en Guangdong. Shenzhen está utilizando un sistema cerrado de “una cama, una habitación, una vivienda” para abordar con precisión cada punto doloroso desde la llegada hasta la radicación del talento.

Al llegar, una cama para cubrir necesidades. Para aliviar la ansiedad de los recién graduados en búsqueda de empleo, se lanzó el plan “Sueño Shenzhen, Navegando con Vela”, que ofrece hasta 15 días de alojamiento gratuito para resolver la dificultad de establecerse en la primera etapa.

En la transición a mediano plazo, una habitación para reducir cargas. Los talentos jóvenes reconocidos pueden solicitar viviendas transitorias a un precio del 60% del mercado (o recibir un subsidio mensual de 1250 yuanes), con un período de alquiler preferencial de hasta 3 años, para que los “pescadores en Shenzhen” puedan estabilizarse sin preocuparse por altos alquileres.

Para establecerse a largo plazo, una vivienda que brinde tranquilidad. Viviendas de garantía con un 50% de descuento, viviendas de talento vendibles con un 60% de descuento, y viviendas de protección con venta a precio depreciado tras 3 años… las dos primeras pueden “reajustarse y venderse”, y la última tiene un mecanismo de recompra, para que los talentos puedan comprar con confianza y tener expectativas de un futuro estable.

Por ejemplo, en Longhua, el derecho de solicitud de viviendas de cuatro habitaciones en Anju Huayue Longyuan se ha reducido de “líderes de élite” a “familias con dos hijos en educación superior”, con un precio promedio de solo 39,600 yuanes/m² (el mercado cercano supera los 70,000+). Con la política de “reconvertir en propiedad en diez años”, se ha abierto un canal para transformar las viviendas de garantía en viviendas de comercio, permitiendo que los talentos disfruten de beneficios de vivienda y compartan las ganancias del aumento de valor de los activos urbanos.

Este conjunto de medidas no solo reduce el costo de vida de los talentos, sino que también les da expectativas de crecimiento conjunto con la ciudad, logrando verdaderamente “atraer, retener y vivir bien”.

Shenzhen, con beneficios en activos reales, está elevando su sinceridad en atraer talento de “captación a corto plazo” a “radicación a largo plazo”. Cuando la ciudad utiliza viviendas de mejora escasas como “píldora tranquilizadora” para las fuerzas principales, esta competencia por la vivienda asequible se convierte en una doble carrera entre la ciudad y el talento en la vía del desarrollo de alta calidad.

Redacción: Reportero de Nandu Chen Rongmei