¡El poder adquisitivo explota, los precios de viviendas nuevas y usadas suben juntos! El mercado inmobiliario de Shanghai recibe una "pequeña primavera"

El “calor” en el mercado inmobiliario de Shanghái se revela silenciosamente en los datos.

Según las últimas cifras publicadas por la Oficina Nacional de Estadísticas, en febrero, los precios de las viviendas nuevas en Shanghái aumentaron un 0.2% respecto al mes anterior, pasando de estabilidad a alza; los precios de las viviendas de segunda mano también subieron un 0.2%, poniendo fin a nueve meses consecutivos de caída. Este es el primer signo positivo en el mercado inmobiliario de Shanghái tras la fase de ajuste, con precios de primera y segunda mano en recuperación simultánea.

Desde la perspectiva interanual, en febrero, los precios de las viviendas nuevas en Shanghái aumentaron un 4.2%, manteniendo su liderazgo a nivel nacional. Los expertos del sector consideran que, bajo la precisión de las políticas de “estrategia combinada” y la resonancia con la demanda acumulada del mercado, el mercado inmobiliario de Shanghái está entrando en un “pequeño spring” muy prometedor.

Al comenzar marzo, la actividad del mercado se recuperó con fuerza. Datos de bienes raíces en línea muestran que en los primeros 15 días de marzo, las transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghái alcanzaron casi 14,000 unidades, con 7,233 transacciones en la semana del 9 al 15 de marzo, alcanzando un récord semanal en casi cinco años desde 2021. Incluso, algunos agentes inmobiliarios reportaron congestión en el sistema de firma digital el 14 de marzo debido a múltiples accesos simultáneos.

“El pequeño spring del mercado inmobiliario de Shanghái ya está consolidado, y la ventana de compra se está cerrando gradualmente,” opina Lu Wenxi, analista de Zhongyuan Real Estate. “El repunte de febrero fue solo un preludio; marzo será el período en que se materialicen completamente los beneficios, y se espera que el mercado supere los récords de transacciones del mismo período del año pasado. Con volumen en aumento y precios estables en niveles altos, los precios de las viviendas podrían salir pronto del fondo.”

El analista de CITIC Construction Investment, Zhu Jin, señala que desde marzo, los efectos de las “siete políticas” en Shanghái se han ido manifestando, indicando una tendencia de estabilización en el mercado inmobiliario. La recuperación en las transacciones de segunda mano ayuda a estabilizar los precios y volúmenes. A largo plazo, las empresas inmobiliarias seguirán enfocándose en negocios operativos, y la desigualdad en la estructura de viviendas en las ciudades clave seguirá creando oportunidades para el desarrollo del sector.

La “revancha” de las viviendas de segunda mano

El 15 de marzo, en el Centro de Registro y Transacciones de Bienes Raíces de Pudong, Shanghái, la actividad era intensa, con 41 ventanillas abiertas y números de turno en pantalla. Hasta el mediodía, se habían emitido 423 turnos. El día anterior, las transacciones de segunda mano alcanzaron 1,472 unidades, la segunda cifra más alta en un año; ese día, 1,390 viviendas se vendieron, sumando 2,862 en dos días, superando el récord de ventas en fin de semana en casi cinco años.

Este número refleja solo una parte del “calor” en la primera fase del mercado inmobiliario de Shanghái en 2026.

Según datos del Centro de Transacciones Inmobiliarias de Shanghái, en enero de 2026, las transacciones de viviendas de segunda mano totalizaron 22,834 unidades, un aumento interanual del 24.18%, recuperando la tendencia de “rebote” de diciembre de 2025. En promedio, en días laborables se registran más de 600 transacciones diarias, y en fines de semana, frecuentemente superan las mil. Más del 50% de las transacciones se concentran en zonas exteriores a la circunvalación, y casi la mitad de las viviendas tienen un precio total por debajo de 3 millones de yuanes.

Mientras el volumen de transacciones se mantiene estable, los precios también muestran señales positivas. En enero, el precio medio de las viviendas de segunda mano en Shanghái subió un 2.71% respecto al mes anterior, indicando una transición del mercado de “cambiar volumen por precio” a una fase de “estabilización de volumen y precios”.

Este fue el tono del mercado en enero, pero en febrero, el mercado inmobiliario de Shanghái experimentó altibajos. Durante las vacaciones del Año Nuevo, el mercado estuvo “congelado”; el 15 de febrero, las transacciones cayeron drásticamente a solo 7 unidades, y en los cuatro días siguientes, no hubo transacciones. Solo tras la implementación de las “siete políticas” el 25 de febrero, el mercado recibió un impulso fuerte.

Las políticas que facilitaron la compra, como reducir el período de cotización de la seguridad social de 3 a 1 año para residentes no domiciliados en la zona exterior a la circunvalación, aumentar significativamente los límites de préstamos de fondos de vivienda, y eximir del impuesto a la primera vivienda a hijos mayores residentes en Shanghái, generaron un impacto positivo. El mismo día de su implementación, las transacciones de segunda mano superaron las 500 unidades, y en los días siguientes, continuaron en aumento, alcanzando 839 unidades el último día de febrero.

“Se saltó directamente el período de recuperación habitual de 1 a 2 semanas después de las festividades,” comenta Lu Wenxi. “Con el fuerte apoyo de las políticas, la recuperación del mercado de segunda mano fue mucho más rápida de lo esperado, y las ‘siete políticas’ actúan como un ‘seguro’ para la pequeña primavera.”

En marzo, el mercado de segunda mano en Shanghái entró en una fase de “crecimiento acelerado”. Hasta el 15 de marzo, las transacciones acumuladas alcanzaron 13,955 unidades, con un promedio diario de 930; la cifra de 1,472 unidades el 14 de marzo refleja esta tendencia.

El vicepresidente del Instituto de Investigación de Bienes Raíces de Yiju, Yan Yuejin, estima que en marzo, las transacciones de segunda mano en Shanghái superarán las 30,000 unidades, alcanzando un récord mensual en años recientes, siendo un indicador clave de la recuperación del mercado. Él espera que la actividad continúe en abril y mayo.

En cuanto a la estructura de transacciones, según el Colegio de Urbanistas, en enero de 2025, el 59% de las ventas de viviendas de segunda mano por menos de 3 millones de yuanes, y en febrero de este año, esa proporción subió al 70%, alcanzando el 73% en marzo 15. Las viviendas de menor precio se han convertido en la principal fuerza del mercado.

Lu Wenxi calcula que, por ejemplo, en el típico barrio antiguo “Caoyang Xincun”, las unidades tienen un promedio de más de 40 metros cuadrados y un precio total no superior a 2.5 millones de yuanes. La nueva política permite que el límite máximo de préstamo con fondos de vivienda sea de 2.4 millones, lo que significa que los compradores solo necesitan pagar un pago inicial muy bajo, cubierto en gran parte por el fondo de vivienda, una buena noticia para los compradores primerizos.

Al mismo tiempo, la cantidad de viviendas de segunda mano en el mercado ha disminuido durante nueve meses consecutivos. La última cifra de Lianjia en Shanghái indica aproximadamente 81,000 viviendas en venta, un descenso del 28.3% respecto a las más de 113,000 en mayo de 2025. En ese mismo período, las visitas a viviendas en venta en siete días alcanzaron 138,000.

Según varias agencias, en las zonas centrales dentro de la circunvalación, el espacio de negociación en viviendas de segunda mano se ha reducido a menos del 4%, con lugares como Nanjing East Road, Bund, People’s Square y Xujiahui, donde el margen de negociación es menor al 1%.

Desde una apertura estable en enero, una recuperación en forma de V en febrero, hasta un crecimiento explosivo en marzo, el mercado de segunda mano en Shanghái ha completado en 90 días la transición de fondo a recuperación.

El mercado de nuevas viviendas en “puntos calientes”

En comparación con la recuperación en forma de V del mercado de segunda mano, el mercado de nuevas viviendas en Shanghái muestra mayor racionalidad y diferenciación.

El 16 de marzo, una serie de datos causaron revuelo: las ventas diarias de nuevas viviendas alcanzaron 395 unidades, un aumento del 419.7% respecto al día anterior; al día siguiente, las ventas subieron a 485 unidades. Para el 17 de marzo, el total acumulado llegó a 4,730 unidades, con un crecimiento superior al 300% respecto a la semana anterior.

Detrás de estos números está la precisión de las “estrategias combinadas” de políticas.

El cofundador del Instituto de Investigación de Cuncher, Song Hongwei, señala que, tras las nuevas políticas de las “siete políticas”, la tasa de conversión de visitantes a compradores es aproximadamente 10:1, mucho mayor que los 27:1 de los no afectados por las políticas. La contribución del aumento en el límite de préstamos con fondos de vivienda representa el 77% del impulso. Esto indica que los beneficios de las políticas están llegando precisamente a los compradores que estaban a punto de cerrar la compra.

Tras la implementación de las políticas, en el primer día laboral, la compañía de China Resources Land en Shanghái reportó ventas por más de 3.2 mil millones de yuanes; en el primer fin de semana, China Merchants Shekou vendió más de 4.15 mil millones; en Xuhui Binjiang, el proyecto de lujo Anlan Shanghai superó los 6.3 mil millones en dos días; Poly World Expo Tianyue recaudó 2.5 mil millones en dos días.

Al inicio del primer trimestre, el mercado aún mostraba cautela. Datos del Departamento de Estadísticas de Shanghái indican que en enero y febrero, la superficie de ventas residenciales fue de 1.0898 millones de metros cuadrados, un descenso interanual del 32%. Solo en febrero, debido a la reducción en la oferta, la superficie de ventas de viviendas nuevas fue de solo 160,000 metros cuadrados, en niveles bajos.

Pero, debajo de la media, hay casos de gran diferenciación. Los proyectos de alta gama siguen siendo la “ancla” del mercado. En enero, solo un proyecto en Shanghái tuvo ventas en “modo sol”, pero su rendimiento fue destacado: Anlan Shanghai lideró con 2,183 millones de yuanes en ventas, y Lujiazui Taikoo Yuan·Yuan Di en Huangpu aportó 1,78 mil millones en ese mes.

Lo que realmente muestra la resiliencia del mercado son los “proyectos estrella” con productos competitivos. En febrero, Yunqi Binjiang lideró con 520 millones de yuanes en ventas; en Jinshan New City, Jianfa Ru Hu alcanzó una tasa de venta superior al 80%, con un precio medio de 40,477 yuanes/m², logrando doble liderazgo en área y unidades vendidas en el ranking de Ck瑞.

La diferenciación sigue siendo marcada. El proyecto Jianfa Haichen en Yangpu, también gestionado por Jianfa, elevó su precio de registro a 121,995 yuanes/m² en febrero, pero su tasa de firma digital hasta el 5 de marzo fue solo del 1.56%. Otros ejemplos son Jiangwan Jinmao Fu en Songnan, con una tasa de firma del 6.67%, y Stanford Garden en Pudong, con una tasa de cero.

En marzo, aunque aún no se han publicado datos completos del mes, la actitud del mercado ha cambiado sutilmente. Los datos de febrero muestran que los precios de las viviendas nuevas de más de 144 metros cuadrados aumentaron un 0.4% respecto al mes anterior, con un incremento interanual del 6.3%. Las propiedades de lujo en zonas centrales dominan en volumen de ventas, y las viviendas reformadas en la periferia con precios alrededor de 500,000 yuanes también muestran actividad.

El director del Instituto de Investigación de Anjuke, Zhang Bo, define este fenómeno como una “recuperación estructural”. “Las viviendas de mejora en las ciudades principales se están convirtiendo en la principal línea de recuperación, lo que indica que la relación oferta-demanda está mejorando continuamente.” Él opina que, en el futuro, el mercado no será solo de subidas y bajadas generales, sino que la tendencia de precios en activos de calidad en zonas centrales y en áreas suburbanas continuará diferenciándose.

Esta “recuperación estructural” también se refleja en el mercado de tierras. Tras la venta rápida del proyecto “Nánxiàng Guanningfu” en Qingpu por China Communications Construction, la empresa adquirió rápidamente un segundo lote antes del Año Nuevo; en Yangpu, China State Construction volvió a obtener un nuevo terreno en el área del río, planificando un desarrollo conjunto; y, en marzo, Greentown China pagó un 6.57% por encima del precio de reserva para adquirir un terreno en Xihongqiao, Qingpu.

Lu Wenxi opina que, con la implementación oportuna de las “siete políticas”, las expectativas del mercado se estabilizaron, y la resiliencia del mercado en sí misma ha añadido una “seguridad” a la pequeña primavera. Con la evidencia del apoyo político, Shanghái ya ha asegurado una “pequeña primavera” en marzo.

El analista de Ck瑞, Ding Junjie, afirma que la tendencia de “pequeña primavera” en el mercado inmobiliario de Shanghái ya está consolidada. Con la continua liberación de los efectos de las políticas y la recuperación de la confianza del mercado, se espera que a finales de marzo y en abril, el mercado de nuevas viviendas experimente una recuperación más marcada. Esta recuperación se debe principalmente a un entorno político moderado y a las fuerzas internas del mercado, siendo más estable y saludable a largo plazo en comparación con las fluctuaciones a corto plazo impulsadas por estímulos fuertes.

Fuente: China Real Estate Daily

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