Las solicitudes de REITs de bienes raíces comerciales se aceleran, con una retroalimentación completada en menos de veintinueve días en promedio

Periodista del Securities Times Wang Rui

La información de las bolsas de Shanghai y Shenzhen muestra que, hasta el 18 de marzo, un total de 11 instituciones de gestión de fondos públicos han presentado 15 solicitudes de registro para REITs de bienes raíces comerciales. A excepción de las 3 nuevas solicitudes en marzo, las otras 12 ya están en fase de retroalimentación o consulta.

El último día de 2025, la Comisión Reguladora de Valores de China emitió el “Anuncio sobre la implementación de un piloto de fondos de inversión en bienes raíces comerciales”. En solo dos meses y medio, el número de solicitudes de REITs comerciales ya alcanzó 15, con una escala de recaudación estimada superior a 46 mil millones de yuanes, y un tamaño promedio de aproximadamente 3.071 mil millones de yuanes por producto.

De los productos ya presentados, seis tienen una escala de recaudación prevista superior a 4 mil millones de yuanes. Entre ellos, el Fondo de Inversión en Valores de Bienes Raíces Comerciales Cerrado de China Jin WeiPinHui se espera que recaudé 7.47 mil millones de yuanes, siendo el de mayor tamaño; el Fondo de Inversión en Valores de Bienes Raíces Comerciales Cerrado de Guotai Haitong Sha Zhi Chuan y el Fondo de Valores de Bienes Raíces Comerciales Cerrado de Everbright Baodexin y Everbright Anshi se estiman en 5.064 mil millones y 4.905 mil millones de yuanes, respectivamente.

Según fuentes de varias instituciones de gestión de activos de corredores de bolsa, en el actual entorno de mercado de bajas tasas de interés, los REITs se han convertido en una herramienta importante para que las instituciones de gestión pública amplíen su escala de gestión de activos no monetarios. Con un tamaño de producto individual de 3 mil millones de yuanes, la emisión de 3 a 4 productos podría superar los 100 mil millones de yuanes; además, con la perspectiva de expansión a largo plazo de los activos existentes, el potencial de crecimiento futuro es amplio.

En cuanto a los proyectos de REITs de bienes raíces comerciales ya presentados, los activos subyacentes se encuentran principalmente en ciudades de primer nivel como Shanghái, Shenzhen y Guangzhou, así como en ciudades de segundo nivel con fuerte potencial de desarrollo como Hefei y Xi’an. La gama de tipos de bienes raíces comerciales cubre centros comerciales, retail, oficinas y hoteles. Los derechos originales provienen tanto de empresas estatales como privadas, con una fuente de activos diversificada.

El analista Peng Wenyu de Shenyin & Wanguo señala que, en comparación con los REITs de infraestructura, los REITs de bienes raíces comerciales tienen una alta propiedad de mercado, una mayor diversidad en los emisores (mayor participación de empresas privadas, inversión extranjera y promotores inmobiliarios), procesos de revisión más simples y eficientes, mayor elasticidad en el rendimiento de los activos subyacentes y características de mayor liquidez. Con la introducción de los REITs de bienes raíces comerciales, la estructura de activos del mercado de REITs públicos será más diversa, se espera una reconstrucción del ecosistema de valoración, y se abrirá aún más la capacidad del mercado, con una expectativa de un mercado de billones de yuanes.

Es importante destacar que, en promedio, las 12 productos mencionados recibieron retroalimentación en 28.5 días, y el REIT de Huatai Zijin Huazhu Anzhu fue aprobado en solo 22 días tras la aceptación, demostrando una alta eficiencia en la revisión y respuesta de las autoridades regulatorias respecto a los REITs de bienes raíces comerciales.

El equipo del analista principal de renta fija de Huayuan Securities, Liao Zhiming, considera que, según las opiniones actuales, los puntos de atención de los reguladores se centran en cuatro aspectos: cumplimiento de las propiedades, como la documentación completa, uso del suelo y calificación operativa; integridad de los activos, incluyendo el alcance de los activos en la cartera y el estado de los activos compartidos; rentabilidad del proyecto, requiriendo la divulgación del modelo operativo y la competitividad del proyecto, además de verificar riesgos como vencimientos concentrados de arrendamientos y transacciones relacionadas; y la razonabilidad de la valoración, evaluando cuidadosamente las tasas de crecimiento a largo plazo y las tasas de ocupación previstas durante el período de proyección.

De hecho, además de que las bolsas aceleran la implementación de los primeros proyectos, la Comisión Reguladora de Valores de China y las oficinas regulatorias locales también están realizando intensas sesiones de capacitación para guiar a empresas, instituciones financieras y departamentos gubernamentales a aprovechar las nuevas oportunidades de desarrollo de los REITs de bienes raíces comerciales. El 13 de marzo, la Comisión publicó un aviso de reclutamiento de doctores postdoctorales para 2026, destacando especialmente la “Investigación sobre la construcción del sistema de mercado de REITs” como una dirección de referencia.

Asimismo, el 13 de marzo, la Oficina de Regulación de Valores de Sichuan anunció que, en colaboración con las bolsas de Shanghai y Shenzhen y la Oficina de Finanzas del Comité Provincial, organizaron la “Reunión de avance del piloto de REITs de bienes raíces comerciales de Sichuan”, para evaluar los activos, promover y planificar la formación y presentación de proyectos de REITs comerciales, y responder individualmente a los desafíos y dificultades planteados por las empresas en el proceso de avance, con respuestas específicas para cada caso.