Aumento del calor del mercado de vivienda de segunda mano y aumento de transacciones - Se espera un "pequeño spring" en ciudades de primer nivel

Fuente: 21st Century Business Herald Autor: Wu Shuying

La temporada de mayor actividad en el sector inmobiliario, “Mayo de Oro y Septiembre de Plata”, llega puntualmente.

El sábado pasado (14 de marzo), Shanghái registró un récord anual con 1472 transacciones diarias de viviendas de segunda mano en línea; en Beijing, las ventas de viviendas nuevas y usadas aumentaron mes a mes gracias a las políticas; en Guangzhou, la cantidad de visitas y transacciones de viviendas de segunda mano también se activaron; en Shenzhen, las ventas de viviendas de segunda mano aumentaron significativamente en la primera mitad de marzo.

Cada año, marzo y abril son puntos clave en el mercado inmobiliario. Debido a que el inicio del año suele coincidir con el Festival de Primavera, la demanda de compra de viviendas se pospone; además, la demanda de viviendas con cupo escolar generalmente se libera en marzo y abril, impulsando el aumento en las transacciones del mercado en general. Por ello, el mercado presta especial atención al desempeño en estos dos meses, ya que influye en la tendencia del mercado durante todo el año.

Este año, el “Mayo de Oro y Septiembre de Plata” se presenta de manera diferente. El mercado inmobiliario ha vuelto a la racionalidad tras varios años, y el público espera que la “Primavera pequeña” de este año logre un aumento tanto en volumen como en precios, impulsando una nueva fase de desarrollo del mercado. Investigaciones y entrevistas realizadas por periodistas del 21st Century Business Herald revelan que en las principales ciudades, las transacciones inmobiliarias han mostrado una recuperación significativa en comparación mensual, con precios relativamente estables. Analistas del mercado coinciden en que, bajo el impulso de las políticas, en Beijing y Shanghái, parte de la demanda se ha liberado, por lo que se espera con optimismo un aumento en las transacciones en esta “Primavera pequeña”; Guangzhou y Shenzhen también muestran signos positivos, con una posible recuperación general.

Las principales ciudades muestran aumento en volumen y estabilidad en precios, y el mercado inmobiliario en todo el país presenta un buen comienzo.

“Llega la Primavera pequeña”

Shanghái es la ciudad que ha mostrado el mejor rendimiento en esta ronda de “Primavera pequeña”.

Según datos de CRIC, del 9 al 15 de marzo, el mercado de viviendas de segunda mano en Shanghái experimentó un crecimiento explosivo, con 7233 transacciones en una semana, alcanzando el récord semanal más alto en los últimos cinco años (desde 2021).

Datos publicados por la plataforma de bienes raíces en línea de Shanghái indican que el 18 de marzo, las transacciones de viviendas de segunda mano en Shanghái alcanzaron 906 en un día laborable, situándose en niveles altos del mercado.

El auge en las transacciones en Shanghái se debe a las nuevas políticas. El 25 de febrero, Shanghái publicó el aviso “Sobre la optimización y ajuste adicional de las políticas inmobiliarias de la ciudad”, que incluyó siete medidas para estabilizar el mercado, como acortar el período de cotización de seguridad social para no residentes en Shanghái, relajar los requisitos para comprar con la tarjeta de residencia, y aumentar el límite máximo de préstamos hipotecarios, conocidas como las “Siete Medidas de Shanghái”.

Una fuente de una empresa inmobiliaria nacional responsable de investigación de clientes en Shanghái dijo a este periódico que en los últimos años, cada nueva política ha impulsado a cierta demanda a ingresar al mercado con anticipación. En esta ocasión, se sumó el factor de la “Primavera pequeña”, por lo que el mercado en general mostró un aumento explosivo en volumen, sin una caída significativa en precios, manteniéndose estable. “Según nuestros datos, desde diciembre del año pasado, los precios de las viviendas de segunda mano en Shanghái no han caído más, sino que se mantienen firmes, lo cual es una señal positiva.”

Las políticas de Beijing de diciembre pasado siguen teniendo efecto. Según el Instituto de Investigación 58 Anju, después del Año Nuevo, con la reapertura total de las oficinas de ventas y agencias inmobiliarias, la demanda de búsqueda de viviendas se recuperó rápidamente. El 28 de febrero, la popularidad de las viviendas nuevas en Beijing subió a 60.3, y la de viviendas de segunda mano a 66.1; para el 14 de marzo, estos valores aumentaron a 59.9 y 65.6, respectivamente, mostrando una continua influencia positiva de las nuevas políticas.

En términos de volumen, la semana del 26 de enero al 1 de febrero, Beijing registró 4244 transacciones, el pico de las últimas 12 semanas, con un aumento de más del 30% respecto a la semana anterior a las nuevas políticas. Después del Año Nuevo, el mercado se fue recuperando gradualmente, con 2980 transacciones en la semana del 1 al 8 de marzo.

A diferencia de Beijing y Shanghái, donde las políticas han impulsado la demanda, en Guangzhou y Shenzhen, la recuperación del mercado se debe principalmente a la demanda rígida de compra de viviendas.

Información pública indica que en las primeras dos semanas de marzo, las transacciones en línea de viviendas de segunda mano en Guangzhou superaron las 4000, con un máximo diario de 271 transacciones (15 de marzo), alcanzando un nuevo récord en 2023.

Un intermediario en Tianhe, Guangzhou, dijo a este periódico: “Últimamente estamos muy ocupados, todos los días visitando, entrevistando y firmando contratos. Ahora hay filas en los centros de firma, diferente a finales del año pasado. Nuestra oficina ya ha cerrado 9 ventas este mes.”

Los datos de Shenzhen también son muy claros: según datos del Centro de Investigación Centaline Shenzhen, hasta el 18 de marzo, las transacciones acumuladas de viviendas residenciales nuevas y usadas en toda la ciudad superaron las 4000. De ellas, 1474 fueron viviendas nuevas, un aumento del 38.9% respecto a febrero; y 2715 viviendas de segunda mano, un incremento del 58.6%.

El análisis del Centro de Investigación Centaline Shenzhen indica que, tras el Año Nuevo, las transacciones en Shenzhen continúan en aumento, con una clara intención de compra de los clientes. Muchos proyectos de viviendas nuevas están ofreciendo descuentos y promociones, con resultados notables; las ventas de segunda mano también se recuperan rápidamente, y la “Primavera pequeña” ya ha llegado.

Señales que necesitan fortalecerse

El aumento en volumen y la estabilidad en precios en el mercado indican que los propietarios de viviendas de segunda mano ya muestran una actitud de “resistencia a la venta”.

Según información obtenida por este periódico de varios agentes en Shanghái, Guangzhou y Shenzhen, los propietarios de viviendas de segunda mano tienen una actitud relativamente firme, y los precios se mantienen estables en comparación con antes, con poca margen para negociar. “En las últimas semanas, las viviendas con buena relación calidad-precio se han agotado. Después del Año Nuevo, es difícil negociar precios, porque los propietarios creen que el mercado ha mejorado y prefieren mantener los precios en lugar de bajar para alquilar. Por eso, los precios se mantienen estables, pero si hay una bajada, las ventas serán rápidas”, dijo un intermediario en Nanshan, Shenzhen.

En cuanto a las viviendas nuevas, las inmobiliarias todavía aplican la estrategia de “precio para aumentar volumen”. Un responsable de marketing de una empresa en el este de China comentó a este periódico que, aunque el volumen de viviendas de segunda mano aumenta y los precios se mantienen, en el mercado de viviendas nuevas “la señal de inicio aún no está clara”.

Según datos proporcionados por este responsable, en Shanghái y ciudades cercanas, la mayoría de los precios de viviendas nuevas han bajado respecto a meses anteriores, principalmente por la estrategia de “precio para aumentar volumen” y cambios en la estructura de transacciones.

“En marzo, en uno de nuestros proyectos, un competidor redujo su precio a un 85%, unos pocos miles de yuanes por metro cuadrado por debajo del nuestro. Ellos venden muy rápido, y nosotros casi no hemos vendido”, dijo un representante de una inmobiliaria del sur de China.

Este fenómeno también se refleja en el mercado de tierras.

Por ejemplo, en Shanghái, el 13 de marzo, se completó la venta de la primera tanda de terrenos residenciales para 2026. Se subastaron tres parcelas ubicadas en Jiading New Town, Xuhui Changqiao y Qingpu Xihongqiao, con un área total de 198,3 mil metros cuadrados y un valor total de aproximadamente 6.809 millones de yuanes. Excepto por la parcela en Qingpu, que tuvo un sobreprecio del 6.6%, las otras dos se vendieron a precio base.

Esto indica que, en medio del actual entusiasmo del mercado, las decisiones de las inmobiliarias en el mercado de tierras siguen siendo prudentes. En la reunión de resultados de China Merchants Shekou, el vicepresidente Wu Bin afirmó que en 2026, el mercado de tierras continuará en un rango bajo, con algunas áreas ligeramente más activas.

Wu Bin explicó que la estrategia de inversión de China Merchants Shekou en 2026 seguirá centrada en áreas clave y ciudades principales, con compras basadas en ventas, seleccionando cuidadosamente los proyectos. Según las condiciones del mercado y la recuperación de pagos, y cumpliendo con las “tres líneas rojas” y equilibrando escala y rentabilidad, cada proyecto debe cumplir con los estándares de inversión de “seis buenos”, asegurando una asignación eficiente de recursos y enfocándose en la rotación y rentabilidad del proyecto.

Desde esta perspectiva, la “Primavera pequeña” en el mercado inmobiliario puede impulsar una estabilización y recuperación sostenida del mercado este año, aunque dependerá de varios factores. La directora del Departamento de Índices del China Index Academy, Cao Jingjing, advierte que la estabilización del mercado será un proceso gradual y que su continuidad dependerá de una mejora sustancial en las expectativas de ingresos de los residentes y en las expectativas de los precios de las viviendas, así como de una recuperación macroeconómica general.

(Edición: Wen Jing)