Los bienes raíces podrían ser el gran ganador en el éxodo del crédito privado

Una versión de este artículo apareció por primera vez en el boletín CNBC Property Play con Diana Olick. Property Play cubre oportunidades nuevas y en evolución para el inversor inmobiliario, desde particulares hasta capitalistas de riesgo, fondos de capital privado, oficinas familiares, inversores institucionales y grandes empresas públicas. Suscríbase para recibir futuras ediciones directamente en su bandeja de entrada. Apenas cuatro años después de que los inversores huyeran de los fondos de bienes raíces comerciales debido a las tasas de interés en rápido aumento, algunos están volviendo a invertir, mientras rotan fuera del juego de crédito privado que alguna vez fue popular. Las inversiones en REITs registrados públicamente no cotizados pasaron de 33.200 millones de dólares en 2022 a 5.700 millones en 2025, pero las ganancias en los últimos meses indican un cambio de tendencia. Estos REITs recaudaron 593 millones de dólares de inversores en enero, un aumento respecto a los 467 millones de diciembre y los 416 millones de noviembre, según datos de Stanger Investment Banking. Datos adicionales de CoStar muestran que las inversiones en REITs no cotizados han tenido ganancias en el tercer y cuarto trimestre del año pasado. Algunos esperan que, a medida que más dinero salga del crédito privado, termine en bienes raíces. “Creemos que eso sucederá”, dijo Kevin Gannon, presidente y CEO de Stanger. “Estamos empezando a ver señales en el aumento de la recaudación de fondos en el lado inmobiliario. Es más lento, pero está empezando a crecer. Y las redenciones en el lado inmobiliario han disminuido, y lo que está ocurriendo ahora es una rotación de capital.” Cuando se le preguntó recientemente en CNBC’s “Squawk on the Street” si los asesores de inversión podrían estar sacando a los clientes de Blackstone Private Credit (BCRED) y colocándolos en Blackstone Real Estate Income Trust (BREIT), el presidente y director de operaciones de la compañía, Jonathan Gray, dijo: “No sé si eso está sucediendo dólar por dólar, pero cuando se preocupan por algo, pueden hacer una pausa. Les puedo decir, curiosamente, que en el primer trimestre, BREIT tuvo sus mejores entradas desde 2022.” Los valores de bienes raíces comerciales cayeron un 22% desde su pico en abril de 2022 hasta su mínimo en diciembre de 2023, según el Índice de Precios de Propiedades Comerciales de Green Street. Todavía están viendo una recuperación algo lenta en forma de U, lo que hace que la entrada para los inversores siga siendo bastante atractiva. Debido a la mayor volatilidad en el mercado de valores, causada por presiones económicas globales, aranceles y ahora la guerra en Irán, los activos tangibles como los bienes raíces ofrecen una forma convincente de diversificar las carteras. En cuanto a los sectores que podrían beneficiarse, Blackstone ha realizado algunos acuerdos específicos en oficinas, pero sigue enfocado en centros de datos, industriales y multifamiliares, prefiriendo la estabilidad y los ingresos de estos sectores, según una persona familiarizada con las operaciones internas de Blackstone, que no estaba autorizada a hablar públicamente sobre el tema. “Al final del día, se trata de rendimiento. Si los inversores siguen retirando fondos de los fondos de crédito privado, es difícil reemplazar ese rendimiento con otras inversiones en deuda”, dijo Willy Walker, CEO de Walker & Dunlop. “Blackstone tuvo su primer mes positivo en flujos de fondos hacia BREIT en febrero, en cuatro años. Los fondos de crédito privado superan con creces a los fondos de deuda de CRE — trillones frente a miles de millones — por lo que cualquier movimiento fuera del crédito privado podría tener un impacto importante en los fondos de CRE.” Y la conversación parece estar intensificándose rápidamente, ya que los titulares sobre redenciones de crédito privado se multiplican. “Ayer, estuve en una reunión con un par de inversores muy grandes aquí en Nueva York, y estábamos debatiendo exactamente ese tema”, dijo Christian Ulbrich, presidente y CEO de JLL, durante una grabación del 12 de marzo del podcast CNBC Property Play, que se publicará la próxima semana. “Los activos reales están resultando increíblemente atractivos en un entorno de incertidumbre en el que estamos, y esa situación de crédito privado está llevando a la gente más hacia los activos reales. Así que sí, potencialmente, eso podría ser algo en lo que los bienes raíces o los activos reales se beneficien.” Ulbrich añadió la advertencia de que los inversores seguirían tomando las rutas más conservadoras en el entorno de tasas de interés volátil actual. Eso significa los mejores edificios en las mejores ubicaciones, incluyendo oficinas de alta calidad, pero también instalaciones logísticas, almacenes y multifamiliares. Las tasas de interés siguen siendo la variable impredecible, ya que se esperaba que fueran mucho más bajas a estas alturas. Las expectativas de recortes de tasas por parte de la Reserva Federal están disminuyendo debido a preocupaciones sobre los precios de la energía y la inflación. Esto podría hacer que la rotación hacia bienes raíces sea más lenta de lo que habría sido de otra manera. “Hemos estado viviendo esta anomalía”, dijo Gannon. “Ha durado mucho más de lo que pensábamos, y ahora probablemente durará un poco más, quizás, por la guerra. Pero creemos que, en última instancia, ese dinero buscará un hogar, y buscaremos invertirlo en bienes raíces si podemos mostrar que los precios de estos se estabilizan.”