La venta se eleva al cuarto lugar en la industria, la lógica subyacente de Zhaoshang Shekou está cambiando

Cuando la industria deja de recompensar el tamaño, la volatilidad de las ganancias se convierte en un proceso de “exprimir el agua”. La verdadera línea de demarcación comienza en la capacidad de las empresas para crear valor de manera sostenible.

En el ciclo de ajuste profundo del sector inmobiliario, China Merchants Shekou (001979.SZ) presentó un rendimiento claro. En 2025, la compañía alcanzó ingresos operativos de 154.728 millones de yuanes y una utilidad neta atribuible a la matriz de 10.24 millones de yuanes. A pesar de la presión del sector, China Merchants Shekou mantuvo su rentabilidad, enfatizando la seguridad del flujo de caja y la estabilidad de su base operativa. Un cambio aún más profundo radica en el cambio en la lógica de desarrollo.

China Merchants Shekou considera que la estructura competitiva del sector inmobiliario ha cambiado del crecimiento extensivo basado en “tamaño como rey” hacia un desarrollo de alta calidad centrado en productos, servicios y capacidades operativas. La clave de la competencia empresarial también ha pasado de depender de recursos y apalancamiento a una gestión refinada, la capacidad de entrega de productos y la resiliencia organizacional.

Basándose en esta evaluación, China Merchants Shekou ha establecido durante el período del “Quinto Plan Quinquenal” la estrategia de “optimizar el desarrollo, fortalecer la operación, ampliar el servicio y gestionar bien los riesgos”, transformándose de un desarrollador tradicional a un “desarrollador + operador + proveedor de servicios”, intentando construir un sistema de creación de valor más sostenible.

En cierto sentido, este informe financiero no solo es una divulgación de resultados, sino que también funciona como una autoevaluación en un punto de inflexión del sector: después de la retirada del tamaño, quien pueda atravesar el ciclo con mayor estabilidad financiera, capacidad de entrega más segura y productos verificables, tendrá la oportunidad de tomar la delantera en la próxima ronda de competencia.

La conferencia de resultados de China Merchants Shekou 2025 se celebró en Shenzhen.

Cuarta en ventas, centrada en cumplir la estrategia en ciudades clave

En un contexto de políticas continuas de apoyo, en 2025 el mercado inmobiliario chino en general sigue en una fase de ajuste y consolidación.

El área de ventas de viviendas en 30 ciudades clave del país fue de aproximadamente 326 millones de metros cuadrados, una disminución del 7% interanual, con una caída del 18% en ventas de viviendas nuevas y ventas de segunda mano prácticamente estables, representando aproximadamente el 65%. Estos cambios en la estructura del mercado indican el declive de la era del desarrollo incremental y la reconfiguración de las oportunidades en stock y estructurales, que están remodelando la lógica del sector.

En este contexto, China Merchants Shekou mantuvo un rendimiento de ventas relativamente estable.

En 2025, la compañía logró un total de 7.1612 millones de metros cuadrados en ventas contratadas y 196.009 mil millones de yuanes en valor de ventas, posicionándose en cuarto lugar en el sector.

Un aspecto aún más valioso es su distribución urbana: en 10 ciudades — Shanghái, Shenzhen, Chengdu, Xi’an, Changsha, Nanjing, Zhengzhou, Suzhou, Foshan y Nantong — logró estar entre las tres primeras en ventas totales, y en 15 de las 30 ciudades clave del país, entró en el TOP 5 local.

Detrás de estos logros está la estrategia de “focalización en ciudades clave” que China Merchants Shekou ha estado implementando en los últimos años. Destaca especialmente Shanghái, donde las ventas totales superaron los 50 mil millones de yuanes, recuperando el primer lugar en el mercado local; Beijing alcanzó 19.3 mil millones de yuanes en ventas totales, entrando por primera vez en el top cinco; Hangzhou con 16.9 mil millones de yuanes logró su mejor resultado histórico en esa ciudad, logrando una participación significativa frente a competidores locales como Binjiang y Greentown. Además, Shenzhen superó los 15 mil millones de yuanes, manteniéndose en tercer lugar; Chengdu también superó los 10 mil millones, ubicándose en quinto.

Este rendimiento en tamaño se corresponde con una mejora continua en la calidad de los productos.

Durante el período, más de 20 nuevos proyectos en todo el país de China Merchants Shekou superaron las expectativas de tasa de apertura. Quince proyectos, como Kangding 19 en Shanghái,招商玺 en Chengdu,锦城序 en Chengdu,招商序 en Changsha y梧桐书院 en Xi’an, fueron incluidos en las listas anuales o semestrales de los diez mejores proyectos nacionales, impulsando a la compañía a ubicarse en el cuarto lugar en el ranking de “TOP 100 en calidad de productos de promotoras inmobiliarias chinas”; otros proyectos como招商玺 en Beijing y华玺 en Foshan entraron en el TOP 20 de “buenas viviendas”.

En cuanto a la estructura del portafolio de productos, China Merchants Shekou continúa iterando y mejorando líneas como “玺, 序, 揽阅, 天青”, y en línea con las políticas, construye sistemáticamente el estándar de “buenas viviendas”. Este sistema cubre siete dimensiones: “vida sin preocupaciones, confort y salud, verde y bajo carbono, inteligente y conveniente, artesanía de calidad, estética renovada y servicios atentos”, detallándose en 28 escenarios y 485 detalles técnicos, y ya se ha implementado en más de 20 proyectos emblemáticos a nivel nacional.

En el proceso de cambio del sector de expansión de tamaño a desarrollo de alta calidad, la ruta de China Merchants Shekou se ha vuelto cada vez más clara: con las ciudades clave como ancla, con la calidad del producto como eje, mediante capacidades estandarizadas y sistemáticas, convertir el concepto de “buenas viviendas” en una capacidad de producto replicable y entregable.

Esta capacidad se está convirtiendo en un pilar importante para atravesar los ciclos.

Fortalecimiento de la disciplina de inversión, transformación hacia desarrollo + operación + servicios

Tras cuatro años consecutivos de ajuste profundo, la relación oferta-demanda en el mercado inmobiliario chino muestra signos de mejora marginal. La superficie de inicio de construcción ha sido inferior a la de ventas durante cuatro años consecutivos, y la proporción de oferta de viviendas nuevas en 100 ciudades sigue por debajo de 1, con inventarios en proceso de liquidación; al mismo tiempo, la rentabilidad del alquiler en ciudades clave muestra una lenta recuperación, y la lógica de valoración de activos está transitando de “impulsada por incremento” a “impulsada por rentabilidad”.

En este proceso, la demanda no ha desaparecido, sino que presenta una diferenciación estructural más marcada: las ciudades de alto nivel siguen mostrando resiliencia, con una demanda constante de viviendas de calidad en zonas centrales de las principales y algunas segundas ciudades fuertes.

Basándose en esta evaluación, China Merchants Shekou continúa con la estrategia de “focalización en ciudades clave, inversión basada en ventas, selección rigurosa” y refuerza aún más la disciplina de inversión.

En 2025, la compañía adquirió en total 43 terrenos, con una superficie construible de aproximadamente 4.4 millones de metros cuadrados y un valor total de aproximadamente 93.8 mil millones de yuanes, con un valor de derechos sobre los terrenos de unos 54.3 mil millones, un aumento del 62% interanual; el valor adicional de las propiedades nuevas alcanzó los 125.700 millones, un incremento del 85%. En cuanto a la distribución urbana, la inversión en las “30 ciudades principales” representó el 100%, en las “10 ciudades clave” cerca del 90%, y en la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao alcanzó el 25%. En cuanto a la tipología, las viviendas representan el 64%, siendo aún el pilar principal. La estructura del inventario muestra que la compañía ha avanzado en su enfoque hacia las ciudades clave y productos principales.

Un aspecto a destacar es que el mercado de tierras también está cambiando.

A principios de año, los gobiernos locales comenzaron a ofrecer más terrenos en zonas centrales, reduciendo los precios de inicio, disminuyendo los coeficientes de ocupación y reduciendo la escala de los proyectos. En 2025, los proyectos con un coeficiente de ocupación inferior a 2.0 representaron el 43%, un nivel histórico bajo. Estos cambios, por un lado, favorecen la mejora en la calidad y eficiencia de rotación de los productos, y por otro, intensifican la competencia por terrenos de alta calidad, con algunos proyectos mostrando aumentos notables en el valor de sobreprecio.

En este contexto, China Merchants Shekou mantiene una postura prudente para las inversiones en 2026, continuando con la línea de “ciudades clave, inversión precisa”, poniendo mayor énfasis en la velocidad de rotación y la rentabilidad, y promoviendo un crecimiento interno y una expansión de alta calidad.

Desde la oferta, China Merchants Shekou ya ha preparado el camino para la siguiente etapa.

En ventas, mantiene una estrategia prudente. La compañía estima que en 2026 las ventas totales serán similares a las de 2025, priorizando la calidad y la recuperación de efectivo, evitando expansiones sin control y buscando una coincidencia precisa entre ritmo de suministro y ventanas de mercado en diferentes ciudades.

En general, el mercado actual aún se encuentra en una fase de “política en el fondo, mercado por confirmar”. China Merchants Shekou mantiene una visión de “confianza en la recuperación a corto plazo” y una actitud “prudente y optimista” a largo plazo, considerando que el sector aún atravesará un período de consolidación y recuperación.

En este contexto, China Merchants Shekou acelera su transformación hacia un modelo de “desarrollador + operador + proveedor de servicios”, donde el crecimiento de negocios en propiedad se convierte en una manifestación directa de esta estrategia.

En 2025, los ingresos por propiedades en cartera de China Merchants Shekou alcanzaron los 7.63 mil millones de yuanes, un aumento del 2.2% interanual; además, la compañía incorporó 29 nuevos proyectos, con una superficie construida total de 1.77 millones de metros cuadrados, incluyendo apartamentos en alquiler a largo plazo, centros comerciales y parques industriales. También, la gestión de activos ligeros aumentó en aproximadamente 828,000 metros cuadrados, concentrándose en ciudades clave como Shanghái, Hangzhou, Chengdu y Shenzhen, con efectos sinérgicos en múltiples tipos de negocios.

En conjunto, la ventaja competitiva de China Merchants Shekou se vuelve cada vez más clara. Aprovechando el respaldo del sistema de China Merchants, sumado a una estrategia clara y estable, una gestión financiera prudente y capacidades integradas en desarrollo, operación y servicios, estas cualidades no se forman en corto plazo ni son fáciles de copiar.

En un sector aún en invierno, esta estructura de capacidades se convierte en el soporte fundamental para su avance estable.