¿"¿Los precios inmobiliarios de Dubái caen un 50%"? ¿Ha cambiado la lógica de inversión inmobiliaria de los inversores globales?

Recientemente, debido a la escalada del conflicto militar en Oriente Medio que se ha extendido a los Emiratos Árabes Unidos, la zona central de Dubái ha sido atacada, empañando la imagen de “refugio seguro en Oriente Medio”. Las plataformas sociales han discutido intensamente sobre “una gran reajuste en el mercado inmobiliario de Dubái, beneficios para Hong Kong” y rumores como “caída a la mitad de los precios de las viviendas en Dubái”.

Según datos de Wind, el índice de bienes raíces y construcción de Dubái (DFMREI) ha mostrado una caída significativa desde finales de febrero, con una disminución superior al 30% en los últimos 20 días.

Al mismo tiempo, Hong Kong ha destacado como un refugio de capital a nivel mundial. El 15 de marzo, el director de Asuntos Financieros y Tesorería de Hong Kong, Xu Zhengyu, afirmó públicamente que la estabilidad del centro financiero de Hong Kong es sólida, y confirmó que ya han llegado algunas oficinas familiares del Medio Oriente, aumentando la demanda global de refugio.

¿Pero cuál es la verdad sobre el mercado inmobiliario en Dubái? ¿El capital se está desplazando en masa hacia Hong Kong? Para aclarar los hechos, recientemente, los periodistas de “Diario Económico” entrevistaron a varios profesionales del sector inmobiliario en Dubái, residentes y expertos del mercado, para reconstruir la situación real del mercado.

Los rumores en línea de que “los precios de las viviendas en Dubái cayeron un 50%” no son ciertos

Tras el estallido del conflicto, muchas plataformas sociales difundieron afirmaciones como “los precios de las viviendas en Dubái cayeron un 50%”, “proyectos clave como Palm Jumeirah y Burj Khalifa se están vendiendo a la mitad de su precio”, y “inversores chinos están atrapados”. Algunos medios autodenominados afirmaron que “el mercado inmobiliario de Dubái volvió a los niveles de 2020 en una sola noche”.

Tras verificar con varias fuentes, los periodistas encontraron que estos rumores están severamente exagerados. La mayoría de las zonas principales de Dubái no han experimentado una caída significativa en los precios, y no hay casos de ventas a la mitad del precio.

De hecho, el capital chino ya es una fuerza importante en el mercado inmobiliario de Dubái. Durante años, Dubái ha sido como un puerto de riqueza brillante, atrayendo a multimillonarios globales para invertir allí.

Datos públicos muestran que actualmente, desarrolladores con antecedentes chinos como Gold Moon Properties y Tomorrow World están activos en Dubái, y empresas chinas como China State Construction y CITIC participan profundamente en proyectos emblemáticos locales.

Según informes de los medios, datos oficiales de Dubái indican que para 2025, los compradores chinos representan el 14% de los inversores extranjeros en bienes raíces en Dubái, ubicándose entre los tres principales grupos. En algunos proyectos populares, los chinos y asiáticos representan incluso entre el 20% y el 30%.

“Lo que dicen en línea sobre una caída del 50% en los precios de las viviendas en Dubái es completamente exagerado, esa imagen (que muestra una caída del 50%) es falsa”, afirmó Sun Qiang, quien lleva más de diez años en el sector inmobiliario en Dubái. Actualmente, no hay una tendencia clara a la baja en los precios, y la vida, seguridad y suministro de bienes en la ciudad permanecen normales. Sin embargo, el conflicto sí ha alterado los planes de algunos inversores potenciales.

Él recuerda que, a principios de año, el mercado inmobiliario de Dubái tuvo un buen comienzo, pero tras el estallido del conflicto el 28 de febrero, sí hubo cierto impacto.

Algunos clientes chinos llegaron a Dubái el 27 de febrero, pagaron depósitos el 28 por la mañana, y al enterarse del conflicto en la tarde, solicitaron reembolsos, cancelando varias transacciones que estaban en proceso.

Además, Able, un agente inmobiliario veterano en Dubái, explicó que en zonas de lujo como Burj Khalifa y Palm Jumeirah, los precios casi no se han visto afectados y permanecen firmes. En áreas alejadas del centro, a unos 30 minutos en coche, hubo una pequeña caída de aproximadamente un 5%, pero lejos de la supuesta “caída a la mitad”.

Los datos de transacciones del mercado también confirman esta tendencia.

Según la Oficina de Tierras de Dubái (DLD), en febrero de 2026 se registraron aproximadamente 16,979 transacciones, un aumento del 5.1% respecto al año anterior; el precio medio fue de 1,740 dirhams por pie cuadrado (unos 39,500 yuanes por metro cuadrado), un incremento del 12.2%.

No obstante, datos de plataformas de inteligencia de mercado como Property Monitor, que recopilan información en los últimos 30 días (del 16 de febrero al 17 de marzo), muestran que las transacciones de apartamentos en Dubái fueron 10,604, una caída interanual del 22.67%. El precio medio por unidad fue de 2,055,730 AED (unos 385,600 yuanes por unidad), una bajada del 0.88%, y el precio promedio por pie cuadrado fue de 1,949 AED (unos 3,94 millones de yuanes por metro cuadrado), una disminución del 3.53%.

Un apartamento de una habitación de aproximadamente 558 pies cuadrados (unos 51.84 m²) en Ras Al Hamra se vendió por unos 1,232,903 AED (unos 2.31 millones de yuanes), lo que equivale a aproximadamente 4.46 millones de yuanes por metro cuadrado en China.

Tang Hui, agente inmobiliario certificada por la Oficina de Tierras de Dubái con calificación de cuatro estrellas, explicó que, en las tres semanas desde que aumentó el conflicto en Oriente Medio, las transacciones sí se han visto afectadas, pero los precios no han caído de forma significativa. Ella considera que los rumores de una caída del 50% en los precios son completamente falsos.

Aunque los precios no han bajado, la guerra sí ha afectado su negocio.

“Te digo claramente que estamos prácticamente en paro”, confesó Tang Hui. Antes, atendía en promedio cinco consultas diarias y vendía al menos tres propiedades al mes, llegando a más de diez en temporada alta. Pero en las últimas tres semanas, solo ha cerrado una venta. “Muchos colegas no han cerrado ninguna operación”.

Pero ella insiste en que esto no significa que los precios hayan caído a la mitad. “¿Por qué vendería a la mitad del precio en este momento? La guerra lleva solo tres semanas, no puedo vender con pérdidas tan grandes ahora mismo”. Ella asegura que las propiedades alquiladas no se han visto afectadas y los ingresos por alquiler permanecen estables.

Según su observación, el 90% de las transacciones están en pausa, principalmente porque los compradores están en modo de espera. Sin embargo, también menciona que algunos inversores a largo plazo todavía buscan oportunidades de compra “a buen precio”. “La semana pasada, un cliente que compró una propiedad por varios millones de yuanes volvió a contactarme para adquirir otra”.

De inversión en propiedades en preventa a compra de propiedades existentes

Lily (nombre ficticio), que vive en Dubái desde hace 16 años y se dedica a la venta de iluminación, afirmó que los precios en Dubái siguen siendo firmes, pero el conflicto ha llevado a compradores y vendedores a adoptar una postura de espera.

Otra residente de larga data y experta en finanzas, la señora Lu, también dijo que desde finales de 2025 ha estado evaluando zonas clave como Damac Hills y JLT, donde los precios aún estaban altos. Pero tras el conflicto, ha detenido todos sus planes de compra.

Para ella, áreas como Jebel Ali, el aeropuerto y el Dubai International Financial Centre (DIFC) tienen riesgos elevados, y su valor puede disminuir notablemente. La recuperación de los precios dependerá de cuánto dure el conflicto.

El director de Asia de Cushman & Wakefield, Zhou Lin, afirmó que esta crisis geopolítica no ha cambiado los fundamentos del mercado en Dubái. En 2025, se registraron más de 270,000 transacciones por un valor de 917 mil millones de dirhams, un aumento del 20% respecto al año anterior, y en 2026 el mercado ya mostraba un buen comienzo.

“El cambio en las preferencias de compra también es notable. Antes, las propiedades en preventa representaban entre el 60% y el 70% del mercado, pero tras el conflicto, las propiedades existentes ahora constituyen entre el 70% y el 80%, siendo la opción preferida de los inversores. La relación alquiler-venta en zonas principales sigue siendo sólida, con un ratio de aproximadamente 7 en Dubai Marina y entre 7.2 y 7.4 en el centro de Dubái. No hay una venta masiva; solo alrededor del 30% de los inversores están reconfigurando sus activos por riesgos a corto plazo”, explicó Zhou.

Algunos compradores en modo de espera están esperando mejores oportunidades. Lily comentó: “Se nota que las transacciones han bajado, pero los precios no caen. Si bajaran, aprovecharía para comprar a buen precio, pero todavía no veo señales de rebajas”.

Tang Hui añadió que el precio medio de las propiedades en Dubái en los últimos años ronda los 4 millones de yuanes por unidad, y con ese monto se pueden adquirir viviendas de entre 80 y 200 metros cuadrados, en el centro o en zonas más alejadas. Además, comprar una propiedad por más de 4 millones de yuanes en Dubái permite solicitar una visa dorada de 10 años, lo que atrae a muchos inversores internacionales.

El gobierno confirma: “Algunas oficinas familiares del Medio Oriente ya han llegado a Hong Kong”

Al mismo tiempo, Hong Kong, con su entorno financiero estable, regulación sólida y su conexión con el mercado continental chino y el mundo, se ha convertido en un destino preferido para la inversión en tiempos de inestabilidad geopolítica.

El 15 de marzo, Xu Zhengyu afirmó públicamente que la estabilidad y seguridad de Hong Kong como centro financiero internacional están en constante mejora.

Mencionó que, ante la incertidumbre global, el gobierno de Hong Kong garantizará la fluidez del mercado financiero, continuará optimizando los servicios de gestión de activos y enviando la señal de que “Hong Kong es la plataforma de gestión de activos más ideal”. Además, confirmó que algunas oficinas familiares del Medio Oriente ya han llegado a Hong Kong, y que abogados, bancos y otras instituciones han recibido consultas relacionadas.

Para atraer aún más oficinas familiares, Hong Kong está perfeccionando sus políticas de apoyo.

Xu Zhengyu reveló que el Departamento de Finanzas planea presentar un proyecto de ley al Legislativo para ampliar los beneficios fiscales para oficinas familiares y fondos calificados, incluyendo metales preciosos y activos digitales.

Un informe de Citibank de marzo de 2026 señala que la inestabilidad en Oriente Medio seguirá impulsando la entrada de fondos de refugio en Hong Kong. En la primera semana de marzo, la entrada neta de capital del Medio Oriente en Hong Kong superó los 300 mil millones de HKD. En las recientes OPIs en Hong Kong, la participación de fondos soberanos del Medio Oriente en sus colocaciones en firme aumentó del 18% al 39.2%. La afluencia de capital y talento puede incrementar la demanda de viviendas y oficinas.

Además, en varias OPIs recientes en Hong Kong, se ha visto con frecuencia la participación de fondos soberanos del Medio Oriente, como ADIA, QIA, KIA y Mubadala. Este año, empresas como Xiyu Technology, Jingfeng Medical y Dongpeng Beverage han contado con inversión de fondos del Medio Oriente como inversores en firme, en sectores como IA, energías renovables, manufactura avanzada, consumo y finanzas.

Por ejemplo, en Dongpeng Beverage, uno de los inversores en firme es la plataforma controlada indirectamente por QIA, que lideró con una inversión de 150 millones de dólares en la colocación de 30.65 millones de acciones a 165 HKD cada una.

Otro caso es Xiyu Technology, que salió a bolsa en enero pasado, con ADIA como inversor en firme, comprando a 165 HKD por acción, por un total de aproximadamente 506 millones de HKD.

¿Ha cambiado la prioridad de los inversores en la compra de propiedades?

Huang Lichong, presidente de Gresham International Capital, opina que, en el corto plazo, la tensión en Oriente Medio ha impulsado a algunos fondos de refugio a aumentar su asignación a Hong Kong, pero esto no significa una “mudanza total” del capital, sino una “desviación incremental”.

“El mercado de Dubái y su sentimiento se recuperaron notablemente alrededor del 10 de marzo, ante la expectativa de que el conflicto podría disminuir rápidamente, lo que indica que la variable principal para los inversores ahora es la duración del conflicto, no una negación permanente de los activos en Dubái o en Oriente Medio.”

Agregó que los fundamentos del mercado inmobiliario en Dubái siguen siendo sólidos. En 2025, se alcanzaron récords históricos en transacciones, y una vez que termine la guerra, parte del capital desplazado podría volver. La exención de impuestos, la alta relación alquiler-venta y otras ventajas siguen siendo atractivas a largo plazo.

Sin embargo, la lógica de asignación de activos de los clientes de alto patrimonio ha cambiado radicalmente.

Huang Lichong explicó que, anteriormente, los inversores priorizaban entornos fiscales bajos y buscaban maximizar beneficios netos tras impuestos, lo cual era una de las principales ventajas de Dubái. Pero en el actual entorno de alta incertidumbre geopolítica, los multimillonarios valoran más la rentabilidad ajustada al riesgo, la liquidez de los activos, la certeza y la gobernanza familiar. La capacidad de negociar, liquidar, financiar y transferir activos de forma fluida se ha convertido en una prioridad mayor que los bajos impuestos, aunque estos siguen siendo importantes.

Zhou Lin opina que, antes de la crisis, el mercado en Dubái era muy activo, con una rápida absorción de propiedades de calidad en zonas clave, y los inversores seguían comprando en preventa y en proyectos en desarrollo. Pero tras la crisis, los compradores globales serán más selectivos y racionales, centrando sus compras en zonas principales y en propiedades existentes de alta calidad y escasez. El mercado de Dubái tenderá a asemejarse más a mercados maduros como Hong Kong y Londres, con una mayor diferenciación de precios entre zonas principales y secundarias.

Las observaciones de profesionales y residentes en Dubái reflejan claramente este cambio en la lógica del mercado.

Sun Qiang admite que, tras el conflicto, su clientela se redujo a la mitad, y la mayoría de las transacciones actuales son por oportunidad de compra a precios bajos, con los clientes en modo de espera y sin tomar decisiones firmes. “Antes, podía vender 30 o 50 propiedades en un mes, ahora solo unas pocas transacciones son buenas. Muchos clientes, aunque tengan intención de comprar, siguen dudando y esperan a que la situación se aclare.”

Lily, que regresó a su país por la guerra, dice que Dubái carece de una economía productiva real, y que el conflicto ha destruido la sensación de estabilidad en la ciudad. Es difícil predecir la tendencia futura del mercado inmobiliario.

“Si el conflicto se calma en uno o dos meses, Dubái podría volver a consolidar su posición como refugio en Oriente Medio y el mercado podría recuperarse. Pero si la guerra se intensifica, será muy difícil que se recupere.” Aunque tiene la intención de aprovechar las caídas, ha establecido un umbral de caída del 30% en los precios para comprar, reflejando la cautela actual de los inversores.