Chen Xuping's third year in charge of Longhu, Longhu suffers core loss for the first time

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Chen Xuping en su tercer año al frente de Longfor, la compañía presenta por primera vez una pérdida central

Wang Lin

El 6 de marzo, Longfor Group (00960.HK) publicó su previsión de resultados para 2025, estimando que el beneficio atribuible a los propietarios de la compañía será de aproximadamente 1.000 millones de yuanes, excluyendo los efectos de la variación en el valor justo de propiedades de inversión y derivados financieros, se prevé una pérdida central atribuible de entre 1.5 y 2 mil millones de yuanes. En el mismo período de 2024, estos indicadores fueron de 10.4 mil millones y 6.97 mil millones de yuanes respectivamente.

Este es el primer déficit central de Longfor desde su salida a bolsa. La compañía explicó que esto se debe principalmente a la continuación de la tendencia de ajuste en el mercado inmobiliario, la presión en volumen y precio ha provocado una disminución en los ingresos de liquidación de su negocio de desarrollo, y una reducción adicional en el margen bruto de liquidación.

Este también es el tercer año completo en que Chen Xuping, desde que asumió la presidencia del consejo en octubre de 2022, ha dirigido Longfor. En estos tres años, Longfor ha insistido en reducir su deuda, mantener un flujo de caja positivo y transformar su negocio hacia un proveedor de servicios operativos, trazando su propio camino en el ciclo del sector.

Pero los desafíos persisten. El 9 de marzo, Morgan Stanley publicó un informe de investigación que señala que las pérdidas centrales de Longfor en 2025 superan las expectativas de la firma, principalmente debido a un margen de beneficio en desarrollo menor al esperado, lo que podría poner en riesgo las ganancias por acción en 2026 y 2027, y se espera que Longfor continúe en pérdidas en 2026.

El negocio de desarrollo enfrenta dificultades para obtener beneficios

Según datos previamente publicados por Longfor, en 2025, las ventas contractuales totales alcanzaron aproximadamente 63.16 mil millones de yuanes, una caída del 37.54% interanual, una tendencia alineada con el mercado en general. Esto marca la primera vez desde 2017, cuando las ventas superaron los 100 mil millones, que vuelven a caer por debajo de esa cifra tras 8 años.

En términos de distribución regional, las tres principales áreas —oeste, Bóhai y el delta del río Yangtsé— se convirtieron en los principales soportes, logrando ventas de 18.24 mil millones, 15.21 mil millones y 17.17 mil millones de yuanes respectivamente, representando más del 80% del total.

Durante el mismo período, la compañía alcanzó ingresos operativos de aproximadamente 26.77 mil millones de yuanes (unos 28.54 mil millones con impuestos), alcanzando un récord histórico, con ingresos operativos de aproximadamente 14.19 mil millones de yuanes (unos 15.19 mil millones con impuestos) y servicios por aproximadamente 12.58 mil millones de yuanes (unos 13.35 mil millones con impuestos).

Aunque el negocio de desarrollo inmobiliario sigue siendo la principal fuente de ingresos de Longfor, en 2025, la rentabilidad de este sector se agravó, siendo la causa directa de las pérdidas en beneficios netos del año completo. La evolución de beneficios desde el informe semestral hasta la previsión anual refleja claramente esta tendencia: en la primera mitad del año, el beneficio central fue de 1.38 mil millones de yuanes, mientras que se prevé una pérdida de 1.5 a 2 mil millones de yuanes en el beneficio neto del año completo, siendo la caída en beneficios en la segunda mitad la causa principal.

El informe semestral de 2025 muestra que Longfor logró ingresos operativos de 58.75 mil millones de yuanes, un aumento del 25.4% interanual, impulsado principalmente por el negocio de desarrollo inmobiliario, que generó 45.48 mil millones de yuanes, un 34.7% más que el año anterior, representando el 77.4% del total de ingresos y manteniendo su posición como pilar de ingresos del grupo.

Pero en términos de beneficios, la situación muestra una clara división: en la primera mitad del año, el beneficio atribuible a los propietarios fue de 3.22 mil millones de yuanes, una caída del 45.2% interanual. Excluyendo los efectos de la variación en el valor justo de propiedades de inversión y derivados financieros, el beneficio central fue de solo 1.38 mil millones de yuanes, reflejando directamente las dificultades de rentabilidad del negocio de desarrollo inmobiliario.

Además, la tasa de margen bruto continúa presionada, cayendo en la primera mitad del año a un 12.6%, casi 8 puntos porcentuales menos que en 2024. Los márgenes brutos de desarrollo, operación y servicios son aproximadamente 0.2%, 77.7% y 30%, respectivamente, mostrando un contraste marcado. Los proyectos con altos precios de tierra entraron en ciclo de liquidación, y la caída del mercado y los precios de venta invertidos son las principales causas de los bajos márgenes en el negocio de desarrollo.

De cara a 2026, la caída en ventas continúa. Los datos de ventas de los primeros dos meses de 2026 muestran que Longfor acumuló ventas contractuales por 4.45 mil millones de yuanes, en comparación con 9.94 mil millones en el mismo período de 2025.

El CFO de Longfor, Zhao Yi, en la reunión de resultados de mitad de año de 2025, predijo: “En 1-2 años, la cantidad de liquidaciones de desarrollo disminuirá gradualmente. Con la reducción de inventarios y la incorporación de nuevos proyectos con márgenes saludables, el impacto del negocio de desarrollo en las ganancias del grupo se irá recuperando paulatinamente.”

El proceso de transformación ha logrado avances

Mientras el negocio de desarrollo enfrenta presión, las operaciones comerciales de Longfor se mantienen estables, convirtiéndose en un “lastre” que ayuda a atravesar el ciclo.

Los datos muestran que en 2025, los ingresos operativos totales alcanzaron aproximadamente 26.77 mil millones de yuanes (unos 28.54 mil millones con impuestos), casi iguales a los 26.71 mil millones del año anterior, con ingresos operativos de aproximadamente 14.19 mil millones (15.19 mil millones con impuestos) y servicios por 12.58 mil millones (13.35 mil millones con impuestos).

Los datos operativos no auditados más recientes indican que en los primeros dos meses de 2026, Longfor logró ingresos operativos de aproximadamente 4 mil millones de yuanes (unos 4.7 mil millones con impuestos), acercándose a las ventas inmobiliarias de 4.45 mil millones en ese período. De estos, los ingresos operativos fueron aproximadamente 2.44 mil millones (2.62 mil millones con impuestos) y los servicios unos 1.96 mil millones (2.08 mil millones con impuestos).

En su previsión de resultados de 2025, Longfor afirmó que sus negocios de operación y servicios continúan creciendo de manera estable, contribuyendo con beneficios constantes al grupo. De cara al futuro, la compañía priorizará la seguridad, mantendrá un flujo de caja operativo positivo, reducirá la deuda de manera ordenada y continuará impulsando la transformación del modelo de negocio, promoviendo el crecimiento a través de sus negocios de operación y servicios, y logrando la transición de un desarrollador tradicional a un proveedor de servicios operativos.

Desde que en 2018 Longfor lanzó su estrategia “Espacio como Servicio”, ha impulsado la transformación hacia un proveedor de servicios operativos. Actualmente, esta transformación ha alcanzado avances significativos. En términos de estructura de ingresos, en la primera mitad de 2025, los ingresos de operación y servicios representaron el 22.6% del total, y se espera que esta proporción aumente durante el año. Su flujo de caja estable y su resistencia a los ciclos económicos se han convertido en la “segunda curva de crecimiento” de Longfor.

El flujo de caja positivo por tercer año consecutivo

En un ciclo de mercado a la baja, la seguridad del flujo de caja y la deuda son fundamentales para la supervivencia de las inmobiliarias. 2025 fue el tercer año consecutivo en que Longfor logró reducir su deuda de manera ordenada y mantener un flujo de caja operativo positivo, estableciendo un “colchón de seguridad” para atravesar el ciclo y sentando las bases para su transformación.

Según los datos del informe semestral, en la primera mitad de 2025, el flujo de caja neto de actividades operativas de Longfor fue de 11.97 mil millones de yuanes, sentando una base sólida para que el flujo de caja anual se vuelva positivo. Aunque las ventas totales disminuyeron en comparación con el año anterior, Longfor fortaleció la gestión de cobros, manteniendo altas tasas de recuperación y controlando estrictamente el ritmo de adquisición de terrenos, siguiendo la estrategia de “comprar menos y comprar bien”, reduciendo así el consumo de efectivo en inversiones de capital.

Chen Xuping ha reiterado varias veces que la seguridad del flujo de caja es la base de toda operación, y mantener un flujo de caja operativo positivo es su objetivo principal. Estos tres años consecutivos de flujo de caja positivo no solo garantizan el cumplimiento de las obligaciones de deuda, sino que también apoyan la expansión de sus negocios operativos.

En cuanto a la deuda, Longfor ha reducido su apalancamiento de manera constante en los últimos tres años. Frente a la gran presión de pago en 2025, la compañía ha utilizado pagos anticipados, amortizaciones parciales y swaps de deuda para superar los picos de vencimientos, optimizando su estructura de deuda.

El CFO Zhao Yi reveló que en 2025, la compañía pagó más de 60 mil millones de yuanes en deuda, y en 2026 y 2027, las amortizaciones serán de aproximadamente 20 mil millones cada año, reduciéndose a unos 10 mil millones en 2027 y 2028. La deuda con intereses de Longfor se estabilizará en torno a los 100 mil millones de yuanes en el futuro.

Para 2026, los pagos de deuda seguirán sin incumplimientos: el 2 de marzo, Longfor realizó pagos por 1.47 millones de yuanes de principal y 0.06 millones en intereses por el bono “16Longfor04”, además de pagar unos 0.19 millones en intereses del bono “20Longfor04”. En enero, también cumplió con el pago de intereses y principal del bono “21Longfor02”, por un total de aproximadamente 1.038 millones de yuanes.

Desde el punto de vista financiero, Longfor demuestra una fuerte capacidad de gestión de riesgos. Al 30 de junio de 2025, su deuda con intereses era de 169.8 mil millones de yuanes, una reducción de 6.53 mil millones respecto a finales de 2024. La ratio de deuda neta sobre activos totales fue del 51.2%, y la ratio de deuda sobre activos, excluyendo anticipos recibidos, fue del 56.1%. La proporción de efectivo no restringido a pasivos a corto plazo fue de 1.14, y el coste de financiamiento se redujo al 3.58%. El 87% de su financiamiento proviene de bancos, y su estructura de deuda continúa mejorando.

El proceso de transformación continúa

En general, 2025 presenta un panorama de “alegrías y preocupaciones” para Longfor: las preocupaciones por la caída en volumen y precio del negocio de desarrollo, el fondo en márgenes y beneficios, frente a las ventajas de ingresos estables, flujo de caja positivo y deuda controlada, además de una dirección clara en su transformación.

Aunque ha logrado avances en gestión de riesgos y transformación, en un contexto de profunda ajuste del sector, aún enfrenta desafíos reales en su proceso de cambio.

Por un lado, la recuperación de beneficios del negocio de desarrollo aún depende de una mejora del mercado y de la optimización de la estructura de productos, pero la baja en ventas del sector continúa, y en 2026, la presión en ventas persiste, con un ritmo de mejora de beneficios que aún no está claro, y un fondo de ciclo difícil de revertir rápidamente. Por otro lado, la proporción de ingresos y beneficios del negocio operativo sigue siendo baja, sin haber alcanzado aún una contribución significativa a los beneficios totales.

Desde la estructura de ingresos, todavía hay un amplio margen para alcanzar el objetivo a largo plazo de que los ingresos del negocio operativo representen más de la mitad del total. En cuanto a tipos de negocio, en la primera mitad de 2025, los ingresos del negocio de desarrollo inmobiliario fueron de 45.48 mil millones de yuanes, un 34.7% más que el año anterior, mientras que los ingresos de operación y servicios fueron de 7.01 mil millones y 6.26 mil millones, respectivamente, con aumentos del 2.5% y 0.02%.

De cara a 2026, Longfor enfrenta dos tareas principales: primero, mantener la seguridad financiera, seguir reduciendo deuda, asegurando flujo de caja y cumplimiento de pagos; segundo, acelerar la transformación, ampliar la escala y eficiencia de sus negocios operativos, optimizar continuamente la estructura de ingresos y beneficios, y completar la transición de desarrollador tradicional a proveedor de servicios operativos.

Chen Xuping, en su tercer año al frente de Longfor, ha asegurado la seguridad, estabilizado la base y avanzado en la transformación, pero también ha enfrentado las presiones más reales del sector. El próximo año será clave para verificar la recuperación de beneficios, la calidad de la transformación y fortalecer la resiliencia financiera.■