El ritmo de la transformación se acelera, se espera un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario

Equipo de informes de las dos sesiones del Securities Daily Chen Xiao

El 5 de marzo, la cuarta sesión de la XIV Asamblea Popular Nacional se inauguró en el Gran Palacio del Pueblo. Al presentar el informe de trabajo del gobierno, el primer ministro Li Qiang mencionó: “Esforzarse por estabilizar el mercado inmobiliario” y “Profundizar en la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, incluyendo la mejora de las instituciones básicas y las políticas complementarias”.

Algunos expertos, en una entrevista con los periodistas del Securities Daily, opinan que la orientación central de las políticas inmobiliarias de este año es ahora más clara: en primer lugar, mediante el uso de un sistema de “listas blancas” y otras medidas, continuar previniendo riesgos de incumplimiento de deuda y estabilizar el mercado inmobiliario; en segundo lugar, promover ordenadamente la construcción de “buenos hogares” que sean seguros, cómodos, ecológicos e inteligentes, mejorando la calidad de las viviendas y los servicios de gestión inmobiliaria, acelerando la transformación y actualización del sector; en tercer lugar, revitalizar los recursos existentes a través de la renovación urbana, liberar el potencial de demanda de viviendas, mejorar las funciones urbanas y, al mismo tiempo, profundizar en el desarrollo de un nuevo modelo inmobiliario.

Aceleración en la limpieza de riesgos del sector

La regulación del sector inmobiliario lleva más de cuatro años, y la escala del mercado y el volumen de transacciones se están acercando gradualmente a niveles racionales.

El investigador principal del Centro de Estudios de Políticas de Vivienda de Guangdong, Li Yujia, en una entrevista con los periodistas del Securities Daily, afirmó que tras los esfuerzos continuos previos para garantizar la entrega de viviendas y resolver riesgos de deuda de las empresas inmobiliarias, los riesgos del sector se han mitigado.

Li Yujia señaló que, según las declaraciones relacionadas durante las sesiones del Congreso Popular Nacional de este año, el próximo paso será prestar mayor atención a la planificación integral, equilibrando la estabilidad del mercado y la prevención de riesgos a corto plazo, con el impulso a largo plazo de un nuevo modelo y sistema de desarrollo inmobiliario; enfatizando tanto el control del incremento de la oferta y la reducción del inventario, como la mejora de la calidad de la oferta y la revitalización del stock existente.

Bajo este marco de políticas, potenciar aún más el papel de la lista blanca en el sistema de “garantía de entrega de viviendas” se considera una medida clave para mantener la estabilidad del mercado inmobiliario.

Según datos divulgados en octubre del año pasado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo y Desarrollo Rural, el monto aprobado para préstamos en proyectos incluidos en la lista blanca del mecanismo de coordinación de financiamiento inmobiliario urbano ya superaba los 7 billones de yuanes. Con el apoyo de diversos mecanismos, la aceleración en la limpieza de riesgos del sector continúa.

La opinión general en la industria es que, además de mantener un entorno de financiamiento estable, controlar la oferta adicional y acelerar la reducción de inventarios puede mejorar aún más la relación entre oferta y demanda en el mercado.

Desde el lado de la oferta, varias regiones ya han comenzado a ajustar proactivamente el ritmo de suministro de tierras. Según datos del Instituto de Investigación Zhongzhi, en los primeros dos meses del año, la superficie de terrenos residenciales vendida en 300 ciudades del país disminuyó aproximadamente un 30% en comparación con el mismo período del año anterior.

Se espera que en 2026, la oferta de terrenos residenciales continúe caracterizándose por “mejor calidad y menor cantidad”, especialmente en áreas con grandes inventarios, donde la oferta de nuevas tierras podría reducirse aún más, mejorando desde la raíz la relación entre oferta y demanda del mercado, según un responsable del instituto.

En este contexto, la miembro de la Conferencia Consultiva Política del Estado y presidenta de Xiangjiang Group, Zhai Meiqing, afirmó que en cuanto a la oferta de tierras, se puede ajustar dinámicamente el ritmo de suministro en función del ciclo de deshacerse del inventario, que suele durar unos 18 meses. Para las ciudades donde el ciclo de deshacerse del inventario supera los 24 meses, se puede suspender la incorporación de nuevas viviendas residenciales, permitiendo además que terrenos comerciales o de oficinas ociosos, siempre que cumplan con las condiciones de planificación, puedan convertirse en uso residencial, promoviendo así un mejor equilibrio entre oferta y demanda en el mercado.

Revitalizar los activos existentes también se considera una vía importante para reducir inventarios. La tasa de interés para préstamos adicionales en viviendas de protección social se redujo a 1.25% a principios de 2026, lo que podría facilitar que las autoridades locales adquieran viviendas comerciales en stock para destinarlas a viviendas de protección social, proporcionando mayor apoyo financiero.

Mientras se ajusta la oferta, las políticas dirigidas a la demanda también se están perfeccionando continuamente. Entre ellas, destacan las propuestas de “fortalecer la protección de viviendas para familias en su primer matrimonio y primer hijo”, “apoyar a las familias con múltiples hijos en mejorar sus necesidades habitacionales” y “profundizar la reforma del sistema de fondos de vivienda pública”, que han recibido amplia atención en la industria.

El vicepresidente del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Yiju en Shanghái, Yan Yuejin, afirmó que la reforma del sistema de fondos de vivienda pública se considera una herramienta clave para activar la demanda de viviendas. Mejorando los límites de los préstamos con fondos públicos, ofreciendo subsidios financieros y favoreciendo la asignación de viviendas de protección social a familias en su primer matrimonio y a nuevos residentes, se puede reducir la barrera de entrada para comprar vivienda y facilitar que más personas pasen de “vivir en la ciudad” a “establecerse en ella”.

Construcción ordenada de “buenos hogares”

Mientras estabiliza el mercado, el sector inmobiliario también acelera su transformación hacia un desarrollo de alta calidad. Según la opinión del sector, la mención reiterada de “buenos hogares” este año, con un enfoque en promover su construcción de manera ordenada, probablemente impulsará aún más la implementación de estándares relacionados.

“El desarrollo de la vivienda en nuestro país ha pasado de centrarse en ‘tener o no tener’ a centrarse en ‘si es bueno o no’, construir ‘buenos hogares’ es una opción inevitable para responder a las necesidades de la población, promover la transformación del sector y activar el potencial interno de la demanda”, afirmó Yao Jinbo, diputado de la Asamblea Popular Nacional y presidente y CEO de Beijing 58 Information Technology, en una entrevista con el Securities Daily. Además de seguir promoviendo los estándares de construcción de ‘buenos hogares’, se debe establecer un sistema de divulgación de información más completo, aumentando la transparencia y guiando al sector hacia una mayor calidad.

De hecho, los “buenos hogares” ya se han convertido en una estrategia clave para que las empresas inmobiliarias ganen mercado. Según datos del Instituto de Investigación Anjuke, en 2025, los proyectos en zonas centrales que cumplen con los criterios de “listados con alta rotación” no solo tendrán ventajas en la tasa de ocupación, sino que también exhibirán características centrales de “buenos hogares” como seguridad, comodidad, sostenibilidad y tecnología inteligente, además de mejorar continuamente los detalles del producto, incorporando servicios de tercera parte como atención a mayores, cuidado infantil y servicios domésticos, formando gradualmente un modelo residencial “híbrido” que combina hardware y servicios.

Para Yao Jinbo, los “buenos hogares” también impulsarán una nueva ronda de mejora en la calidad del sector desarrollador, además de promover el avance hacia una construcción más ecológica, industrializada e inteligente, fomentando la colaboración en industrias relacionadas como nuevos materiales, nuevos equipos y nuevas tecnologías de construcción.

“Actualmente, la competencia en el mercado ya no se basa solo en precios, sino en una competencia integral de productos y servicios”, afirmó un responsable de una empresa inmobiliaria a este periódico. Los compradores ahora valoran más la calidad de vida y la experiencia en la comunidad, por lo que en el futuro las empresas deberán ganar la confianza de los clientes a través de una reputación sólida y capacidades de servicio a largo plazo.

En torno a “vivir bien”, los sistemas de servicios relacionados también están ganando importancia. Los servicios de gestión inmobiliaria, como parte esencial de la calidad de vida, están demostrando cada vez más su papel. Peng Yu, subdirector del Departamento de Servicios de Gestión de Propiedades del Instituto de Investigación Zhongzhi, afirmó que estos servicios reflejan una parte importante de la “buena vida” residencial y, bajo la orientación de políticas, se pueden explorar nuevos modelos de operación colaborativa, regular el comportamiento de las empresas de gestión y promover la extensión de servicios de valor añadido en las comunidades.

Impulso sistemático a la renovación urbana

Mientras la promoción de “buenos hogares” eleva la calidad del sector, la renovación urbana se consolida como un pilar clave del nuevo modelo de desarrollo inmobiliario.

El informe de trabajo del gobierno también propuso avanzar con alta calidad en la renovación urbana, implementando de manera estable la transformación de barrios antiguos, aldeas urbanas y otros proyectos, revitalizando y utilizando recursos de tierras y edificios ociosos.

El vicepresidente ejecutivo del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Shanghái, Cui Ji, afirmó que, comparando las declaraciones relacionadas con la renovación urbana en los informes de los últimos tres años, desde “ejecución estable” hasta “promoción continua” y, en 2026, “impulsar con alta calidad”, estos cambios reflejan que la renovación urbana en China está pasando de una fase de exploración piloto a una etapa de impulso sistemático.

El director de investigación del Centro de Finanzas Inmobiliarias de la Escuela de Finanzas Wudaokou de Tsinghua, Guo Xiangyu, considera que la renovación urbana es la vía principal para coordinar la revitalización de activos existentes. “Ya sea en barrios antiguos, comunidades deterioradas, viviendas en stock, tierras ociosas o inmuebles comerciales de baja eficiencia, todos pueden ser reconfigurados mediante mecanismos de actualización para redistribuir funciones espaciales y valor económico”.

El ritmo de renovación urbana en distintas regiones ha acelerado notablemente, y varias han publicado listas de planes relacionados. Por ejemplo, Beijing anunció su primera lista de proyectos de renovación urbana para 2026, con un total de 1321 proyectos y una inversión prevista de 104.95 mil millones de yuanes en el primer lote, cifras que representan niveles altos en los últimos años.

Al mismo tiempo, los recursos financieros continúan orientándose hacia la renovación urbana. En 2025, la Comisión Nacional de Desarrollo y Reforma publicó la lista de alcance sectorial de fondos de inversión en bienes raíces en infraestructura (REITs) para 2025, ampliando la emisión de REITs en infraestructura a proyectos de renovación urbana, incluyendo barrios antiguos, fábricas en desuso y proyectos integrados de renovación urbana con diversos activos, abriendo canales de financiamiento a largo plazo y de bajo costo, y atrayendo más capital social.

Impulsados por políticas y fondos, la participación de los actores del mercado en la renovación urbana continúa creciendo. Muchas empresas inmobiliarias participan en estos proyectos mediante contratos de gestión. Según datos del Centro de Investigación CRIC, entre 2024 y 2025, varias empresas líderes en gestión de proyectos, como Greentown Construction Management Group, han obtenido adjudicaciones para proyectos de renovación urbana y transformación de barrios antiguos.

Para el diputado de la Asamblea Popular Nacional y secretario del Comité del Partido y presidente de China State Construction Third Engineering Bureau, Chen Weiguo, la renovación urbana aún requiere esfuerzos en tres aspectos: en el sistema de políticas, es necesario facilitar aún más la implementación de proyectos mediante mecanismos claros y regulaciones nacionales unificadas; en la innovación tecnológica, promover la construcción moderna, aplicar tecnologías de construcción modular, fortalecer la aplicación de nuevas tecnologías en la construcción inteligente y la industrialización de la edificación; y en la gestión, ampliar la aplicación de tecnologías modernas, fomentar la industrialización de la construcción y promover el desarrollo a gran escala de la industria de hogares inteligentes.

Los expertos consideran que, a medida que el sector inmobiliario sale gradualmente de su período de ajuste, dejará atrás el antiguo modelo de “tres altos” basado en alta rotación, alto apalancamiento y alta deuda. En el futuro, el desarrollo inmobiliario se centrará más en la función residencial, reforzando la gestión de riesgos, mejorando la calidad de las viviendas y promoviendo una renovación urbana de alta calidad, para formar un nuevo modelo de desarrollo más estable y orientado a la calidad en el sector.