Meng Xiaosu: Sugiere detener temporalmente las ejecuciones hipotecarias judiciales, ya que estas han generado un efecto de fijación de precios marginal en los precios de las viviendas

¿De qué manera AI · Meng Xiaosu define el valor central de la confianza en el mercado inmobiliario?

【Prólogo】 Con la apertura de las dos sesiones nacionales de 2026, China entra oficialmente en la “temporada de las dos sesiones”. En el año de inicio del “Quince Quinto”, estas sesiones son muy esperadas, y la definición de metas y políticas para 2026 se vuelve clave. Tencent Finanzas, Tencent Tecnología y Tencent Automóviles lanzan la serie especial 《Las dos sesiones · Observación profunda》, centrada en los próximos cinco años, escuchando las voces de representantes del Congreso Popular, miembros de la Conferencia Consultiva, expertos y académicos, trazando el mapa del desarrollo económico de China.

Texto｜Yuan Xiaoli
Edición｜Liu Peng

2026 será el año de inicio del “Quince Quinto” y también un año crucial en que la demanda del sector inmobiliario chino, tras una profunda reestructuración, confirma su fondo. El 5 de marzo, el informe de trabajo gubernamental mencionó “esfuerzos por estabilizar el mercado inmobiliario”, estableciendo la línea de base para el año.

“‘La confianza es más valiosa que la moneda y el oro’, actualmente ya se han implementado muchas políticas, se puede decir que ‘todo está listo’, solo falta el ‘viento de levante’, y ese ‘viento’ es la confianza.” Cuando se le preguntó cómo ve el mercado inmobiliario actual, Meng Xiaosu, participante en el diseño del plan de reforma de viviendas de 1998 y defensor del sistema de doble vía en vivienda, exlíder del grupo de reforma de viviendas y expresidente de China Real Estate Group, respondió con esta afirmación.

La evaluación de Meng Xiaosu sobre el sector inmobiliario no se limita a datos de corto plazo, sino que atraviesa ciclos para analizar el sistema y el desarrollo a largo plazo del sector. Predice que en 2026 el mercado inmobiliario podría “detener la caída y estabilizarse”, e incluso “rebotar”, siendo la recuperación de la confianza la clave. Para él, el primer paso y la medida más urgente para restaurar la confianza es detener el impacto de las ejecuciones hipotecarias en el mercado.

Según datos del Instituto de Investigación Zhongzhi, en enero de 2026, el precio medio de viviendas de segunda mano en cien ciudades del país cayó un 0.85% respecto al mes anterior y un 8.67% respecto al mismo mes del año anterior. Aunque la caída se ha reducido, el mercado aún busca equilibrio mediante “precio para aumentar volumen”. Meng Xiaosu señala que detrás de este fenómeno de “volumen en aumento y precios en caída” hay una trampa peligrosa de “precio marginal”: la venta de una propiedad en ejecución hipotecaria a bajo precio puede arrastrar la valoración de todo el vecindario, provocando más incumplimientos y formando un ciclo vicioso de “ejecución → caída de precios → más ejecuciones”. “Esto no estabiliza el mercado, sino que lo ‘extrae de su raíz’.” Mantener las ejecuciones hipotecarias es el primer paso para mantener la confianza.

Mantener el mercado solo es el primer paso; la verdadera reconstrucción de la confianza requiere políticas precisas y efectivas. Meng Xiaosu considera que, “El Quince Quinto será un período clave para que China pase de una ‘expansión en escala’ a una ‘mejora en calidad’ en el sector inmobiliario. La mayor orientación de las políticas en esta ronda será volver a un sistema de doble vía ‘mercado + garantía’, en lugar del enfoque excesivo en el mercado de viviendas comerciales” — esto es, el propósito original de la reforma de 1998 y la vía fundamental para construir un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario.

Siguiendo esta línea, propone reformas en múltiples dimensiones: institucional, financiera y de almacenamiento de tierras.

En el nivel institucional, aboga por acelerar la eliminación de restricciones irracionales. Enfatiza que “las políticas de ‘limitación de compras, de precios y de ventas’ deben aplicarse en el ámbito de viviendas protegidas; en el mercado de viviendas comerciales, no es necesario mantener estas restricciones, especialmente hay que levantar lo antes posible la prohibición de ‘transformar comercio en vivienda’, para activar el stock ocioso de terrenos comerciales y de oficinas.”

En el nivel financiero, vuelve a solicitar la creación de un “Banco Nacional de Vivienda”, usando el fondo de reserva de vivienda como capital principal, ampliando la captación de fondos sociales, formando un ciclo virtuoso de “un depósito y dos préstamos”, para ofrecer préstamos a largo plazo y con bajos intereses a nuevos residentes y familias jóvenes. Además, recomienda implementar políticas de subsidios con intereses en la compra de viviendas, beneficiando no solo a los nuevos compradores sino también a las familias con dificultades en sus hipotecas existentes, ayudándolas a superar dificultades. Señala que estas no son políticas permanentes, sino que requieren un período de amortiguamiento de dos o tres años, hasta que la economía, el empleo y el mercado inmobiliario se estabilicen, momento en el cual los residentes podrán seguir pagando sus hipotecas. Considera que estas medidas no solo estabilizarán los precios, sino que también evitarán que más viviendas entren en ejecución hipotecaria.

Para abordar los obstáculos en la lenta implementación del mecanismo de almacenamiento, propone que la clave sea establecer una “Institución Nacional de Almacenamiento de Viviendas” — “Zhongchu Fang”. Indica que una plataforma a nivel nacional puede resolver los problemas de financiamiento de los gobiernos locales en la adquisición de viviendas, mediante préstamos bancarios que amplíen la capacidad de almacenamiento. Además, enfatiza que se debe fomentar la participación social en el almacenamiento, formando un sistema diversificado que incluya “Almacenamiento Central”, “Almacenamiento de Tierras” y “Almacenamiento Popular”, promoviendo un desarrollo saludable del sector.

De cara al largo plazo, la renovación urbana se considera una herramienta clave para activar el stock inmobiliario durante el período del “Quince Quinto”. Meng Xiaosu cree que el mayor desafío en la renovación urbana radica en cómo activar la motivación interna de los residentes, formando un ciclo de beneficios compartidos y costos compartidos. También advierte que los modelos de construcción con alta densidad y gran volumen, utilizados en el pasado, pueden dejar problemas difíciles de resolver en el futuro, por lo que es necesario reflexionar y ajustar estos enfoques cuanto antes.

Respecto a la reforma del sistema de venta de viviendas existentes, opina que cambiar de pre-venta a venta de viviendas terminadas debe hacerse de forma gradual, comenzando con proyectos de viviendas protegidas y luego extendiéndose progresivamente.

Para 2026, Meng Xiaosu tiene una evaluación clara: será “el año en que se detenga la caída y se estabilice”, y también “el año en que se reconstruya la confianza”. Solo si se mantienen las ejecuciones hipotecarias, se aumenta la construcción de viviendas protegidas, se eliminan restricciones irracionales y se crea un Banco Nacional de Vivienda, la confianza en el mercado inmobiliario volverá.

A continuación, comparte en detalle su visión del nuevo patrón inmobiliario para el “Quince Quinto”:

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“El Quince Quinto” marcará la verdadera vuelta a un sistema de doble vía ‘mercado + garantía’ en viviendas

Para 2026, el sector inmobiliario podrá “detener la caída y estabilizarse”, incluso “rebotar”

P1: Señor Meng, este año marca el inicio del plan “Quince Quinto”, y el Ministerio de Vivienda y Construcción ha propuesto “impulsar el desarrollo de alta calidad del sector inmobiliario” y “acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario”. ¿Cómo ve la posición actual del sector en este nuevo ciclo? ¿Cuál considera que es el mayor cambio en las políticas inmobiliarias en “Quince Quinto”?

Meng Xiaosu: “Quince Quinto” será un período crucial para que China pase de una “expansión en escala” a una “mejora en calidad” en el sector inmobiliario. Los desafíos actuales ya han sido claramente señalados en la reunión de trabajo económico central — “la mayoría son problemas en desarrollo y transformación, que pueden resolverse con esfuerzo”. Esta calificación en sí misma transmite confianza: los problemas son dolores de crecimiento, no crisis insuperables. La sinceridad en afrontar los problemas y la determinación para resolverlos constituyen la base de nuestra confianza.

Desde mi perspectiva, el mayor cambio en las políticas inmobiliarias en “Quince Quinto” será volver a un sistema de doble vía “mercado + garantía”, en lugar del enfoque anterior excesivamente centrado en el mercado de viviendas comerciales. Esto no solo retoma la intención original de la reforma de 1998, sino que también es la vía fundamental para construir un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario. En los últimos tiempos, la construcción de viviendas protegidas se ha reducido, concentrando la demanda en el mercado de viviendas comerciales, lo que ha aumentado la volatilidad de los precios. Ahora, el gobierno central ha decidido priorizar la construcción de viviendas protegidas en 35 grandes ciudades con más de 3 millones de habitantes, para corregir esta situación y hacer realidad la “doble vía” en vivienda.

Q2: Usted ha mencionado varias veces que la clave para que el mercado se recupere y estabilice es la confianza. En enero de 2026, las transacciones de viviendas de segunda mano en ciudades como Beijing, Shanghái y Shenzhen aumentaron significativamente, y la caída de precios se redujo. Desde el inicio del año, ¿cree que la confianza del mercado ya se está recuperando? ¿Cuál sería la medida más urgente para lograr una verdadera “detención de la caída y estabilización”?

Meng Xiaosu: Desde las señales de desarrollo en 2026, el mercado inmobiliario tiene condiciones para “detener la caída y estabilizarse”, e incluso “rebotar”, si las políticas se implementan adecuadamente. Ya se han tomado muchas medidas, se puede decir que “todo está listo”, solo falta el “viento de levante”, que es la confianza.

“La confianza es más valiosa que la moneda y el oro”—esta frase del Consejo de Estado en 2008, durante la crisis financiera internacional, sigue siendo muy relevante hoy.

¿De dónde viene la confianza? ¿Cómo lograr la “detención de la caída y estabilización”? Creo que la medida más urgente es detener el impacto de las ejecuciones hipotecarias en el mercado. La presencia de viviendas en ejecución crea un efecto de “precio marginal”: la venta de una propiedad en ejecución a bajo precio rápidamente se convierte en la referencia para valorar toda la comunidad, bajando la valoración de las propiedades circundantes, lo que provoca más incumplimientos y un ciclo vicioso de “ejecución → caída de precios → más ejecuciones”. Esto no estabiliza, sino que “extrae de raíz” el mercado.

Afortunadamente, en los últimos tiempos, la situación de las “ejecuciones hipotecarias” ha mejorado, gracias a la autorregulación del sistema judicial. Además, varias ciudades han unido esfuerzos para combatir rumores y noticias falsas relacionadas con el mercado inmobiliario, reduciendo el ruido negativo. Estos cambios positivos están ayudando a restaurar la confianza de los residentes en el mercado.

Q3: La propuesta del plan “Quince Quinto” incluye “limpiar las restricciones irracionales en el consumo de vivienda”. ¿Cuáles considera que son esas restricciones aún existentes que deben eliminarse?

Meng Xiaosu: Actualmente, la mayoría de las ciudades han eliminado las políticas de “limitación de compras”, “de precios” y “de ventas” en viviendas, salvo en algunas áreas específicas de las grandes ciudades. En mi opinión, estas políticas deben aplicarse en el ámbito de viviendas protegidas; en el mercado de viviendas comerciales, no es necesario mantener restricciones de compra.

En particular, las restricciones en la venta de oficinas y locales comerciales aún son demasiado estrictas. En el pasado, bajo la política de “limitación de viviendas comerciales”, muchas ciudades suministraron excesivamente terrenos para uso comercial y de oficinas, generando altos inventarios y desequilibrios en la oferta y demanda. Ahora, la mejor oportunidad para resolver estos problemas históricos es mediante la transformación de oficinas en viviendas (“商改住”). Se debe levantar cuanto antes la prohibición de esta transformación, para activar el stock ocioso de terrenos y edificios comerciales y de oficinas.

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Las tendencias de precios en las ciudades de primera línea tienen efecto de liderazgo

Se recomienda crear un “Instituto Nacional de Almacenamiento de Viviendas” y promover políticas de subsidios con intereses en la compra

Q4: Usted mencionó que en 2026 el sector inmobiliario podría “detener la caída y estabilizarse”. ¿Cuál es la lógica para considerar que los precios se estabilizarán o incluso subirán? ¿Puede dar alguna señal clara sobre cuándo los precios alcanzarán su fondo?

Meng Xiaosu: Para juzgar si los precios se estabilizan, no basta con el promedio, sino que hay que observar dos variables clave: el cambio marginal en los precios en las ciudades principales y si la influencia de las ejecuciones hipotecarias ha sido efectivamente contenida.

Actualmente, existe un fenómeno peculiar en el mercado: por un lado, las ventas de viviendas continúan cayendo, pero por otro, los ahorros de los residentes en bancos aumentan considerablemente. Desde 2023, mucho del dinero que salió del mercado inmobiliario no desapareció, sino que fue depositado en bancos. Esto indica que la gente no carece de dinero, sino de confianza y expectativas en la compra de viviendas.

¿Cuándo será el fondo real del mercado inmobiliario? Mi señal clara es que, cuando las políticas logren estabilizar las ejecuciones hipotecarias, cuando se active en gran escala el mecanismo de almacenamiento de stock, y cuando las políticas fiscales de subsidios para familias en dificultades se implementen, ese será el momento del fondo del mercado.

Especialmente, hay que seguir la tendencia de precios en las ciudades de primera línea, que actúan como referentes y líderes. Como en los primeros tiempos del desarrollo de Pudong en Shanghái, donde los residentes preferían “una cama en Puxi en lugar de una habitación en Pudong”, y quienes vieron claramente la dirección del desarrollo urbano, finalmente disfrutaron de los beneficios.

Q5: El gobierno central fomenta la adquisición de viviendas en stock para viviendas protegidas, pero en la práctica hay dificultades en la fijación de precios y en el equilibrio de fondos. Usted sugirió crear plataformas nacionales de adquisición como “Zhongchu Fang” o “Banco de Vivienda”. En el marco del “Quince Quinto”, ¿cómo debería romperse el cuello de botella del mecanismo de almacenamiento?

Meng Xiaosu: La política del gobierno central es “fomentar la adquisición de viviendas en stock, principalmente para convertirlas en viviendas protegidas”, y en primer lugar hay que incentivar diversas formas de adquisición. Pero también hay que entender que “fomentar” y “priorizar” son diferentes: el foco principal debe estar en viviendas protegidas, pero las viviendas en stock que no puedan transformarse en viviendas protegidas también pueden ser gestionadas como viviendas comerciales en el mecanismo de almacenamiento.

El mecanismo actual de almacenamiento de stock no avanza con fluidez. Aunque el Banco Central planeaba ofrecer 3000 mil millones de yuanes en préstamos para apoyar la adquisición de viviendas en stock, hasta finales de 2024 aún hay gran parte sin utilizar, lo que indica que solo con plataformas locales, o sea, “Almacenamiento de Tierras”, hay obstáculos en la implementación de la política.

La clave para romper este cuello de botella es crear una “Institución Nacional de Almacenamiento de Viviendas” — “Zhongchu Fang”, que puede entenderse como la “versión china de las dos casas”. ¿Por qué una plataforma a nivel nacional? Porque las plataformas locales suelen tener insuficiencia de fondos propios y dificultades para obtener préstamos bancarios y re-préstamos del Banco Central. La plataforma a nivel nacional puede resolver estos problemas de capital, ampliando la capacidad de almacenamiento mediante préstamos bancarios. Los grandes bancos, con sus enormes depósitos, necesitan buscar canales de inversión, y el financiamiento para la adquisición de stock de viviendas es una opción excelente. La participación de instituciones bancarias en la creación de estas plataformas puede llamarse “Empresas de Almacenamiento” o “Instituciones de Almacenamiento Nacional”, es decir, “Zhongchu Fang”.

Es importante destacar que la adquisición de stock no debe centrarse solo en viviendas residenciales, sino también en oficinas y locales comerciales. En las grandes ciudades, el exceso de oficinas y locales comerciales es evidente, y el valor del terreno para estos usos suele ser solo un tercio del valor del suelo residencial. Transformarlos en viviendas protegidas es relativamente sencillo, lo que ayuda a resolver el exceso de stock y aumenta la oferta de viviendas protegidas, logrando un doble beneficio.

Por último, comparto una idea más profunda: si “Zhongchu Fang” y “Ti Chu Fang” están en la lista de estímulos, ¿no debería también fomentarse la participación de la población en el almacenamiento de viviendas, creando “Viviendas de Participación Popular” (“Min Chu Fang”)? En el pasado, permitir que los ciudadanos agrupados adquirieran viviendas en stock ayudó a evitar acumulaciones excesivas en el mercado. En el futuro, debemos aprovechar la sinergia de “Zhongchu Fang”, “Ti Chu Fang” y “Min Chu Fang” para mejorar la gestión del mercado y promover un desarrollo saludable del sector inmobiliario.

Q6: La política de subsidios con intereses en la compra de viviendas ha sido ampliamente promovida y algunos lugares ya la implementan. ¿Qué efecto espera de esta política?

Meng Xiaosu: La política de subsidios con intereses en la compra es una medida muy racional, que demuestra que aún contamos con herramientas en nuestro arsenal. En el pasado, principalmente utilizamos la política monetaria; ahora también podemos activar la política fiscal.

Mi propuesta es que estos subsidios beneficien a dos grupos: no solo a los nuevos compradores, sino también a las familias con dificultades en sus hipotecas existentes. Pero los subsidios deben dirigirse a las “familias en dificultades”, no a todos por igual. Muchas familias en dificultades no incumplen voluntariamente, sino que enfrentan recortes salariales, despidos u otras dificultades. Darles subsidios en sus hipotecas existentes puede ayudarlas a superar la crisis, evitar ejecuciones hipotecarias y reducir la morosidad bancaria, protegiendo sus viviendas y estabilizando los precios del mercado.

Además, estos subsidios no son políticas permanentes. Solo necesitan un período de amortiguamiento de dos o tres años, hasta que la economía, el empleo y el mercado inmobiliario se recuperen, momento en el que las familias podrán seguir pagando sus hipotecas sin ayuda. Considero que estas medidas no solo estabilizarán los precios, sino que también evitarán que más viviendas entren en ejecución hipotecaria.

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Propuesta de crear un “Banco Nacional de Vivienda” para resolver la crisis financiera del sector

Recomendación de “pausar temporalmente las ejecuciones hipotecarias” para estabilizar las expectativas del mercado

Q7: Después de 11 años, el informe de trabajo del gobierno vuelve a mencionar la reforma del fondo de reserva de vivienda. Usted ha abogado durante mucho tiempo por la creación de un “Banco de Vivienda Nacional”. En un contexto de tasas de interés bajas en los bancos comerciales, ¿cuál es el mayor valor del sistema de fondos de reserva de vivienda? Si se reforma hacia un banco de vivienda, ¿qué apoyo real puede brindar a la capacidad de compra de los residentes en el “Quince Quinto”?

Meng Xiaosu: El mayor valor del sistema de fondos de reserva de vivienda radica en que ha acumulado una enorme cantidad de ahorros a largo plazo para la vivienda. Actualmente, de los aproximadamente 46 billones de yuanes en préstamos comerciales en todo el país, entre 7 y 8 billones provienen del fondo de reserva de vivienda, representando alrededor del 17%. Este dinero, que proviene y se usa para el pueblo, es un préstamo preferencial para la vivienda de los ciudadanos.

Pero también se evidencian problemas en el sistema actual: gestión dispersa, baja eficiencia operativa y cobertura limitada. La creación de un “Banco de Vivienda Nacional” es una propuesta que llevo haciendo más de 20 años. Desde la formulación del plan de reforma de 1998, nuestro grupo de investigación propuso establecer un “Banco de Vivienda Nacional” para mejorar el sistema financiero de la protección de la vivienda.

Si esta reforma se realiza con éxito, y se establece un “Banco de Vivienda Nacional”, este podrá cumplir tres funciones principales: primero, usar los fondos de reserva existentes como capital principal, ampliar la captación de fondos sociales y formar un ciclo virtuoso de “depósito único y doble préstamo”; segundo, ofrecer préstamos a largo plazo y con bajos intereses a familias compradoras, especialmente a nuevos residentes y jóvenes, facilitando su acceso a viviendas protegidas y viviendas comerciales normales; tercero, potenciar la función de adquisición de stock de viviendas, usando solo los 10 billones de yuanes en fondos de reserva existentes para comprar viviendas en ejecución hipotecaria y la mayor parte de las viviendas en venta de las empresas constructoras, logrando así mantener su valor y aumentar su valor.

En definitiva, profundizar en la reforma del fondo de reserva no es un fin en sí mismo, sino un medio. Mi visión es construir un sistema de financiamiento de viviendas que cubra a toda la población, que integre alquiler y compra, y que equilibre mercado y protección social — una “modernización del sistema financiero de vivienda a la china”. Solo así, las familias, especialmente los nuevos residentes y jóvenes que trabajan por el desarrollo urbano, podrán tener mayor confianza y dignidad en su vivienda. Esto requiere decisión, inteligencia y acción.

Q8: Usted sugirió “pausar las ejecuciones hipotecarias”, lo que generó mucho debate. Bajo principios de legalidad, ¿cómo equilibrar los derechos legítimos de los acreedores con su propuesta de “ayuda a las familias en incumplimiento y estabilización de expectativas del mercado”?

Meng Xiaosu: Primero, aclaro que mi propuesta de “pausar las ejecuciones hipotecarias” no implica eximir de forma permanente la deuda, sino una política temporal de “alivio”. No es una idea inventada de la nada; en nuestro país ya hubo experiencias exitosas. En 1997, durante la crisis financiera del sudeste asiático, el Consejo de Estado implementó la política de “tres pausas”: suspender subastas judiciales, suspender intereses de préstamos y suspender despidos y reubicaciones, además de crear cuatro grandes compañías de gestión de activos para separar los activos problemáticos. Para 2002, cuando la economía se recuperó, los riesgos se habían resuelto.

¿Cómo equilibrar los intereses? Propongo cuatro niveles:

1. Prórroga en los pagos: permitir que las familias en dificultades pospongan el vencimiento de sus préstamos, dando un período de gracia.

2. Suspensión de intereses y extensión de plazos: para familias desempleadas o con reducción de ingresos, ofrecer un período de dos o tres años sin pagar intereses, y reanudar pagos cuando la economía mejore. Los bancos han obtenido en los últimos diez años unos 8 billones de yuanes en intereses de hipotecas, y ahora es momento de compartir riesgos con las familias en dificultades.

3. Separación interna de derechos: para los activos que requieran disposición, exigir que los bancos los transfieran a sus filiales de leasing, evitando que entren en subasta pública y afecten los precios del mercado.

4. Adquisición por parte del gobierno: con fondos de 5,000 millones a 10,000 millones de yuanes, se pueden adquirir en stock menos de 1 millón de viviendas en ejecución hipotecaria en todo el país. Solo con esa inversión, se puede estabilizar la expectativa de precios del mercado. Las viviendas adquiridas no deben venderse inmediatamente, sino alquilarse, esperando que los precios se recuperen, y luego venderse a precios de mercado. Esto estabiliza el mercado y genera beneficios para la plataforma, siendo una estrategia rentable.

En resumen, la pausa temporal no significa que los prestatarios no paguen, sino que se extiende el ciclo, esperando la recuperación económica. Es mejor que los bancos no tengan que vender rápidamente “activos problemáticos”, protegiendo la vida y esperanza de las familias, y estabilizando las expectativas del mercado, logrando un escenario de beneficio mutuo.

Q9: La tendencia actual es “controlar el expansión de la oferta”, pero también ha mencionado que “las viviendas protegidas deben aumentar su desarrollo”, lo cual parece contradecir la idea de “deshacerse del inventario”. En el marco del “Quince Quinto”, ¿cómo entender la “optimización de la oferta”?

Meng Xiaosu: No hay contradicción; más bien, es una visión complementaria de la “optimización de la oferta”. La reunión de trabajo económico central ya ha señalado que hay que considerar “stock y expansión” de manera coordinada.

Mi postura es clara: en el corto plazo, hay que controlar la expansión de la oferta de viviendas comerciales, porque el stock actual es demasiado grande; pero, al mismo tiempo, hay que aumentar la construcción de viviendas protegidas, ya que la oferta a largo plazo es insuficiente. En China, todavía hay unos 300 millones de nuevos residentes, equivalentes a 100 millones de familias, que necesitan una protección adecuada. Según las inversiones en viviendas protegidas durante el “Catorce Quinto”, se necesitarían casi 58 años para satisfacer esa demanda con la oferta actual, que es muy insuficiente. Por eso, en el “Quince Quinto”, hay que incrementar significativamente la construcción de viviendas protegidas.

¿Qué significa “optimizar la oferta”? Fundamentalmente, que la oferta se ajuste a la demanda real. La vivienda que las familias pueden pagar es la verdadera oferta efectiva. La vivienda protegida no incluye el pago por el uso del suelo, y su precio es solo un tercio del de las viviendas comerciales, por lo que es una “oferta efectiva” para las familias de bajos ingresos.

Más aún, la construcción de viviendas protegidas puede activar toda la cadena económica: cuando se inicien nuevas obras, las empresas constructoras volverán a trabajar, y sectores relacionados como acero, cemento y materiales de construcción, que suman más de 180 industrias, se reactivarán, recuperando también el empleo.

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“Renovación autónoma y reconstrucción original” como núcleo de la transformación urbana

El sistema de venta de viviendas terminadas debe implementarse gradualmente, por proyectos y etapas

Q10: La “renovación urbana” en el período del “Quince Quinto” se considera una “herramienta estratégica” para el desarrollo de alta calidad. ¿Qué obstáculos en tierra, planificación y financiamiento aún deben resolverse para que la renovación urbana sea un nuevo motor del sector inmobiliario?

Meng Xiaosu: La tendencia actual en el desarrollo urbano es pasar de una “expansión en gran escala” a una “mejora en calidad y eficiencia del stock”. El modelo anterior, basado en la venta de nuevos terrenos y demolición masiva, ya no es sostenible. Para que la renovación urbana sea un nuevo motor, el mayor “nudo” está en cómo activar la motivación interna de los residentes, formando un ciclo de beneficios y costos compartidos.

Desde mi perspectiva, “renovación autónoma y reconstrucción original” es la clave de esta transformación. Su valor central es: no aumentar significativamente la deuda pública, no depender de retornos rápidos de viviendas comerciales, y mejorar directamente la calidad de vida. Para lograrlo, hay que resolver tres “nudos”:

1. Nudo del consenso: Las diferencias en edad, condición económica y propiedad de los residentes dificultan que todos acuerden en cuánto contribuir y qué tipo de viviendas mejorar. Es necesario que los gobiernos locales innoven en gobernanza, fomentando la “mejora colectiva autónoma”. La experiencia en Zhejiang, como en la aldea de Xin Cun en Hangzhou, muestra que mediante planes que “aumentan la densidad sin aumentar las unidades”, se puede equilibrar la inversión y los intereses.

2. Nudo del financiamiento: Los residentes deben asumir los costos principales, lo que puede ser una carga para las familias de ingresos bajos y medios. Es necesario que el Estado brinde apoyo financiero y que se involucren instituciones profesionales de construcción. El modelo de “contratación profesional + apoyo fiscal” en Yuhua, Changsha, es un ejemplo: instituciones confiables realizan toda la construcción, con subsidios del gobierno, reduciendo la carga de los residentes.

3. Nudo de las políticas: Las regulaciones existentes en planificación, uso del suelo y seguridad contra incendios están diseñadas para nuevos desarrollos, no para la “renovación de stock”. Es necesario que los gobiernos locales innoven en políticas, como en el ejemplo de Jing Song en Beijing, donde mediante políticas de cambio de propiedad, se puede transformar la expectativa de valorización futura en incentivos inmediatos para la renovación.

Pero hay un “nudo aún más profundo”: el modelo de construcción con alta densidad y gran volumen, que se usó en el pasado, deja problemas difíciles en el futuro. La experiencia en Hong Kong, en la zona de Tai Po y otros, muestra que cuando las viviendas envejecen, no siempre es posible hacer una simple ampliación o renovación, y muchas veces los residentes deben financiar “reconstrucción original” con sus propios recursos, o el gobierno debe comprar y reurbanizar, como en Hong Kong, donde el gobierno invirtió 6.8 mil millones de HKD para recomponer y convertir en espacios verdes.

Este modelo de “reconstrucción original” se ha replicado en muchas ciudades chinas. Cuando los edificios envejecen, no siempre se puede ampliar o renovar fácilmente; en muchos casos, la única opción será la “reconstrucción original”, que puede ser costosa y compleja.

Por ello, para que la renovación urbana sea un motor real, no basta con resolver problemas técnicos inmediatos, sino que hay que reflexionar y ajustar los modelos de desarrollo urbano, para evitar que en el futuro se acumulen cargas difíciles de gestionar.

Confío en el potencial del mercado. Cuando la economía macro mejore y la capacidad de compra se recupere, más fondos privados entrarán en la renovación, logrando una integración de “desarrollo externo” e “interno”. Pero antes de eso, debemos avanzar con paso firme en la “co-responsabilidad” de los residentes.

Q11: Desde el año pasado, se ha mencionado varias veces el concepto de “buenos hogares”. Cuando la estructura poblacional alcanza su pico y más del 95% del stock de viviendas no cumple con los estándares de “buen hogar”, los desarrolladores cambian de “alta rotación” a la búsqueda de “buen hogar”. ¿Cuál es la mayor dificultad en esta transformación?

Meng Xiaosu: Durante muchos años, en China se ha prestado bastante atención a la calidad de las viviendas. Participé en la promoción de “Ensayo de construcción de comunidades residenciales” a nivel nacional, promoviendo viviendas con “espacio funcional, precio asequible y alta calidad”, lo que mejoró significativamente la calidad de las viviendas en todo el país.

Ahora, debemos adaptarnos a la aspiración de la gente por una vida mejor, construyendo “hogares seguros, cómodos, verdes e inteligentes”. Esto requiere que las empresas inmobiliarias se enfoquen en mejorar la calidad, incorporar tecnología y ofrecer servicios completos. La construcción de viviendas protegidas también debe ser de “buenas viviendas”. “Buen hogar” no solo se refiere a viviendas comerciales.

No tengo datos precisos para verificar si más del 95% del stock actual no cumple con los estándares de “buen hogar”, pero si esa cifra se acerca a la realidad, indica que la demanda de mejora y renovación será enorme, y el espacio para la renovación urbana será muy grande.

Desde esta perspectiva, la construcción de “buen hogar” no solo señala la dirección del desarrollo inmobiliario, sino que también abre un amplio mercado para la renovación urbana.

Q12: La venta de viviendas nuevas se irá trasladando gradualmente a la “venta de viviendas terminadas”. Como participante en la promoción del sistema de viviendas en pre-venta, ¿cómo ve la “venta de viviendas terminadas”? Si se implementa de forma generalizada, ¿qué impacto tendrá en la cadena de financiamiento y en la lógica de suministro de tierras?

Meng Xiaosu: Soy un defensor de los préstamos hipotecarios para residentes, pero no necesariamente del sistema de pre-venta. La pre-venta existía antes de la reforma de viviendas, en los modelos de “construcción conjunta” y “construcción unificada”, donde las unidades se compraban por adelantado.

La combinación de pre-venta y préstamos hipotecarios se desarrolló en un contexto de desarrollo masivo de viviendas comerciales. Ahora, las condiciones han cambiado, y el sistema puede ajustarse según las necesidades del mercado. Es cierto que la pre-venta ha resuelto en parte la escasez de financiamiento, acelerado la oferta y facilitado la crédito bancario.

Si se avanza hacia la “venta de viviendas terminadas”, será necesario ajustar los sistemas bancarios, pasando de préstamos a compradores a financiamiento para las empresas constructoras, compartiendo riesgos. Además, el sistema de uso del suelo también debe ajustarse, permitiendo que las empresas paguen el precio del suelo en el momento de la venta, en lugar de por adelantado.

Es importante que la transición sea gradual, no abrupta. Una implementación repentina puede impactar severamente la liquidez de las empresas y aumentar los riesgos para los bancos. La adquisición de tierras, que antes se recuperaba en aproximadamente un año, ahora requerirá esperar la finalización de la construcción, lo que prolonga el ciclo de inversión y puede limitar la participación de empresas con menor capacidad financiera. Además, el pago anticipado del suelo representa un costo importante, que puede elevar el precio final para los compradores.

Por ello, sugiero que la venta de viviendas terminadas se implemente por proyectos y etapas, comenzando con proyectos de vivienda protegida con menor inversión en suelo, y aprovechando la tendencia creciente de transacciones de segunda mano, que son viviendas terminadas. Esto puede servir como práctica para ampliar la venta de viviendas terminadas, satisfaciendo a quienes prefieren comprar viviendas ya terminadas.

En resumen, en 2026 será “el año en que la vivienda deje de caer y se estabilice”, y también “el año en que se reconstruya la confianza”.

Solo si hacemos lo que debemos: mantener las ejecuciones hipotecarias bajo control, aumentar la construcción de viviendas protegidas, eliminar restricciones irracionales y crear un Banco Nacional de Vivienda, la confianza del mercado volverá, y el sector inmobiliario dará un paso firme hacia un desarrollo de alta calidad en el inicio del “Quince Quinto”.