Aceleración de la reducción de inventario: 22 provincias reducen la proporción de pago inicial de propiedades comerciales

Fuente: 21st Century Business Herald Autor: Zhang Min

El 16 de marzo, la sede del Banco Popular de China en Shanghái emitió un aviso que ajusta el porcentaje mínimo de pago inicial para la compra de propiedades comerciales (incluyendo viviendas de uso comercial y residencial) en Shanghái a no menos del 30%. Esta medida busca acelerar la desinversión en el mercado de bienes raíces comerciales y promover una mayor actividad en las transacciones del mercado.

El 15 de enero de este año, Zou Lan, portavoz del Banco Popular de China y subgobernador, junto con la Administración de Regulación Financiera, anunció que se reduciría el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos hipotecarios de propiedades comerciales a un 30%, apoyando así la desinversión en el mercado de bienes raíces comerciales. Dos días después, ambas instituciones publicaron conjuntamente la “Notificación sobre el ajuste del porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos hipotecarios de propiedades comerciales”, estableciendo claramente que el porcentaje mínimo sería no inferior al 30%.

Antes de esto, el porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos hipotecarios de propiedades comerciales era del 50%. En la práctica, algunos bancos establecían incluso un 60% o más. Por ello, esta medida se considera una señal importante para la desinversión en propiedades comerciales.

Según un recuento no exhaustivo de periodistas de 21st Century Business Herald, hasta la fecha, 22 provincias y regiones administrativas han reducido el porcentaje mínimo de pago inicial para propiedades comerciales. Algunas provincias y ciudades también han implementado otras medidas para promover la desinversión en bienes raíces comerciales.

Estas acciones indican que el ritmo de desinversión en el sector inmobiliario comercial se está acelerando.

Periodo de desinversión más largo que en viviendas

Por “propiedades comerciales” se entienden oficinas, locales comerciales y otros inmuebles con derechos de propiedad comercial. A diferencia de las viviendas, los derechos de propiedad de las propiedades comerciales suelen tener una duración de 40 o 50 años, y sus cargas fiscales y tarifas suelen ser mayores.

Por múltiples razones, actualmente en China existe un volumen considerable de inventario de propiedades comerciales. Según datos del Buró Nacional de Estadísticas, a finales de febrero de este año, la superficie de viviendas en stock para la venta en todo el país era de aproximadamente 800 millones de metros cuadrados, de los cuales 190 millones de metros cuadrados correspondían a oficinas y locales comerciales, representando aproximadamente el 23.9%. En ese mismo período, aún había unos 710 millones de metros cuadrados en construcción de oficinas y locales comerciales.

Debido a las restricciones más estrictas que las viviendas, el umbral para comprar propiedades comerciales es relativamente alto y el período de desinversión más largo. Con base en la velocidad de ventas promedio de los últimos 12 meses, el período de desinversión para oficinas (considerando la superficie en stock a finales de febrero) es de aproximadamente 28 meses, mientras que para locales comerciales supera los 30 meses.

En comparación, el período de desinversión para viviendas es de solo unos 7 meses.

Según una estadística de la firma CBRE, una de las principales agencias de servicios inmobiliarios, la oferta adicional de oficinas en diez ciudades a nivel nacional se estima en 4.7 millones de metros cuadrados este año, un aumento del 7% respecto al año anterior. Se espera que en 2027 y 2028 esta cifra disminuya gradualmente a 4.2 millones y 3.5 millones de metros cuadrados, respectivamente. En cuanto a propiedades minoristas, se prevé que en los próximos dos años, las principales ocho ciudades del país añadan aproximadamente 4.39 millones y 3.56 millones de metros cuadrados de oferta adicional de alta calidad, manteniendo un nivel abundante. Ciudades como Shanghái, Guangzhou, Hangzhou, Nanjing y Tianjin verán un aumento en la superficie de oferta adicional en comparación con los años anteriores.

En los últimos años, ha habido un creciente llamado a fortalecer las políticas y promover la desinversión en bienes raíces comerciales.

Durante la sesión de las dos sesiones de este año, Liu Yonghao, miembro de la Conferencia Consultiva Política de China y presidente de New Hope Group, sugirió optimizar la planificación urbana, reducir la proporción de nuevas tierras comerciales, apoyar la revitalización de activos existentes y mejorar las políticas de “comercialización a vivienda”, además de relajar las restricciones en aspectos como la escolarización y el registro de residencia para apartamentos.

Liu Yonghao afirmó que los cambios en la estructura demográfica y el crecimiento del comercio en línea están debilitando la función del comercio presencial. Además de las medidas para absorber el inventario existente, consideró que “los nuevos planes deben tener en cuenta los cambios en la economía, hacer algunas correcciones y no planear tanto comercio”.

Políticas favorables se van implementando

Antes de esta reciente reducción del porcentaje mínimo de pago inicial, ya se habían lanzado varias políticas para desinvertir en bienes raíces comerciales.

En septiembre de 2025, el Consejo de Estado emitió la opinión sobre “Liberar el potencial del consumo deportivo y promover el desarrollo de alta calidad de la industria deportiva”, que fomenta el uso legal de fábricas industriales, propiedades comerciales y almacenes para crear espacios deportivos.

El 28 de noviembre de 2025, la Comisión Reguladora de Valores (CSRC) solicitó opiniones públicas sobre la introducción de un programa piloto de fondos de inversión en bienes raíces comerciales. Este piloto busca abrir canales de financiamiento de derechos de propiedad en bienes raíces comerciales y ofrecer soluciones financieras estandarizadas para revitalizar activos existentes.

Este año, las señales positivas continúan.

El 5 de marzo, el Ministerio de Recursos Naturales y la Administración Nacional de Bosques y Praderas emitieron la “Notificación sobre garantizar aún más los elementos de recursos naturales”, que prioriza la protección del uso de tierras para proyectos importantes y desarrollo social, y en principio no permite su uso para desarrollos inmobiliarios comerciales.

El plan de desarrollo “14º Plan Quinquenal” publicado este mes señala que se promoverá la clasificación y gestión de tierras ya suministradas y en construcción, y se impulsará la revitalización de viviendas en stock y propiedades comerciales ociosas. Además, se menciona que se avanzará de manera legal y prudente en la extensión de los derechos de uso de tierras para actividades industriales y comerciales.

Los analistas consideran que esto no solo implica ajustes en la oferta, sino que también acelerará la revitalización de propiedades comerciales ociosas.

A nivel local, muchas ciudades han implementado políticas de apoyo para promover la desinversión en el mercado de oficinas y comercio.

Por ejemplo, Shanghái permite que edificios de oficinas combinen funciones comerciales, hoteleras, de investigación y desarrollo, culturales, médicas, educativas y de viviendas en alquiler (incluyendo apartamentos para talentos); Hangzhou ha reformado las políticas de uso de tierras comerciales y industriales, estableciendo mecanismos para una gestión eficiente de los espacios existentes y permitiendo cambios temporales en el uso de los inmuebles.

En cuanto a subsidios, Wuhan ofrece un 50% de ayuda en el pago del impuesto de timbre para la compra de propiedades comerciales y de oficinas nuevas; Nanning otorga un subsidio de 10,000 yuanes para compras superiores a 100 metros cuadrados en proyectos comerciales y de oficinas.

El China Index Academy señala que explorar vías para revitalizar propiedades comerciales ociosas será un enfoque clave en las políticas de este año, y se espera que más lugares experimenten con estas medidas.

Respecto a la significativa reducción del porcentaje de pago inicial, la institución indica que, a corto plazo, ayudará a aliviar la presión de inventario en el sector comercial y de oficinas, y mejorará la liquidez de las empresas constructoras; a largo plazo, facilitará la revitalización de activos existentes mediante apoyo financiero.

No obstante, el China Index Academy también advierte que esto no es una señal de una recuperación total del mercado. En comparación con las hipotecas residenciales, los préstamos para propiedades comerciales aún enfrentan diferencias en el porcentaje de financiamiento, tasas de interés y plazos, y los bancos serán cautelosos al determinar el porcentaje de pago inicial en función del riesgo del cliente. Más importante aún, la actividad en el mercado inmobiliario comercial depende fundamentalmente de la salud de la economía real; para activar verdaderamente estos “activos silenciosos”, aún se requiere una recuperación de la confianza de los actores del mercado y de la economía en general.