Cinco tendencias del sector inmobiliario reveladas en el informe financiero de Beike

Un informe financiero no solo es un examen de salud de una empresa, sino también un termómetro de la industria.

El 16 de marzo, Beike publicó sus resultados anuales de 2025, con un ingreso neto que creció un 1% hasta 94.600 millones de yuanes, el volumen total de transacciones de viviendas existentes cayó un 4.2% interanual, y el volumen de transacciones de viviendas nuevas cayó un 8.2% interanual. Por supuesto, también hay aspectos positivos: las ventas de viviendas de segunda mano alcanzaron un récord histórico, los ingresos por negocios no inmobiliarios se dispararon hasta un 41%, y por primera vez la renta generó beneficios. En un mercado inmobiliario en profunda reestructuración, las señales que transmite este informe merecen atención.

En comparación con el pasado, cuando la industria se centraba en “lanzar proyectos, vender viviendas y aumentar la escala”, ahora parece volver a centrarse en la vivienda en sí, en los problemas que enfrentan las familias: cómo cambiar de casa, cómo alquilar de forma más sencilla, cómo evitar errores en las reformas, y en quién confiar entre tanta información.

Peng Yongdong, cofundador, presidente y CEO de Beike, afirmó en la conferencia de resultados: “El año pasado, el mercado experimentó muchos cambios.” Desde los resultados aparentemente dispersos de Beike, se pueden prever cinco tendencias en el sector inmobiliario.

Para 2025, la proporción de ingresos por negocios no inmobiliarios de Beike se disparará hasta un 41%, y las rentas por primera vez serán rentables.

La actividad del mercado inmobiliario ya no depende principalmente de los nuevos lanzamientos

Durante mucho tiempo, mientras hubiera suficiente oferta de nuevos proyectos y los desarrolladores impulsaran lanzamientos agresivos, el mercado inmobiliario se calentaba. Ahora, esa lógica está cambiando.

Para 2025, los ingresos netos del negocio de viviendas existentes de Beike alcanzaron los 25.02 mil millones de yuanes, con una caída del 11.3%. Sin embargo, el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en la plataforma alcanzó un récord histórico, con un aumento interanual del 11%. Según los datos de varias ciudades tras el Año Nuevo, las viviendas de segunda mano ya empiezan a dominar, incluso con sistemas de firma digital que en Shanghai llegaron a colapsar temporalmente.

Este es un cambio de gran importancia. Cuando las inversiones en nuevos desarrollos se desaceleran, el mercado de viviendas de segunda mano empieza a tomar la delantera silenciosamente.

Esto indica que el mercado inmobiliario en las principales ciudades de China ha completado la transición de la “época de incremento” a la “época de stock”. Las viviendas de segunda mano ya no son solo un complemento a las nuevas, sino que compiten en igualdad de condiciones.

Peng Yongdong también mencionó en la conferencia: “La estructura de transacciones está cambiando. La participación de las viviendas de segunda mano en el mercado inmobiliario total continúa creciendo, y el volumen de transacciones en el mercado secundario a nivel nacional ha alcanzado un récord histórico.”

Este cambio estructural tiene un impacto directo: la actividad del mercado ya no depende de la oferta de nuevos proyectos, sino de la eficiencia en la circulación del stock. Para los consumidores, la demanda de mejorar mediante la venta de viviendas antiguas y la compra de nuevas se está convirtiendo en el principal motor de las transacciones.

De “invertir en propiedades” a “vivir en buenas viviendas”

Volviendo al propio informe de Beike, tras la transformación en la estructura de transacciones del mercado inmobiliario, también cambian sus áreas de negocio. Después de que en 2024 la proporción de ingresos por “negocios no inmobiliarios” alcanzara el 33.8%, en 2025 esa proporción subió a un máximo histórico del 41%. Este es el dato más destacado del informe.

Hace cuatro años, Beike era una empresa casi completamente dependiente de transacciones inmobiliarias. Hoy, más del 40% de sus ingresos provienen de reformas, alquileres y servicios para el hogar.

Detrás de esto hay un cambio profundo en las ideas de consumo. Cuando “la vivienda no debe ser objeto de especulación” se arraiga en la conciencia colectiva, los consumidores ya no se conforman solo con “tener una casa”, sino que están dispuestos a pagar por “calidad en la reforma” y “servicios de alquiler a largo plazo”. Peng Yongdong lo describe así: “La demanda de una vivienda confortable y de calidad por parte de los residentes es bastante estable.”

Un aspecto especialmente importante es que, por primera vez, el negocio de alquiler de Beike logró beneficios anuales. A finales de 2025, la cantidad de viviendas gestionadas por Beike superó las 700,000 unidades, con un crecimiento interanual del 62%, y la tasa de beneficio aumentó hasta el 8.6%. Esto significa que los apartamentos de alquiler a largo plazo ya no son solo un “juego de gastar dinero”, sino un modelo de negocio viable. Además, el negocio de reformas también mejora en calidad, con ingresos de 15.4 mil millones de yuanes y una tasa de beneficio del 31.4%.

De este modo, se puede ver claramente que la narrativa del sector inmobiliario está cambiando, de “comprar una vivienda” a “vivir bien”, y que los negocios de reformas y alquiler se están convirtiendo en la segunda curva de crecimiento. La disposición de los consumidores a pagar por “calidad” y “servicio” refleja un cambio en el valor del sector, que pasa de centrarse en transacciones a largo plazo a gestionar el ciclo de vida de la vivienda. En esencia, se trata de una vuelta histórica del sector inmobiliario de la lógica de “activo financiero” a la lógica de “servicio de vivienda”.

Lo que realmente buscan los compradores no es información, sino “sensación de seguridad”

Actualmente, la percepción de los agentes de primera línea es que, ante la sobrecarga de información y los altos costos de prueba y error, los compradores de vivienda suelen enfrentarse a una profunda dificultad en la toma de decisiones. Todos desean una transacción con “certeza”.

“El comportamiento de transacción también está cambiando. La información inmobiliaria es cada vez más abundante, pero las decisiones de compra y venta se vuelven más complejas.” Peng Yongdong también señaló que los ciclos de negociación se alargan, los costos de prueba y error aumentan y la cautela crece. Antes, las transacciones inmobiliarias eran “decisiones ligeras”, ahora parecen más una reestructuración patrimonial muy prudente.

Esta reflexión revela un cambio fundamental en la lógica de servicio del sector. Para compradores y vendedores, decidir sobre una vivienda implica planificar las finanzas y el estilo de vida de los próximos cinco a diez años.

Aunque la complejidad de las decisiones de transacción aumenta, la demanda de seguridad, profesionalismo, transparencia y servicios confiables nunca ha cambiado. Beike propone una “visión neutral del mercado”, actuando como contrapeso a las tendencias de compra y venta impulsivas, ofreciendo información y recomendaciones objetivas, racionales y completas. Exige que los agentes no solo sean “guías” o “transmisores de precios”, sino que ayuden a los consumidores a entender su situación, traducirla en opciones y ofrecer bases o consejos para decidir.

A pesar de la mayor abundancia de información, las decisiones en transacción inmobiliaria se vuelven más complejas.

Adiós a “la carrera por la escala”, ahora se busca “mayor productividad por área”

En esta nueva normalidad de decisiones, la lógica de crecimiento del sector de servicios de vivienda también está cambiando.

Durante las últimas dos décadas, la industria inmobiliaria se acostumbró a un modelo de “alto apalancamiento, alta rotación, gran escala”. Pero el informe de Beike transmite una señal diametralmente opuesta: “No solo se trata de tamaño.” Esto obliga a la industria a pasar de un crecimiento acelerado a uno de alta calidad.

Peng Yongdong afirmó claramente: “La estrategia se ha actualizado, pasando de un crecimiento impulsado por la escala de tiendas y viviendas, a uno impulsado por la eficiencia y la creación de valor.” Dijo: “Antes, nos centramos en el número de tiendas, la cobertura de viviendas y la escala de oportunidades; en el futuro, nos enfocaremos más en la certeza de las transacciones, la precisión en la coincidencia y la mejora de la economía por unidad.”

Los datos de 2025 lo ilustran claramente: el promedio de transacciones de segunda mano por agente de Chain Home aumentó un 6% respecto al año anterior, pasando de menos de 2 a más de 3; los gerentes de proyectos de reformas profesionalizadas realizaron más de un 100% más de transacciones mensuales; y la cantidad de viviendas gestionadas por cada gerente de gestión de activos creció más del 40%, alcanzando máximos históricos.

Esto indica que la productividad por unidad se ha convertido en una nueva referencia, un cambio profundo en la filosofía empresarial. Cuando el mercado ya no sube en línea recta, el tamaño por sí solo ya no garantiza seguridad; solo modelos económicos sólidos y una gestión eficiente y saludable pueden atravesar los ciclos.

No se puede ignorar la inteligencia artificial, ni reemplazar a las personas

Otra señal importante en este informe es la presencia de la inteligencia artificial (IA). En los últimos años, casi todos los sectores hablan de IA, y el inmobiliario no es la excepción.

De hecho, el desarrollo de alta calidad en el sector inmobiliario no puede prescindir de la IA. La digitalización y la aplicación de tecnologías de IA se convertirán en la principal ventaja competitiva. Actualmente, la IA ya está integrada en decisiones de recepción, soporte de precios, gestión de alquileres y otros procesos clave. Es la tendencia más destacada del informe de Beike y también lo que más se discutió en la conferencia de resultados.

Frente a la ola de IA, muchos profesionales temen ser reemplazados. La respuesta de Peng Yongdong fue reflexiva: “La transacción inmobiliaria no es un producto estandarizado; combina cálculos racionales con juicios emocionales. Requiere datos, pero también experiencia y juicio en el mundo real.” La IA puede optimizar la parte racional, pero la valoración, interpretación y confianza en la decisión final todavía dependen de las personas. “La IA puede manejar datos y modelos, pero la decisión, la interpretación y la confianza en la mayoría de los casos necesitan del ser humano.”

Con esta comprensión, Beike opta por una estrategia de “colaboración hombre-máquina”. En transacciones inmobiliarias, ha creado un sistema de “estudios de IA” que ayuda a los agentes a generar contenido de marketing, obtener insights de clientes y ofrecer estrategias; en alquileres, la IA participa en la fijación de precios y la gestión de inventarios, logrando un aumento del 13% en eficiencia en las áreas piloto y una tasa de éxito en alquiler un 5.3% superior a la de precios manuales; en reformas, más de 2.5 millones de usuarios utilizan la IA en la app y mini programas de Beike, generando más de 70 millones de imágenes de resultados de reformas.

El núcleo de Beike es que “la IA no puede ser ignorada, ni las personas reemplazadas.” La base inteligente de la plataforma es un “copiloto” que ayuda a los profesionales, dejando la gestión de datos complejos en manos del sistema, pero manteniendo a los servicios humanos como protagonistas en la toma de decisiones clave. La máquina puede calcular probabilidades y modelos, pero solo las personas pueden ofrecer juicio, interpretación y decisiones, estableciendo confianza mutua.

Esto también implica que la competencia futura en el sector de servicios inmobiliarios se desplazará de “batallas de masa” a “colaboración hombre-máquina”. Beike continuará “reformando la formación y construyendo un sistema de capacidades para dominar las nuevas tecnologías”, acompañando a los profesionales dispuestos a evolucionar para que desarrollen nuevas habilidades.

A través de este informe, se vislumbra la transformación colectiva del sector. De nuevas viviendas a viviendas de segunda mano, de transacciones a servicios, de escala a eficiencia, de experiencia a IA. Cada tendencia apunta en la misma dirección: el sector inmobiliario está pasando de la lógica lineal de “adquisición de terrenos, construcción y venta” a una lógica circular de “transacción, alquiler, reformas y servicios”.