Adquisición de terrenos en posiciones altas que enfrentan degradación de calificación, ¿realmente está bajo presión Yuexiu Properties?

¿Qúe estrategia profunda tiene la adquisición contracíclica de terrenos por parte de Yuexiu Property?

Producción | Zhongfang Wang

Revisión | Li Xiaoyan

A finales de febrero de 2026, el terreno en la zona de Ma Chang en Zhujiang New Town, Guangzhou, se vendió por un total de 23.6 mil millones de yuanes, con una prima superior al 26%, logrando un récord en el precio de construcción residencial en Guangzhou. Yuexiu Property adquirió este terreno, que es una parcela exclusiva en el núcleo urbano, reforzando la confianza del mercado. Simultáneamente, Moody’s redujo la calificación familiar de la empresa a Ba2, generando debates sobre su seguridad financiera y lógica de inversión.

Como una de las principales empresas estatales en Guangzhou, esta adquisición significativa refleja una firme confianza en el valor de la ciudad y también representa la responsabilidad de una empresa estatal de adoptar una estrategia contracíclica y apoyar el desarrollo urbano. En un período de profunda ajuste sectorial, Yuexiu basa su estrategia en finanzas sólidas, activos clave, ventajas diferenciadas y busca equilibrar la presión a corto plazo con el valor a largo plazo, demostrando resiliencia y confianza para atravesar ciclos económicos.

La venta del terreno en Ma Chang refleja el valor concentrado de los terrenos en el núcleo de Guangzhou y es un paso clave en la estrategia de Yuexiu. Con un precio total de 23.6 mil millones de yuanes y un costo de construcción residencial de aproximadamente 85,000 yuanes por metro cuadrado, el proyecto incluye viviendas de alta gama, hoteles de cinco estrellas, comercios de lujo, servicios educativos y ecológicos, con una inversión total que podría superar los 40 mil millones de yuanes. Tras su finalización, será un símbolo emblemático en la esquina dorada de Zhujiang New Town. Desde la perspectiva del desarrollo urbano, este proyecto llena un vacío en los escenarios de consumo de alto nivel en el sur de China, impulsando la elevación de la capacidad del área y alineándose con la estrategia de Guangzhou de construir una ciudad de consumo internacional, con un valor económico y social a largo plazo significativo.

Aunque existen preocupaciones objetivas sobre la presión financiera del proyecto y el período de recuperación de la inversión, no deben exagerarse. La rebaja de la calificación por Moody’s indica que el apalancamiento a corto plazo se mantiene alto y que el ritmo de desendeudamiento se ha ralentizado, pero también que la perspectiva de calificación ha cambiado de negativa a estable. Esto es crucial: las instituciones reconocen que Yuexiu no presenta riesgos sistémicos de pago, aunque mantienen cautela respecto al ritmo de mejora de sus indicadores financieros, sin negar la seguridad general de la operación de la empresa.

Los datos financieros confirman la seguridad de la liquidez a corto plazo de Yuexiu. Al cierre de junio de 2025, la compañía tenía aproximadamente 42.253 mil millones de yuanes en efectivo y equivalentes, cubriendo aproximadamente 25.39 mil millones de yuanes en deuda a corto plazo, con una ratio de efectivo a deuda de 1.7 veces; excluyendo los ingresos por anticipado, la ratio de deuda a activos era del 64.6%, y la relación neta de endeudamiento del 53.2%, manteniéndose dentro de los límites regulatorios. La compañía tiene siete bonos en dólares por un total de 1,729 millones de dólares, con un coste de financiamiento promedio del 3.16%, en niveles bajos en la industria, con canales de financiamiento abiertos y costos controlados, lo que reduce significativamente el riesgo de ruptura de la cadena de suministro en el corto plazo.

El descenso en el beneficio neto principal en 2025 refleja un desafío común en ciclos de desaceleración del sector, no una gestión desordenada. En un contexto de contracción del mercado, Yuexiu ha mantenido una postura activa en adquisición de terrenos, invirtiendo aproximadamente 126.95 mil millones de yuanes en 2024 hasta ahora, con una proporción de ventas a adquisición del 56%. Aunque parece elevada, en realidad representa una reserva de activos de alta calidad en momentos de precios bajos, propia de una empresa estatal. Cerca del 70% de los terrenos en Ma Chang son comerciales, lo que prolonga el ciclo de recuperación de la inversión, pero gracias a la experiencia en gestión comercial y recursos de la empresa, puede generar ingresos estables por alquiler y operación a largo plazo, compensando las fluctuaciones en el ciclo de desarrollo residencial y construyendo una estructura de beneficios más equilibrada.

Yuexiu continúa concentrándose en Guangzhou, no por expansión ciega, sino por una decisión racional basada en los fundamentos de la ciudad y sus propias ventajas. En 2025, adquirió 9 terrenos en Guangzhou por un total de 10.616 mil millones de yuanes, siendo la mayor en la ciudad, representando el 21% del total de terrenos residenciales vendidos en Guangzhou, y la única empresa que superó los 100 mil millones en adquisiciones ese año. Este enfoque en la ciudad principal se debe a la sólida base económica de Guangzhou: en 2025, la ciudad contaba con más de 4.2 millones de unidades operativas, depósitos en moneda local y extranjera por casi 9.83 billones de yuanes, un comercio exterior de 1.2 billones de yuanes, con la tasa de exportación más alta de la provincia, y una economía real que respalda la demanda de mercado de alta gama.

Comparada con otras empresas, Yuexiu posee un modelo TOD único y ventajas en recursos de accionistas del metro, lo que le permite adquirir terrenos en nodos de transporte con ventajas en información, costos y absorción de mercado. Los terrenos adquiridos en 2025 en Jiahe Wanggang, Tangxia, entre otros, están ubicados en zonas clave de la ciudad, alineados con los movimientos poblacionales y la expansión urbana. La efectividad de su estrategia también se refleja en las ventas: el proyecto Yuexiu Yun Cui en Baiyun se agotó en su primera apertura, el proyecto Long Yue Xiguan se vendió en medio año, y el proyecto PuYue Villas estableció un récord de 6.259 millones de yuanes por unidad. La facturación total de contratos en el año alcanzó los 106.2 mil millones de yuanes, demostrando una fuerte capacidad de producto y reconocimiento en el mercado incluso en ciclos de desaceleración.

La estructura de reservas de tierra refuerza aún más la seguridad. El 94% de las reservas de Yuexiu están en ciudades de primer y segundo nivel, con Guangzhou como núcleo, lo que le otorga una capacidad de resistencia mucho mayor que en mercados de tercer y cuarto nivel. La estrategia de concentración en áreas clave, en lugar de dispersión, refleja un enfoque en aprovechar ventajas, consolidar su base y generar efectos de escala en recursos, marca y eficiencia de absorción, en línea con la filosofía de gestión prudente de las empresas estatales.

Actualmente, Yuexiu enfrenta un reto común en la etapa de transformación del sector: equilibrar la responsabilidad social de mantener precios estables, promover renovaciones y mejorar funciones urbanas, con la necesidad de mantener la rentabilidad y salud financiera de la empresa cotizada. Este dilema no es una crisis operativa, sino una etapa necesaria para un desarrollo de alta calidad. Yuexiu estabiliza las expectativas del mercado mediante adquisiciones, mantiene la disciplina financiera para gestionar riesgos, y cumple con la demanda del mercado con productos de calidad, buscando un camino viable entre responsabilidad y beneficios.

A largo plazo, el valor del terreno en Ma Chang se irá desbloqueando con el tiempo. Con el respaldo integral del Grupo Yuexiu, que supera el billón de yuanes, y gracias a la gestión comercial, el desarrollo TOD y la confianza del capital estatal, la empresa tiene la capacidad de aliviar la presión de flujo de caja a medio plazo y garantizar la ejecución del proyecto. A medida que la demanda de viviendas y comercios de alta gama en el núcleo de Guangzhou continúe creciendo, la absorción y operación del proyecto podrían superar las expectativas, mejorando gradualmente los indicadores financieros y reduciendo la relación de apalancamiento.

Este ajuste en la calificación refleja una dinámica financiera a corto plazo normal, no una negación del valor a largo plazo. Yuexiu Property, con activos clave, finanzas prudentes y una misión de construcción urbana, actúa proactivamente en la fase de ajuste del sector, con una estrategia precisa que demuestra la responsabilidad de una empresa estatal y prepara su desarrollo a largo plazo.

El mercado debe dejar de centrarse en las fluctuaciones a corto plazo y enfocarse en la lógica a largo plazo de las ciudades, activos y capacidades centrales. La elección de Yuexiu Property refleja confianza en el futuro de Guangzhou y en las tendencias del sector. En una etapa en la que el mercado inmobiliario pasa de expansión en volumen a mejora en calidad, las empresas que mantienen su foco en lo esencial y gestionan con prudencia, sin duda, atravesarán los ciclos y cosecharán valor a largo plazo.