El esquema del Plan del "Decimoquinto Quinquenio" ha sido publicado oficialmente. ¿Cuáles serán los nuevos cambios en el desarrollo del sector inmobiliario en los próximos cinco años?

¿por qué la política inmobiliaria se está orientando hacia la protección del bienestar de la población?

El 13 de marzo, se publicó oficialmente el “Decimoquinto Plan Quinquenal de Desarrollo Económico y Social de la República Popular China” (en adelante, el “Plan”). En el capítulo 44, “Impulsar el desarrollo de alta calidad del sector inmobiliario”, el Plan establece una ruta clara para los próximos cinco años: acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, perfeccionar un sistema de vivienda con múltiples actores, múltiples canales de garantía y combinación de alquiler y compra, logrando un nivel superior de vivienda adecuada.

El director del Instituto de Investigación Anjuke 58, Zhang Bo, comentó: “En el ‘Plan Quinquenal’ decimoquinto, el núcleo del sector inmobiliario es dejar atrás el antiguo camino centrado en la escala, asegurando las necesidades básicas de la población mediante viviendas de protección social, y enfocando las viviendas comerciales en mejorar la calidad, avanzando con paso firme hacia un desarrollo de alta calidad.”

“Desde la estructura del texto, su lógica central puede resumirse en ‘tres niveles, dos grandes enfoques, un objetivo’ — es decir, construir un nuevo modelo, perfeccionar el sistema de vivienda y elevar su nivel como las tres columnas principales, mediante la mejora del sistema de protección y la estabilidad del mercado, para finalmente lograr el objetivo supremo de ‘una vivienda de mayor nivel para todos’.” Analizó Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación Inmobiliaria E-House de Shanghái.

Construir un nuevo modelo ocupa el primer lugar en el trabajo inmobiliario

En comparación con el anterior plan quinquenal, en el “Plan Quinquenal” decimoquinto, el enfoque del trabajo inmobiliario ha cambiado, situándose en la estrategia del capítulo 12, “Aumentar la protección y mejorar el bienestar social, promoviendo firmemente la prosperidad común de todos”. Esto mantiene la misma posición que la propuesta del plan publicada a finales de octubre del año pasado.

Un responsable del Instituto de Investigación Zhongzhi señaló: “Durante el período ‘14º cinco’, el contenido relacionado con bienes raíces estuvo subordinado a la ‘Mejora de la estrategia de urbanización de nueva generación’. Ahora, al cambiar a ‘Aumentar la protección y mejorar el bienestar social’, se refleja un cambio en la orientación de la política inmobiliaria, con un mayor énfasis en la protección y mejora del bienestar, y se espera que las políticas consideren más la perspectiva del bienestar social.”

Cabe destacar que el Plan ya no menciona la idea de que “las viviendas son para vivir, no para especular”, sino que enfatiza “impulsar el desarrollo de alta calidad del sector inmobiliario”. Además, propone acelerar la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, perfeccionar un sistema de vivienda con múltiples actores, múltiples canales de garantía y combinación de alquiler y compra, logrando un nivel superior de vivienda adecuada.

Un responsable del Instituto Zhongzhi opina que, durante el período “14º cinco”, la prioridad en el impulso del desarrollo inmobiliario es la transición del modelo antiguo al nuevo, centrado en la alta calidad y la protección del bienestar social, con la construcción de un nuevo modelo como principal enfoque. El informe de trabajo del gobierno de 2026 ya ha declarado claramente que se profundizará en la construcción de las instituciones y políticas complementarias del nuevo modelo de desarrollo inmobiliario, indicando que la fase de avance profundo ha llegado.

“Perfeccionar un sistema de vivienda con múltiples actores, múltiples canales de garantía y combinación de alquiler y compra” también ocupa un lugar destacado. Los analistas señalan que el sistema de vivienda sigue siendo una prioridad, pero ha pasado de “acelerar su establecimiento” en el período “14º cinco” a “perfeccionarlo” en el período “15º cinco”, lo que podría significar que dicho sistema ya está establecido y que la fase de profundización está en marcha. Además, en cuanto al objetivo final, se espera que durante el período “15º cinco” se pase de “garantizar que todos tengan vivienda” a “lograr una vivienda de mayor nivel”, con énfasis en mejorar la calidad y el entorno de vivienda, construyendo “buenas casas” y ofreciendo “buenos servicios” como manifestaciones de una vivienda de nivel superior, abriendo potenciales oportunidades de desarrollo en el futuro.

Mejoramiento del sistema de protección de la vivienda

El plan, en la sección de perfeccionamiento del sistema de protección de la vivienda, traza claramente cuatro caminos de implementación: primero, optimizar la oferta de viviendas de protección; segundo, perfeccionar la gestión de todo el proceso; tercero, explorar la conversión ordenada de viviendas en alquiler y en venta; y cuarto, profundizar la reforma del fondo de vivienda pública.

El Plan especifica que se debe optimizar la oferta de viviendas de protección, fortaleciendo la protección de las familias de bajos ingresos en las ciudades, para satisfacer mejor las necesidades básicas de vivienda del grupo de trabajadores con ingresos modestos, y resolver gradualmente las dificultades de vivienda de los nuevos residentes, jóvenes y otros grupos en etapas específicas. También se debe fortalecer la gestión integral de las viviendas de protección, perfeccionando los mecanismos de solicitud, espera, asignación, uso y salida. Además, explorar la conversión ordenada y el uso coordinado de viviendas de protección en alquiler y en venta. Profundizar la reforma del sistema de fondos de vivienda, ampliando su alcance y apoyando a los trabajadores autónomos y flexibles a participar en el sistema.

Un responsable del Instituto Zhongzhi señala que la formulación sobre la oferta de viviendas de protección ha cambiado de “aumentar efectivamente” en el período “14º cinco” a “optimizar” en el período “15º cinco”, reflejando un cambio en el tono. Según datos del Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, durante el período “14º cinco”, se construyeron y reurbanizaron más de 11 millones de viviendas de protección, incluyendo viviendas en barrios antiguos y viviendas de reubicación en zonas urbanas, beneficiando a más de 30 millones de personas, logrando una oferta efectiva. En el período “15º cinco”, se busca optimizar aún más la oferta, incluyendo la escala, estructura (por regiones y tipos de producto) y calidad, adaptándose mejor a las condiciones locales.

La expresión “explorar la conversión ordenada y el uso coordinado de viviendas en alquiler y en venta” es poco frecuente en los planes anteriores. Yan Yuejin opina que, en el modelo tradicional, las viviendas de protección estaban destinadas a alquiler o venta desde su inicio, pero la demanda del mercado es dinámica. Cuando en ciertas áreas la demanda de alquiler social está saturada y la de venta es fuerte, los recursos son difíciles de gestionar con flexibilidad. La propuesta de “conversión ordenada” implica pasar de una gestión estática a una respuesta dinámica a las necesidades, siendo una manifestación concreta e innovadora del enfoque de “alquiler y compra” en el ámbito de las viviendas de protección.

Zhang Bo señala que las viviendas de protección pueden entenderse como un soporte clave en un nuevo ciclo, y que en etapas anteriores se centraban en las clases de ingresos medio-bajo. La nueva fase enfatiza la cobertura de necesidades diversas, mediante la conversión de viviendas en alquiler y en venta, y apoyos como fondos de vivienda para trabajadores autónomos, para resolver con precisión los problemas de vivienda de los nuevos residentes y jóvenes. Desde su perspectiva, la diversificación de fuentes y la expansión de recursos pueden absorber viviendas ociosas y fortalecer la base social.

Impulsar un desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario

Para promover un desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario, el plan aborda tres áreas principales: perfeccionamiento de las instituciones básicas, mecanismos de ajuste de oferta y demanda, y mejora de la calidad y servicios.

El Plan especifica que se deben perfeccionar las instituciones básicas para el desarrollo de viviendas, incluyendo la promoción del sistema de desarrollo de viviendas comerciales, financiamiento y ventas. Apoyar la creación de empresas de desarrollo inmobiliario y bancos principales en financiamiento, para satisfacer las necesidades razonables de financiamiento del sector, promoviendo de manera ordenada la venta de viviendas existentes. Planificar racionalmente la escala y distribución del uso del suelo, coordinando la oferta de tierra con las viviendas existentes y los cambios demográficos. Otorgar mayor autonomía a los gobiernos locales para regular el mercado inmobiliario. Gestionar la clasificación de tierras y proyectos en stock y en construcción, promoviendo la revitalización de viviendas existentes y propiedades comerciales ociosas. Implementar políticas específicas para aumentar la oferta de viviendas de mejora. Construir viviendas seguras, cómodas, verdes e inteligentes, y mejorar la calidad de las viviendas y los servicios de gestión. Regular el mercado de alquiler de viviendas y fomentar empresas profesionales y de mercado en el sector. Establecer un sistema de gestión de seguridad en toda la vida útil de las viviendas.

Zhang Bo opina que, en el período “15º cinco”, la construcción de un nuevo modelo de desarrollo inmobiliario se institucionalizará. Se dejará atrás la lógica antigua de alto apalancamiento y alta rotación, y se avanzará hacia un camino centrado en el bienestar social, la mejora de la calidad y el control de riesgos. La implementación de sistemas de venta de viviendas existentes y de gestión de seguridad en toda la vida útil, centrados en la construcción de “buenas viviendas verdes e inteligentes”, permitirá que la oferta se ajuste mejor a los cambios demográficos y de stock, reduciendo la descoordinación entre oferta y demanda.

Entre las prioridades, “perfeccionar las instituciones básicas de desarrollo de viviendas” ocupa un lugar destacado. Yan Yuejin considera que la condición para un mercado estable y saludable no es solo mantener los precios a corto plazo, sino fortalecer las bases del sistema industrial. La creación de sistemas como la empresa de desarrollo y el banco principal busca resolver problemas históricos de malversación de fondos y contagio de riesgos. Apoyar las necesidades de financiamiento de las empresas inmobiliarias también indica una política de flexibilización futura del entorno financiero del sector. La promoción gradual de la venta de viviendas existentes, con énfasis en “orden y eficacia”, cambiará fundamentalmente el modelo de alta rotación.

Desde la perspectiva de los expertos, “planificar racionalmente la escala y distribución del uso del suelo” refleja la interacción de los elementos “persona, vivienda, tierra y dinero”. La autonomía de los gobiernos locales en la regulación continúa la estrategia de ajuste local, dejando espacio para adaptar políticas según las circunstancias. La gestión de la clasificación y utilización de tierras y proyectos en stock apunta a la revitalización de recursos existentes, que será un nuevo motor de crecimiento en la fase de aumento de la urbanización y mejora de la calidad de los stock existentes.

La expresión “aumentar la oferta de viviendas de mejora según las características de cada ciudad” subraya la necesidad de políticas precisas y adaptadas a las demandas locales. Según datos de Zhongzhi, en los primeros tres trimestres de 2025, la proporción de viviendas de 120-144 m² en las 30 principales ciudades aumentó al 30%, siendo los grandes apartamentos los principales en el mercado de nuevas viviendas, con un aumento notable en ciudades como Shanghái, Nanjing, Changsha y Nanchang. Ciudades como Xiamen, Hefei, Ningbo y Wuxi también mostraron un aumento significativo en viviendas de más de 144 m².

Además, Yan Yuejin menciona que la inclusión de “buenas viviendas” en el plan nacional marca un avance en los estándares del sector, de “aprobado” a “de calidad superior”. La creación de un sistema de gestión de seguridad en toda la vida útil, aunque breve en extensión, tiene gran peso. Con la expansión y envejecimiento del stock de viviendas, la seguridad de las mismas se vuelve una prioridad. Los sistemas de inspección, fondos y seguros de viviendas buscan construir una protección integral a lo largo de toda su vida útil. El fondo de seguridad, compuesto por fondos de mantenimiento y fondos públicos (presupuestos y recaudación de terrenos), combina la continuidad del sistema actual con innovaciones en apoyo financiero, facilitando la reparación de viviendas antiguas.

En conjunto, el “Plan Quinquenal” decimoquinto centra su atención en el desarrollo de alta calidad, con la construcción de un nuevo modelo como herramienta clave, poniendo en el centro la protección del bienestar social, equilibrando estabilidad del mercado y control de riesgos. Para la industria, será un período decisivo para dejar atrás viejos modelos y avanzar hacia un desarrollo de alta calidad; para los residentes, será una etapa de mejora en la calidad de vivienda, entorno de vida, opciones de vivienda más diversas y protección de derechos, con mayores oportunidades de crecimiento en el futuro.