Subastas de mansiones se desploman, las viviendas nuevas se ponen en la picota.

Mercado abierto, para muchas inmobiliarias, es tanto una oportunidad como un obstáculo.

Si obtienes un buen terreno, puede ser difícil dar marcha atrás.

La piedra de toque de las viviendas nuevas

Al entrar en marzo, las nuevas viviendas en Shenzhen comienzan a acelerarse.

Cada distrito ha aprobado progresivamente proyectos típicos para preventa.

Recientemente, en Longhua Hongshan, el proyecto Lianfa Hongshan Xinzhuya Residence también está en la fase final.

Según información del mercado, se espera que en la segunda mitad de marzo se abra el centro de ventas y las casas muestra, y que a finales de marzo se obtengan las certificaciones para su entrada en el mercado.

Este proyecto fue adquirido el año pasado en 65 rondas de licitación por Lianfa por 12.12 mil millones de yuanes, con una prima del 46.6%.

Con una superficie de aproximadamente 10,000 m², una superficie construida planificada de unos 43,000 m², una superficie de construcción con capacidad de unos 34,000 m², un índice de edificabilidad de 3.09, una tasa de vegetación del 32.49%, incluye aproximadamente 27,000 m² de viviendas, unos 500 m² de comercio en planta baja y unos 100 m² de oficinas.

El diseño planificado es un jardín en la azotea estilo jardín aéreo, compuesto por 3 edificios principales y edificios complementarios.

Uno de los edificios tiene 25 pisos y unos 80 metros de altura, con 2 ascensores y 6 unidades por piso; otro tiene 16 pisos y unos 53 metros de altura, con un total de 332 unidades residenciales y 360 plazas de aparcamiento.

Debido a que el índice de edificabilidad del proyecto es solo de aproximadamente 3.09, y es una vivienda nueva en un área con bajo índice de edificabilidad, además de construirse según las nuevas regulaciones de Shenzhen, se define como el primer proyecto en Hongshan y sus alrededores bajo la normativa 2.0.

Por lo tanto, este proyecto será también un ejemplo típico en la zona de Hongshan, un área popular en Longhua, y será el siguiente proyecto tras la entrada en el mercado en abril de 2025 de Hongshan Huafu.

El proyecto Hongshan Huafu no es muy grande, con una superficie de aproximadamente 5,000 m², una superficie construida de unos 35,900 m², un índice de edificabilidad de 5.17, con solo un edificio de viviendas a la venta, y otro de viviendas reubicadas, que representa casi la mitad del total, con una proporción de plazas de aparcamiento inferior a 1:1. Fue llamado en su momento un proyecto “tipo mosquito”.

Contaba con 184 viviendas de 62 a 78 m², con un precio de registro de aproximadamente 80,500 yuanes/m², con un rango de precio total de aproximadamente 4.89 a 6.52 millones de yuanes, logrando aún así la luz solar en horas punta, siendo el segundo proyecto en Shenzhen en ese año con esa característica.

El mercado lo definió como “el último terreno residencial en la zona de Hongshan, una vez que se agote, no habrá más”.

Pero claramente, la entrada en el mercado de Lianfa Hongshan Xinzhuya Residence rompe esa percepción.

Estos dos proyectos, ubicados en la misma zona de Hongshan, con productos similares.

Lianfa Hongshan Xinzhuya Residence y Hongshan Huafu marcan líneas de producto muy diferentes: mayor tamaño, menor índice de edificabilidad, diseños de unidades más modernos, mejor distribución y servicios, con un enfoque exclusivo en viviendas de mercado, y se promocionan como “la vanguardia de las nuevas regulaciones en Shenzhen” y “una buena vivienda para los jóvenes que entienden la vida moderna”.

Por ello, aunque el tamaño del proyecto sea pequeño, el mercado lo verá como un símbolo de la renovación de “buenas viviendas” en Longhua, y naturalmente, su rendimiento en ventas y mercado será una prueba clave.

La clave del precio

Pero, incluso con una estrategia de mercado clara, hay varios desafíos.

Primero, la propia posición del proyecto.

En cuanto al producto, el terreno es triangular, rodeado de calles y viviendas tradicionales.

Para adaptarse a la forma del terreno, los edificios están dispuestos en línea recta, con algunos apartamentos con luz natural y vistas parcialmente bloqueadas por las cercanías, con la distancia más cercana entre edificios y viviendas tradicionales solo 16.63 metros.

Uno de los edificios tiene 25 pisos y 80 metros de altura, con 2 ascensores y 6 unidades por piso; otro tiene 16 pisos y 53 metros, con un total de 332 unidades y 360 plazas de aparcamiento.

El pequeño tamaño de la comunidad, con solo 10,900 m² de superficie, y la agrupación de 3 edificios sin jardines en el suelo;

Aunque se planificaron 360 plazas de estacionamiento, con una proporción de aproximadamente 1:1.08 (en relación con las 332 unidades), incluyendo 8 plazas para discapacitados y 108 con cargadores eléctricos;

Las unidades tienen ciertas limitaciones: Lianfa Group ofrece 69 m² para 3 habitaciones y 99 m² para 4 habitaciones, llenando una demanda de unidades pequeñas en Hongshan, pero las habitaciones más pequeñas son algo ajustadas en espacio.

En segundo lugar, el costo del terreno está a la vista.

Si hacemos cuentas, la probabilidad de éxito en el mercado de Lianfa Hongshan Xinzhuya Residence no es muy alta.

Primero, la parcela A817-0619 en Longhua Hongshan, adquirida en una oferta con prima del 46.6%, por 12.12 mil millones de yuanes, con un precio de construcción de 44,5 mil yuanes/m², estableció un récord en la zona.

Sumando costos de construcción, impuestos, financiamiento y operación, el precio de equilibrio para obtener beneficios se estima en más de 65 mil yuanes/m², y para obtener mayores ganancias, probablemente se venda a más de 70 mil yuanes/m².

Segundo, las ventas en el mercado también están a la vista.

Por ejemplo, los precios de preventa en proyectos cercanos en diciembre de 2024:

Yiyuefu (tercera fase), 246 unidades de 99 a 168 m², precio promedio de registro de aproximadamente 72,100 yuanes/m², total de aproximadamente 6.36 a 13.17 millones de yuanes;

Yiyuefu (segunda fase), 252 unidades de 99 a 168 m², precio promedio de registro de aproximadamente 69,100 yuanes/m², total de aproximadamente 6.12 a 12.93 millones;

Yiyuefu (primera fase), 358 unidades de 78 a 179 m², precio promedio de registro de aproximadamente 71,900 yuanes/m², total de aproximadamente 5.33 a 14.84 millones, con aún 139 unidades sin vender a mediados de marzo.

En 2021, Shangyu Hongshanli, con 152 unidades de 54 a 99 m², precio promedio de registro de aproximadamente 73,900 yuanes/m², total de aproximadamente 4.76 a 7.65 millones; si Lianfa Hongshan Xinzhuya Residence abre a más de 70 mil yuanes/m², será difícil de aceptar en el mercado.

Por ejemplo, en marzo del año pasado, una unidad de 90.82 m² en Shangyu Hongshanli se vendió en 519 millones de yuanes, con un precio real de aproximadamente 57,100 yuanes/m².

En 2011, un apartamento de 65 m² en Jindi Shangtangdao se vendió por unos 3.07 a 3.10 millones de yuanes en enero y febrero, con un precio de aproximadamente 47,300 a 47,700 yuanes/m²; en octubre del mismo año, un apartamento de 89 m² se vendió por unos 4.40 millones, con un precio de aproximadamente 49,100 yuanes/m².

En 2016, Xinghe Chuanqi, con 4 habitaciones y 89.05 m², se vendió en enero por 5.68 millones, con un precio de 63,785 yuanes/m²; en esa misma fecha, un apartamento de 86.79 m² se vendió por 5.68 millones, con un precio de aproximadamente 65,446 yuanes/m².

Por ejemplo, en 2012, Zhongyang Yuanzhu, con 88.05 m² y 3 habitaciones, se vendió en enero por unos 6.29 millones de yuanes, con un precio de aproximadamente 71,414 yuanes/m²; en diciembre, un apartamento de 143.34 m² se vendió por 9.44 millones, con un precio de aproximadamente 65,844 yuanes/m².

Si Lianfa Xinzhuya Residence se vende a más de 70 mil yuanes/m², será más caro que las transacciones de segunda mano en proyectos como Jindi Shangtangdao o Xinghe Chuanqi.

En comparación, estos barrios son comunidades maduras, cercanas al metro, con vistas más abiertas y servicios estables, pero tienen terrenos en forma triangular, cercanía a viviendas rurales, y una distancia entre edificios de solo unos 16 metros, junto a la calle Min Tang, con cierto ruido.

¿A ese precio, cómo decidirá el mercado?

El límite de las expectativas de nuevas viviendas

Pero lo que más preocupa al mercado en estos momentos es la aparición de algunas viviendas de alta calidad en subasta judicial en zonas clave.

La mayor presión no proviene de la competencia entre nuevas viviendas, sino de los precios de subasta judicial en algunos barrios de alta calidad en el centro, que están bajando las expectativas de precios del mercado.

Por ejemplo, en Xiangmi Lake, en la zona tradicional de lujo de Futian, el precio de lista de Xiangyu Central es de más de 200,000 yuanes/m². En diciembre pasado, un apartamento de 160.42 m² se vendió por 26.95 millones, con un precio de aproximadamente 168,000 yuanes/m².

Recientemente, en la plataforma de subastas de Alibaba, una unidad de aproximadamente 203.62 m² se subastó con un precio inicial de unos 15.04 millones, con un precio por m² de solo 75,000 yuanes, incluso por debajo del valor de tasación de 18.8 millones, que equivale a un precio de tasación de aproximadamente 92,332 yuanes/m², rompiendo el récord de la subasta más baja en esa comunidad y siendo incluso más barato que el precio de compra original del propietario.

En febrero de 2024, en la misma comunidad, una unidad de 133 m² en el edificio 8A se subastó por aproximadamente 1.5 millones de yuanes, con un precio por m² de unos 15,000 yuanes.

En agosto de 2023, una unidad de 203 m² se vendió por 51.8 millones, con un precio de aproximadamente 25,520 yuanes/m², estableciendo un récord en el valor máximo de la comunidad en ese momento.

En solo dos o tres años, los precios en el mercado han bajado en más de la mitad.

No solo en Xiangmi Lake, sino también en Bao’an y Nanshan, en barrios de alta calidad, las subastas judiciales también muestran ajustes:

Por ejemplo, en Nanshan, en el área de OCT, el 16 de marzo, una unidad de 144.61 m² se subastó con un precio inicial de 7.605 millones, valor de tasación de 9.506 millones, y un precio final de 9.543 millones, con un precio por m² de aproximadamente 65,992 yuanes.

En Bao’an, en el área de Shenye Xinan, una unidad de 334.34 m² se subastó con un precio inicial de 17.54 millones, valor de tasación de 21.92 millones, y un precio final de 52.45 millones, con un precio por m² de aproximadamente 65,563 yuanes, pero la venta real fue a solo 52,450 yuanes/m², el 80% del valor de tasación.

Otra unidad de aproximadamente 353.91 m² en Bao’an, en Xinjin’an Yihou, se subastará con un precio inicial de 24.36 millones, valor de tasación de 30.44 millones, con un precio por m² de unos 86,024 yuanes.

Esto significa que en las zonas centrales de Futian, Nanshan y Bao’an, los precios de las subastas judiciales de viviendas de alta calidad oscilan entre 70,000 y 90,000 yuanes/m².

Para el mercado, la única conclusión es:

Xiangmi Lake y OCT tienen precios de 70,000 a 90,000 yuanes/m² en subasta judicial, entonces, ¿por qué en Longhua Hongshan se venden a 65,000 a 70,000 yuanes/m²? Si realmente se venden a más de 70,000 yuanes/m², ¿por qué pagar por aquí?

Vender a precios bajos implica pérdidas, y la liquidez se resiente; vender sin una buena relación calidad-precio no genera interés en el mercado.

Por eso, la estrategia de precios de Lianfa Hongshan Xinzhuya Residence es crucial.

Si se toma como referencia directamente el nivel de más de 70,000 yuanes/m², puede quedar atrapado en una zona muy incómoda del mercado.

Y para el mercado, las expectativas de calidad en la entrega del proyecto son ahora más altas y estrictas que antes.

El proyecto respalda a Lianfa Group, que en el pasado gozaba de cierta reputación, pero en los últimos años ha surgido alguna duda.

Por ejemplo, en Hefei, en Lianfa Binyu Tinghu, un proyecto de alta gama, en la entrega en 2024, se reportaron 95 problemas en la inspección, incluyendo problemas de enlucido, filtraciones y grietas en los techos;

En Shenzhen, en Lianfa Zhenzhuo Yaju, entregado en enero, se detectaron problemas como armarios de baño con agua, campanas extractoras sin válvula antirretorno, puertas de entrada torcidas y baldosas sueltas en inspecciones de terceros.

El año pasado, en marzo, en Guangming, el proyecto Lianfa Yueshangju también enfrentó quejas de los propietarios por discrepancias en la calidad.

Más preocupante aún, el informe de resultados financieros de la matriz de Lianfa Group indica que en 2025 se espera la primera pérdida, con un máximo de 10 mil millones de yuanes, principalmente por problemas internos.

Lianfa ha tenido tres años consecutivos de pérdidas, con flujo de caja ajustado, dejando de ser la opción estable de antes.

En este contexto, si se espera que Lianfa utilice materiales de buena calidad y construya con estricta supervisión, sin escatimar en costos, los compradores cautelosos deberán estar dispuestos a arriesgar.

Autor | Sharki Borracho