Detrás de la "pequeña primavera" del mercado inmobiliario de Guangzhou y Shenzhen: casas usadas se convierten en la fuerza principal, el mercado de viviendas nuevas presenta una tendencia de diferenciación

Marzo suele ser la temporada alta tradicional del mercado inmobiliario, y la calidad de la “Primavera de Oro” y la “Primavera de Plata” está directamente relacionada con la tendencia del mercado durante todo el año.

Recientemente, el mercado inmobiliario de Guangzhou y Shenzhen ha salido de la baja de ventas tras las vacaciones de Año Nuevo, con un aumento simultáneo en las visitas y transacciones, expandiendo continuamente el ambiente cálido del mercado.

Un periodista de Daily Economic News (en adelante, cada vez o periodista) visitó algunos desarrollos inmobiliarios, dialogó con agencias y varias instituciones de investigación, y se enteró de que la actual “Primavera de Sol” en Guangzhou y Shenzhen ya ha llegado de manera sustancial. Al mismo tiempo, la lógica del mercado ha experimentado cambios notables: algunos “buenos chollos” (propiedades con precios claramente inferiores a otras en la misma zona y tipo, con alta relación calidad-precio) están desapareciendo gradualmente, y el espacio de negociación con los propietarios también se está reduciendo.

Archivo de medios de Cada vez - Chen Ronghao Fotografía

Es importante destacar que tanto Guangzhou como Shenzhen muestran una tendencia de liderazgo en el mercado de segunda mano, convirtiéndose en los principales impulsores de esta recuperación de la “Primavera de Sol”. Mientras tanto, el mercado de nuevas viviendas presenta una tendencia de diferenciación: en lo que va del año, la oferta de nuevas viviendas en Shenzhen ha disminuido en comparación con el año anterior, mientras que en Guangzhou, las propiedades de lujo en el centro siguen siendo muy demandadas, y las viviendas para necesidades básicas aún se venden con descuentos para aumentar las ventas. Se puede decir que la estructura del mercado de primera y segunda mano se ha invertido, y la reestructuración en la oferta es la característica más distintiva de esta “Primavera de Sol”.

Las viviendas de segunda mano lideran la “Primavera de Sol”

En esta ronda de la “Primavera de Sol” en Guangzhou y Shenzhen, las viviendas de segunda mano están asumiendo el papel principal, y la lógica fundamental del mercado ya ha sido reescrita.

Desde los datos hasta la percepción en primera línea, las viviendas de segunda mano dominan el ritmo de recuperación.

Shenzhen fue la primera en impulsar la tendencia, convirtiéndose en el motor principal de esta recuperación. Según monitoreos de Le You Jia, después de las vacaciones, las firmas de corretaje reportaron un aumento del 132% en las firmas de contratos de viviendas de segunda mano en comparación con la semana anterior, alcanzando el nivel más alto desde finales de marzo de 2024. Hasta febrero de 2026, el precio medio de venta de viviendas de segunda mano en Shenzhen había subido a aproximadamente 62,000 yuanes por metro cuadrado.

El Instituto de Investigación de Beike muestra que del 2 al 8 de marzo, las firmas de contratos de viviendas de segunda mano en Shenzhen aumentaron un 118% respecto a la semana anterior, y el volumen de ventas en un solo día alcanzó un récord en casi un año, con dos semanas consecutivas de crecimiento.

Además, el estado de ánimo del mercado también se está recuperando. Según los datos más recientes del Instituto de Investigación de Beike en Shenzhen, en febrero, la cantidad de viviendas de segunda mano en las listas de las agencias colaboradoras disminuyó un 3.3% respecto al mismo período del año anterior, y las ventas irracionales han disminuido notablemente, entrando en una fase saludable de “expectativas mejoradas, optimización de la oferta y estabilización de precios”.

“Ahora, las viviendas de buena calidad en zonas escolares y con bajos precios totales y altos retornos por alquiler son las que más se están recuperando. Por ejemplo, en nuestra zona, las viviendas en la zona escolar de Liyuan, con 83 metros cuadrados en Yuening Garden, tienen más consultas y transacciones después de las vacaciones, ya que están vinculadas a la escuela primaria Liyuan y a la secundaria Hongling”, dijo Liu Anying, un agente veterano en Yuening, en Futian, Shenzhen, a Cada vez el 14 de marzo por la tarde.

Liu Anying mencionó que la velocidad de venta de los “chollos” en el mercado de segunda mano se ha comprimido a un ciclo más corto, e incluso algunos “chollos” en segunda mano se venden en menos de una semana después de estar en lista. “Por ejemplo, en el proyecto Hanlingyuan en Futian, una vivienda de aproximadamente 108 metros cuadrados, los propietarios generalmente piden más de 8.2 millones de yuanes, pero algunos están desesperados por vender y la lista de 7.55 millones de yuanes puede venderse en aproximadamente una semana”, explicó.

De hecho, fenómenos similares también ocurren en Luohu, Shenzhen. Tras el aumento en las transacciones de viviendas de segunda mano, la mentalidad de los propietarios en las listas se ha estabilizado, y ya no sienten tanta urgencia por vender, reduciendo claramente su margen de negociación.

Por ejemplo, una vivienda de 47.84 metros cuadrados en Cuizhu Yuan, Luohu, que el año pasado tenía un precio de lista de 2.45 millones de yuanes, ahora, según un agente, su precio mínimo de venta sería de 2.3 millones. Sin embargo, en marzo de este año, el mismo agente informó que el precio mínimo de venta del propietario era de 2.37 millones de yuanes.

El mercado de segunda mano en Guangzhou también ha experimentado una fuerte recuperación.

Datos de Beike muestran que el 8 de marzo, en un solo día, se vendieron 247 viviendas de segunda mano, un aumento del 25.4% respecto a la semana anterior; en la semana del 2 al 8 de marzo, el total de ventas fue de 849 unidades, un aumento del 118.8%. La demanda de regreso a la ciudad después del Año Nuevo se ha concentrado, y las visitas a las agencias inmobiliarias continúan aumentando. El índice de gerentes de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Guangzhou en marzo subió a 71.78, mostrando confianza en la recuperación de la “Primavera de Sol”.

Según Li Yujia, investigador principal del Centro de Políticas de Vivienda de Guangdong, tanto Guangzhou como Shenzhen muestran la característica central de que las viviendas de segunda mano superan a las nuevas, con una disminución en las nuevas listas de viviendas en comparación con el año anterior, y un mejoramiento continuo del ánimo del mercado, lo que también impulsa la demanda de “vender lo viejo y comprar lo nuevo”, facilitando el ciclo del mercado.

Xiao Xiaoping, director del Instituto de Investigación Beike en Shenzhen, opina que esta recuperación no es un rebote temporal impulsado por políticas, sino el resultado de la optimización de políticas, la recuperación de la confianza y la liberación concentrada de la demanda de vivienda propia, con un aumento sostenido en las transacciones de segunda mano y un incremento en las nuevas viviendas, fortaleciendo las bases de la “Primavera de Sol”.

El mercado de nuevas viviendas presenta una tendencia estructural

A diferencia del auge generalizado en las viviendas de segunda mano, el mercado de nuevas viviendas en Guangzhou y Shenzhen no ha experimentado una subida generalizada, sino que presenta una tendencia típica de “mercado estructural”.

Por ejemplo, en Guangzhou, el mercado de viviendas de lujo ha establecido nuevos récords de ventas, impulsando también el interés en las nuevas viviendas cercanas. En febrero, el terreno de Tianhe Ma Chang se vendió por 23.604 millones de yuanes, con una prima del 26.60%, alcanzando un precio de aproximadamente 85,5 mil yuanes por metro cuadrado, estableciendo un nuevo récord en el precio por metro cuadrado en Guangzhou.

El 2 de marzo, en Zhujiang New Town, una vivienda dúplex de 670 metros cuadrados en Poly Yuexiyuan se vendió por 187 millones de yuanes, con un precio de aproximadamente 28 mil yuanes por metro cuadrado, estableciendo un nuevo récord en el precio de lujo en la zona; el 9 de marzo, en Peninsula River Bay, se vendieron 4 unidades de lujo en un solo día, con un total de 718.7 millones de yuanes, mostrando un interés sin precedentes en las propiedades de lujo en el centro.

En contraste, el mercado de viviendas de primera necesidad en Guangzhou muestra una tendencia clara de “reducción de precios para aumentar volumen”.

El agente inmobiliario Luo Jiamin afirmó que muchas viviendas para necesidades básicas en Guangzhou ahora se venden con descuentos o precios especiales para atraer compradores, “sin descuentos, todavía es difícil vender”.

“Por ejemplo, en Huangpu, el precio de las viviendas sin terminar en River Bay se ha reducido a partir de 19,000 yuanes por metro cuadrado, y también ofrecen tres opciones: sin terminar, semi-acabadas y completamente amuebladas; en Liwan, el descuento en Tianfu se ha reducido a 86%, con precios tan bajos como 38,000 yuanes por metro cuadrado”, explicó Luo. “El mercado es muy realista ahora; si no se ofrecen precios especiales o descuentos concretos, aunque haya muchas vistas, será difícil cerrar ventas”.

Según datos de Zhongyuan Research, hasta finales de febrero de 2026, el inventario de viviendas en Guangzhou era de 14.164 millones de metros cuadrados, una disminución de 13,000 metros cuadrados respecto a enero. Debido a que en febrero la oferta en las principales áreas fue generalmente menor, el mercado de nuevas viviendas se centró en consumir el inventario existente, con una reducción continua en el stock durante cuatro meses consecutivos.

Por otro lado, en Shenzhen, desde principios de 2026, la tendencia de “ritmo de oferta más lento” se ha hecho evidente. Según Mian Lian Property, este año Shenzhen solo ha obtenido permisos de preventa para 9 proyectos residenciales, mucho menos que los 12 del mismo período del año pasado.

Debido a que el ritmo de entrada de nuevas viviendas en el mercado es lento y no puede generar un efecto de escala concentrada, las transacciones totales de nuevas viviendas son claramente inferiores a las de segunda mano, y el mercado presenta una estructura de recuperación en la que los principales distritos aumentan en volumen y mantienen precios estables, mientras que las áreas de necesidades básicas intercambian volumen por precios.

Según Zhongyuan Real Estate, hasta el 12 de marzo, Shenzhen había vendido un total de 964 viviendas residenciales y 1,703 viviendas de segunda mano transferidas.

Aunque las ventas de nuevas viviendas en Shenzhen son menores que las de segunda mano, el periodista notó que, tras marzo, varios proyectos lanzaron promociones de ventas rápidas, como Hong Ronger Guan Cheng en Longhua, que vendió 41 unidades en dos días (7 y 8 de marzo), Ocean City · Chengming Jiayuan vendió 39 unidades en la semana pasada, y Zhongjian Pengchen Yunzhu vendió 32 unidades en una semana.

“Con la entrada gradual en el mercado de terrenos de alta calidad que el núcleo de la ciudad ha puesto en subasta para 2025, además de que algunas inmobiliarias intensifican sus promociones, se espera que la demanda del mercado en marzo se libere progresivamente, y la tendencia de recuperación en los principales centros urbanos, la ‘Primavera de Sol’, todavía vale la pena esperar”, concluyó el análisis de Zhongzhi Research.