Shanghai reduce el porcentaje de pago inicial para propiedades comerciales, se espera que otras ciudades sigan el ejemplo

Fuente: Economic Information Daily Autor: Liang Qian, Ye Jian

El 16 de marzo, el Banco Popular de China, la Oficina Nacional de Supervisión Financiera y la Oficina de Supervisión de Shanghái emitieron un aviso conjunto que establece que, a partir del 16 de marzo de 2026, el porcentaje mínimo de pago inicial para la compra de viviendas comerciales (incluidas las viviendas de uso mixto) en Shanghái será de al menos el 30%. Las instituciones financieras deben determinar razonablemente el porcentaje de pago inicial en cada préstamo según su situación operativa, riesgos del cliente, etc. Esta es la primera vez en más de diez años que se ajusta la política de préstamos hipotecarios para propiedades comerciales en Shanghái, y se espera que otras ciudades sigan su ejemplo.

En enero de este año, el Banco Popular de China y la Oficina Nacional de Supervisión Financiera publicaron el aviso titulado “Sobre el ajuste del porcentaje mínimo de pago inicial para préstamos hipotecarios de viviendas comerciales”, que establece que “el porcentaje mínimo de pago inicial para la compra de viviendas comerciales (incluidas viviendas de uso mixto) será de al menos el 30%”, y señala que “siguiendo el principio de políticas diferenciadas por ciudad, en base a un porcentaje mínimo de pago inicial unificado a nivel nacional, cada ciudad puede determinar de forma autónoma su límite inferior.”

“La nueva política reduce la barrera de entrada para la inversión y la operación, con el objetivo principal de activar los activos comerciales y de oficinas existentes”, afirmó Yan Yuejin, subdirector del Instituto de Investigación Inmobiliaria de E-House en Shanghái. Este ajuste tiene un efecto de alivio de carga muy evidente. Tomando como ejemplo una propiedad comercial con un precio total de 5 millones de yuanes, antes de la nueva política, el comprador debía pagar 2.5 millones de yuanes como pago inicial; tras el ajuste, el pago inicial se reduce a 1.5 millones, disminuyendo directamente en 1 millón de yuanes la presión de flujo de efectivo.

Yan Yuejin señaló que este cambio liberará efectivamente la demanda de inversores que anteriormente estaban limitados por los requisitos de capital, especialmente en combinación con el repunte en la actividad de transacciones de viviendas de segunda mano, lo que podría generar un efecto de sobreflujo de fondos. Se espera que en el corto plazo, la consulta sobre proyectos comerciales y de oficinas en ubicaciones clave de Shanghái aumente mes a mes.

Zhang Wenjing, gerente general de datos de la Academia de Investigación Zhongzhi en Shanghái, indicó que en los últimos años, los alquileres promedio y las tasas de ocupación de propiedades comerciales y de oficinas en Shanghái han disminuido en diferentes grados, lo que ha llevado a una falta de confianza en el mercado, reducción en las transacciones y un aumento continuo en el inventario de propiedades comerciales y de oficinas. Reducir el porcentaje de pago inicial del 50% o más al 30% o menos, busca activar la demanda potencial mediante la reducción de la barrera de entrada, ayudando a las empresas inmobiliarias a acelerar la liquidación de propiedades comerciales y aliviar la presión de inventario.

El director de 58 Anjuke Research Institute, Zhang Bo, opinó que la nueva política se coordinará con las políticas para activar el stock de propiedades no residenciales y apoyar la renovación de edificios de oficinas en Shanghái, facilitando que pequeños y medianos inversores y operadores de alquiler profesionales ingresen en el mercado de alquiler comercial, además de reducir la presión financiera para las inmobiliarias que desean transformar sus propiedades comerciales en apartamentos de alquiler a largo plazo. Desde el lado financiero, esto apoya la transformación de propiedades comerciales en apartamentos de alquiler a largo plazo, apartamentos estilo hotel, etc., respondiendo a la creciente demanda de alquiler residencial.

El profesional inmobiliario Li Hang, que ha estado atento al mercado de Pudong en Shanghái, también expresó que la reducción del pago inicial para propiedades comerciales impulsará principalmente la venta de apartamentos estilo hotel. “Actualmente, la comercialización de locales comerciales es relativamente difícil, pero los apartamentos estilo hotel en ubicaciones privilegiadas pueden ofrecer una rentabilidad de alquiler del 3% o más, lo que resulta muy atractivo.” Como ejemplo, Li Hang mencionó un proyecto en venta en Zhangjiang, Pudong, con precios entre dos y tres millones de yuanes, y alquiler mensual de entre 8,500 y 9,000 yuanes. Con la nueva política, el pago inicial de los compradores se reduce en unos 50-60 mil yuanes, sin restricciones de compra, lo que resulta muy atractivo para los trabajadores de oficinas y los inversores en los alrededores.

No obstante, la mayoría de los expertos consideran que, aunque la política puede activar la vitalidad del mercado, no provocará un cambio completo en el mercado de propiedades comerciales y de oficinas. Yan Yuejin afirmó que, en el contexto actual del mercado inmobiliario, con una tasa de vacancia de oficinas algo elevada, presión en los alquileres y una política de restricción de compras de viviendas más flexible, el efecto estimulante de la política será estructural y difícil de replicar la ola de especulación similar a la de las propiedades residenciales en el pasado.

“El objetivo de la política puede ser mejorar la liquidez de las propiedades comerciales y de oficinas, activando su función como ‘portadores de industrias’ o ‘portadores de comercio minorista’”, señaló Yan Yuejin. La menor apalancamiento puede dirigir algunas propiedades a instituciones o individuos con capacidad de compra o transformación y operación, para desarrollar nuevos consumos y nuevos modelos de negocio. Especialmente tras los ajustes en la economía industrial y comercial, estos sectores tendrán nuevas demandas en el mercado de proyectos comerciales y de oficinas.

Zhang Bo estima que ciudades de primer nivel como Beijing probablemente seguirán el ejemplo. Considera que, en el contexto de la transición del mercado inmobiliario hacia un mercado de stock, activar los activos existentes en el sector de oficinas y comercio se ha convertido en una directriz importante de las políticas. Además de ajustar el porcentaje de pago inicial según las condiciones del mercado y los objetivos regulatorios, otras ciudades podrían implementar políticas más específicas para lograr múltiples objetivos: controlar el crecimiento, reducir inventarios y optimizar la oferta.

(Editar: Wen Jing)

Palabras clave: Pago inicial Compra de vivienda